我的房子被法院查封了，還可以繼續使用嗎？
10 Jul, 2025
問題摘要：
法院查封債務人財產的行為，主要是為防止債務人脫產，並確保日後得以進行拍賣償債，但並不當然剝奪債務人對該財產的使用權。查封之後至拍定之前的期間內，債務人仍得合法使用其不動產或動產，除非法院另有保管安排或認有隱匿、毀損、逃避執行之虞。債務人應謹守封條，不得私自拆除或破壞，避免涉及刑責。如債務人對查封有異議，如認查封超過債權額或非其所有，可依法提起強制執行異議聲明或異議之訴。唯最終解決債務問題的根本方法，仍在於儘早與債權人協商和解，或尋求清償方案，避免財產真正遭法院拍賣與點交。
律師回答：
當債務人因未履行債務而被債權人向法院聲請強制執行，法院依法查封債務人名下的財產時，許多債務人會擔心一旦被貼上封條，就立即喪失對財產的使用權。事實上，依我國強制執行法相關規定，房屋、土地、汽車、家具等財產即使遭查封，若尚未拍定前，債務人仍原則上可以在一定範圍內繼續使用該財產，除非另有妨礙執行或違法情形。以不動產為例，查封程序首先是法院核發查封命令並通知地政機關登記查封，之後再由法院書記官、執達員與債權人一同前往現場張貼封條與執行指界。
依強制執行法第78條規定，查封不動產若由債務人保管者，債務人得為「從來之管理或使用」，也就是仍可繼續日常生活使用，包括居住、耕作、收租等，惟不得出售、移轉或設定抵押等處分行為；若由他人保管，則法院可於必要範圍內許可債務人使用。
也就是說，只要尚未拍定移轉，債務人仍得繼續居住其中，但一旦拍定並發給權利移轉證書，則債務人就喪失佔有權，有義務將房屋交付給拍定人。若不搬出，拍定人可聲請法院強制點交與強制驅離。若拍賣流標，債權人又不承受，法院會將查封撤銷，債務人可恢復完全處分權。
動產部分，查封程序更為嚴格，必須現場實體查封，也就是查封執行當日該物須能被法院實際查封，例如汽車若當日未停放在現場，則無法完成查封，實務上也難以透過監理站登記達成查封效力。法院貼上封條後，債權人可選擇自行保管（需承擔保管責任與運輸費），也可由債務人保管。若由債務人保管，則在拍定前仍得使用車輛或家具等，但不得毀損、隱匿、轉移，否則即構成違法。
依刑法第139條規定，違背查封效力者，可處一年以下有期徒刑、拘役或新臺幣三千元以下罰金；又依刑法第352條，毀損查封物可能構成毀損債權罪，應謹慎為之。至於拍賣程序，無論不動產或動產均須先經鑑價、法院核定底價，始得安排拍賣。法院會先辦理第一次拍賣（俗稱一拍），若流標再降價辦理第二次、第三次拍賣，甚至特別變賣（俗稱特拍）。整個過程需時數月，甚至年餘，在尚未拍定前，查封物仍屬債務人名下財產，其使用權原則仍歸債務人所有，惟不可處分、出租、轉讓或移轉於他人。
-債務-強制執行-執行程序
(相關法條=強制執行法第78條=刑法第352條=刑法第139條)
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