命債務人交出不動產的強制執行如何進行？
10 Jul, 2025
問題摘要：
命令交出不動產之強制執行程序，為一多層次、實體與程序並行之法律過程，其核心在於將執行名義中之財產占有與使用權實質轉移予債權人，使判決內容不致淪為空文。法院除依據法律授權行使執行權限外，並結合實務經驗與行政資源調度，從現場查核、點交作業、動產處理、警力協助到人道安置各方面皆須周全規劃，債權人亦應事前準備執行文件、協助法院掌握現況，確保執行程序得以順利完成。債務人則應依法履行法院裁判內容，避免強制執行所帶來之經濟損失與法律責任，否則既無法保住財產，亦可能承擔額外費用與名譽損害。強制執行程序之設計，正是保障勝訴當事人實際利益與法院裁判效力得以實現之關鍵制度，其執行過程之順暢與否，不僅關係債權實現，更體現國家對司法權實踐的尊重與支持。
律師回答：
所謂交出不動產，兼指單純將執行標的物之占有移轉於債權人及將不動產上之動產取去或使居住人遷出後，將其交付於債權人而言。
交出不動產的範圍
不動產之從物，無論其為動產或不動產，亦不問執行名義是否載明，應一併交出。例如房屋內之吊燈或附屬建物(廚、廁)是。執行名義係命交付房屋，而房屋有增建時，該增建部分在經濟上不得為獨立之交易標的及獨立使用者，例如屋頂添建或新建地下室，應認動產附合於不動產或不動產之從物，亦應交出。物之成分，不問為原有或附合，於分離前，非獨立之物，亦屬交出之範圍。例如房屋原有之浴室或增建之車庫及使用之磚瓦等是。
不動產之使用不可缺少部分，例如區分所有建築物之共有部分，亦屬交出之範圍。又不動產之出產物，已分離者，為獨立之動產，應依動產執行程序辦理；未分離者，為不動產之成分，屬於不動產所有人所有。例如尚未砍伐之樹木或尚未收穫之農作物，應一併點交與債權人。至上述各種一併點交之物，債務人可否依不當得利規定請求債權人給予相當補償，係另一問題，不得藉此拒絕執行。
命令債務人交出不動產的強制執行，係指債權人基於具有執行名義的法院判決、公證書或其他法律文書，向法院聲請強制執行時，債務人對於特定不動產不依法自動返還者，由執行法院以國家公權力代為實現該交付內容，進而將該不動產之占有與使用移轉予債權人。
強制執行法第124條第1項規定，倘債務人未依執行名義自動交出不動產時，執行法院得排除債務人之占有，使該不動產由債權人實際占有；若債務人於占有已解除後仍再度侵占，法院仍得依債權人聲請再度為執行。所謂「交出」不僅限於形式上之物理移轉，尚包括清除房屋內部動產、遷出居住人員，使債權人得以實際、單獨並完整支配該不動產為目的。
實務上，法院於受理債權人聲請後，依辦理強制執行事件應行注意事項第66點第1款規定，得先行斟酌情況，命債務人限期自動履行交屋義務，該期限不得逾十五日，如屆期未履行，即著手實施強制交屋程序，法院將排定執行期日，並由法官、法警及相關執行人員親赴現場辦理點交作業，第66點第4款進一步規定，原則上執行法官應親臨執行，除有法定停止執行事由外，不得隨意中止，且應確保債權人實質取得占有，排除僅形式移轉而無法實際使用之情形。
執行過程中，法院將就不動產內外所附之動產、從物、成分物或出產物一併處理，不得任債務人藉以阻撓。例如屋內之家具、電器、裝潢、廚衛設施、增建之違建部分、未收成之農作物、屋頂水塔、陽台鐵窗等，若為該不動產不可分之附屬設施或經濟上與主物密不可分者，則視為從物或成分物，應隨主物一併交出。即使執行名義未詳列之，依法律解釋仍屬執行範圍，債務人不得以此抗辯拒交，債權人亦無須另行追加訴訟請求。
對於已分離之出產物如搬離之收成農作、拆卸之可攜設備等，則視為動產，須另依動產執行程序辦理，法院將通知債務人或現占人領回，屆期未領者可依法保管、拍賣或提存價金。倘執行時現場有拒絕配合者，如債務人親屬、承租人或其他非當事人占有人，法院可依強制執行法第99條規定逕行解除其占有，並得請求警察到場協助執行，以排除實質障礙，完成移轉占有之目的。
又如執行當日遇特殊情況，例如屋內有年長或病患、兒童或其他弱勢者時，法院亦會聯絡社會福利機構協助安置，避免強制執行引發人道爭議或社會事件。債務人對於隨不動產交出之從物、附屬設施等部分，如有成本或金錢損失，可另循民事訴訟向債權人主張不當得利，但不得以此理由抗拒執行或阻撓交屋，法院對執行程序不受影響。
至於債權人在執行過程中因拆除、搬運、保管、公告、鑑定、人工、交通等所支出之必要費用，得依強制執行法第29條準用民事訴訟法第91條，向法院聲請核定金額，嗣後並可作為執行名義之一部，聲請強制向債務人追償。此外，為確保執行效率與權利落實，法院對於占有人可能重返、再度占有情形亦有應對措施，如債務人於點交後復占不動產，法院仍可依124條再度聲請強制排除，並視情節處以違法占用之法律責任，包括侵權賠償或刑事責任。
-債務-強制執行-執行方法-
(相關法條=民事訴訟法第91條=強制執行法第29條=強制執行法第124條)
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