清償房貸，就不能拍賣嗎？
09 Jul, 2025
問題摘要：
房屋被法拍並不等於債務終結，而是債權人就擔保物權一部實現的過程，若拍賣所得不足清償，債權人仍可就餘額繼續追償。債務人若想一勞永逸解決問題，應及早與銀行協商，或考慮申請債務協商、更生或清算程序，以合法程序處理債務風險，避免單靠法拍卻導致債權未減反增的遺憾局面。真正的財務重整，不應只是逃避或放任處理，而是主動理解法律權利與義務，找出最能保障自身權益又不損他人債權的平衡方案。
律師回答：
欠房貸是否能在法院拍賣房屋後就完全解決，實務上並非如部分債務人所想像地簡單。當房屋貸款無法按期清償時，銀行等債權人可依借款契約與抵押設定登記，聲請法院對抵押房屋進行強制拍賣，藉由拍賣所得價金來償還債權。然而，法院拍賣房屋雖是實現擔保債權的手段之一，但卻不必然代表債務人即此脫離所有債務責任。尤其，有時銀行與債務人設定房貸抵押權之時，就擔保範圍並非以特定房貸而是以雙方往來關係之債務，此種最高限額抵押權，究竟應如何處理？
依強制執行法第4條第1項規定，強制執行必須依據合法有效的執行名義為之，執行法院於實施強制執行時，應嚴格以執行名義所表明之執行事項為準。若該執行名義係以裁判為基礎者，則其執行事項應依裁判主文定之，僅當主文不明確時，始得參酌理由補充解釋，否則裁判理由的妥當與否、實體債權是否真實存在，皆非執行法院得審究之範圍。
執行名義有二種，一是對人的執行名義，即對於債務人所有財產皆得執行，二是對於物的執行名義，即僅得於特定物加以執行，此種常見的為「拍賣抵押權之裁定」。
以拍賣抵押物之裁定為例，其為「對物」的執行名義，其執行範圍即限於裁定主文所指明的特定抵押物。至於該裁定之理由部分，雖記載擔保債權的存在與性質，但其僅為裁定准許拍賣的法律構成要件之一，說明債權人之債權已屆清償期且未獲清償，合於強制拍賣抵押物的條件，對於執行名義的效力本身無影響力。因此，只要該裁定尚未遭法院撤銷或廢棄，或債務人未經由異議訴訟方式排除其執行效力，或未取得確認該抵押權已失所依附之確定判決，執行法院即應依此裁定進行強制拍賣程序。
尤有甚者，法院准予拍賣抵押物的裁定，並未直接表明債權人得受清償的具體金額，而只是授權就該抵押物進行拍賣。債權人聲請拍賣時，仍應依強制執行法第6條第1項第5款規定，提出債權及抵押權存在之證明文件與裁定正本，供執行法院進行形式審查。
因此，該項裁定在實務運作上，雖具有啟動執行程序之效力，惟並不免除債權人需證明債權存在與數額的義務。至於最高限額抵押權之情形，實務上認為，該權利所擔保之債權範圍應於抵押權人聲請拍賣抵押物時確定。
換言之，抵押權人在聲請拍賣時所主張已屆清償期且尚未獲清償的債權，如係由約定法律關係所生者，即屬其擔保效力所及。縱使債務人能證明其中一部分債權已不存在，倘仍有其餘擔保債權未受清償，抵押權仍具有擔保效力，亦即該抵押權並未失所依附，其對抵押物的執行力仍存。
因此，執行法院於審查債權人聲請拍賣時，只要形式上審查結果可認其仍有擔保債權存在，執行程序即可進行，而不得以部分債權不存在即推論整體抵押權已消滅。我國強制執行制度採取判斷機關與執行機關分立原則，抵押權人聲請拍賣抵押物時，其權利之實體存否由非訟法院先行裁定確認，執行法院受該裁定所拘束，不得自行另行判斷或否認其效力。
然即便如此，執行法院在程序中仍需進行形式審查，以確保拍賣所得之價金於分配時符合債權的實際狀況與順序。實務上，若債務人主張部分擔保債權不成立，並持有確定判決作為佐證，其可於執行程序中提出聲明異議，請求撤銷執行命令或暫停執行。惟倘債權人所提出的其他債權仍具擔保效力，執行法院則無從據此全面否定該抵押權之存在，或認拍賣裁定已失效。因此，只要有任何一筆尚未清償的擔保債權存在，抵押權即繼續有效，其抵押物即可依原裁定進行拍賣。
