成立在後之租賃契約妨礙抵押權之行使時，得如何救濟？
10 Jul, 2025
問題摘要：
為保障抵押權之實現效率及拍賣程序之正當進行，民法及強制執行程序均設有除去後設租約之機制，而法院於處理涉及租約與抵押權衝突案件時，須權衡租賃條件對拍賣價格之影響程度。抵押權人應積極主張其受償權益，及早聲請除去妨礙性租賃關係，避免於拍賣程序中喪失主張機會；租賃人則應留意房東是否已設定抵押權，以免日後面臨租約被除去風險。至於執行法院所為除去處分，僅能透過聲明異議方式救濟，不得提起抗告，實務上債權人與租賃人雙方均應審慎應對，以求權利最大保障。
律師回答：
依據民法第866條之規定，不動產所有人於設定抵押權後，雖得於該不動產上再成立租賃契約或其他以使用收益為目的之權利關係，但此等權利不得因此而影響既存抵押權之行使。換言之，若抵押權設定後，抵押人再將該不動產出租與第三人，雖形式上租賃關係已成立，然如其存在影響到抵押權人實現抵押權（如拍賣價格降低或買受人意願受限），抵押權人即得依民法第866條第2項規定，向法院聲請除去該租賃關係，使拍賣程序回復於「無租賃關係」之狀態再行拍賣，以維護其受償利益。此項制度實為兼顧物權優先保障與交易安全之平衡機制。
不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之（強制執行應行注意事項第五十七條第四款；釋字第一一九號解釋、院字第一四四六號解釋意旨參照）。所以，如因成立在後之租賃契約存在而致拍賣價格偏低影響到抵押權人受償之權利，執行法院得依抵押權人之聲請或依職權將地上權或租賃關係除去後，使該不動產回復到未設定地上權或租賃關係之狀態，再進行拍賣。
抵押人於設定抵押權後，如再成立對於抵押權行使具妨礙性質之權利關係，執行法院即有權依職權或抵押權人之聲請，逕行除去該權利或終止租賃關係後再進行拍賣。
實務上認定是否影響抵押權之行使，主要係觀察租賃關係對拍賣價格之影響，例如租賃契約期限過長、租金顯不相當或限制使用等，若該租賃條件足以使潛在買受人卻步，從而導致拍賣價格顯著低落，即構成實質妨礙抵押權行使之要件，此時即應依前揭規定除去該租約。抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。
抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，並將該建築物出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。(最高法院86年台抗字第588號判例)
而法院所為除去租約之處分，係屬強制執行方法之一種，性質上並非法院裁定，故如租賃關係人對之不服，亦不得提起抗告，只得依強制執行法第12條提起聲明異議之訴，請求撤銷該執行處分，並須證明該租賃關係對抵押權人並無實質影響，始有可能獲得法院准許而保留租約效力。
執行法院認抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立之租約，致影響於抵押權者，得依聲請或職權除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。執行法院所為此種除去租賃關係之處分，性質上係強制執行方法之一種，當事人或第三人如有不服，應依強制執行法第十二條規定，向執行法院聲明異議，不得逕行對之提起抗告。(最高法院74年台抗字第227號判例)
值得注意的是，如法院未認有除去必要，仍於有租賃關係狀態下拍賣，且公告中已載明該租約存在，則根據繼受取得原則，買受人即應承擔租約拘束，其不得據以請求排除租賃關係。此係因法院未依法除去租賃，而任由拍賣契約含納該租約存續之結果。是以，抵押權人若未即時主張，亦可能導致受償利益受損。
抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣(拍賣)契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。(最高法院60年台上字第4615號判例)
因此，抵押權人實施抵押權時，如發現不動產上存在在後成立之租賃契約，應即檢附相關拍賣影響事證，向執行法院提出書狀聲請除去，法院審酌租賃條件、對拍賣價格之影響及債權實現之可行性後，即可裁定除去租約或改依無租狀態重新拍賣。而對於租賃人而言，若其為善意承租，並不知悉該租賃權可能妨礙既存抵押權行使，則在程序中亦可主張其租約係誠信基礎下成立並無惡意，請求法院衡酌情況予以保留。惟即便如此，只要構成對抵押權行使之實質妨礙，法院仍可能基於債權人受償優先原則，裁定終止租約，該承租人亦不得執行異議或抗告，僅能透過提起聲明異議訴訟救濟，然成敗端視於證明其租賃關係存續與拍賣價格之因果關聯薄弱。
-債務-強制執行-抵押權-租賃權
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