再者，債務人若於執行程序中提出異議，主張債權人所持債權部分無效或不存在，則執行法院應以形式審查方式判斷其他債權文件是否足以證明仍有有效擔保債權存在。如肯定其存在，則應繼續執行程序，不得僅因債權一部確定不存在即逕認為抵押權整體已失其效力。至於若債務人認為整體抵押權已不存在，或無任何有效擔保債權存在者，應另提起確認抵押權不存在或請求塗銷登記之訴，經法院判決確定後，始得排除執行名義之效力。
強制執行法第4條第1項規定強制執行依執行名義為之；執行法院應依執行名義所表明之執行事項為強制執行，以裁判為執行名義者，其執行事項應依裁判主文定之，僅於主文不明確時，始參酌理由認定之，至於裁判理由是否妥當，實體請求權是否存在，均非執行法院所應審究。而法院准予拍賣抵押物之裁定，係對物之執行名義，其執行力之客觀範圍為裁定主文所示之抵押物，裁定理由關於聲請債權之記載，僅為理由之形成，不過說明債權人因擔保債權已屆清償期而尚未受清償，合於聲請拍賣抵押物之要件而已，與該裁定之執行力之客觀範圍無關。準此，除非該裁定嗣經法院廢棄確定，或債務人取得排除執行力之債務人異議之訴，或足以確定該抵押權已失所依附，執行名義失其執行力之確定判決（如：債務人提起確認抵押權擔保之債權全部不存在、請求塗銷抵押權登記之訴勝訴）外，執行法院自應依該執行名義所載為強制執行。因准許拍賣抵押物裁定表明之執行事項，僅在拍賣該抵押物，就債權人應受償之金額若干，非該執行名義之內容，故強制執行法第6條第1項第5款規定以是項裁定為執行名義之債權人聲請強制執行者，應提出債權及抵押權之證明文件及裁定正本，供執行法院為形式上審核，判定是否開啟執行程序及拍賣後結算應交付或分配該債權人之數額。……最高限額抵押權所擔保之原債權，因最高限額抵押權人聲請裁定拍賣抵押物時確定，故於最高限額抵押權人聲請裁定拍賣抵押物時已存在，且為由約定之一定法律關係所生之債權，均為其擔保效力所及，抵押權人於其抵押債權未受全部清償前，應得就抵押物之全部行使權利，縱抵押權所擔保之債權一部確定不存在，抵押權之效力仍及於其餘擔保債權，尚不得因此即認抵押權已失所依附，抵押權登記僅形式上存在，拍賣抵押物裁定失其執行力。我國現行強制執行制度，固係採執行機關與權利判定機關分離原則，就實行抵押權之強制執行，執行機關不參與作為強制執行基礎之執行名義即拍賣抵押物裁定之作成，而由非訟法院就其聲請拍賣抵押物之權利存否加以認定並裁判，執行機關須受拍賣抵押物裁定之拘束，據以執行。惟非訟法院就最高限額抵押權之准許拍賣抵押物裁定主文，既係以抵押物為裁定對象，該裁定理由所載個別擔保債權之存否，即不影響該裁定主文之執行效力，則執行法院據之與其他擔保債權證明文件，依形式審查結果，可認尚有其他已屆清償期而未受償之擔保債權存在時，自得以該非訟法院裁定為執行名義開啟執行程序，不生由執行法院取代非訟法院職權之問題。職是，債務人於執行程序提出擔保債權一部遭法院否認之確定判決聲明異議，請求駁回抵押權人強制執行之聲請時，倘執行法院就其餘債權證明文件為形式上之審查，足認尚有其他已屆期之擔保債權存在時，即不得以執行名義已失其效力為由，駁回強制執行之聲請。(最高法院110年度台抗大字第1069號裁定)
抵押物拍賣之執行名義為非訟裁定時，執行法院僅就形式內容進行審核，除非債務人取得可排除執行力之確定判決，否則執行法院即應依法依據裁定主文內容進行拍賣程序。縱有部分債權爭議，若其他有效債權仍存在，亦不能據此主張抵押權整體消滅，或要求撤銷執行命令，強制執行程序仍應得以進行。債務人如欲阻止拍賣，除應具備相應法律要件，亦須及時提出異議或救濟措施，否則將無從阻止拍賣程序的進行與其後果。
依強制執行法第113條準用同法第70條的規定，法院拍賣需先定底價並詢問債權人與債務人意見，而拍定過程中若應買價格過低，拍賣可能流標或改為由債權人承受拍賣物，拍賣價格的高低將直接影響債務能否全數清償。若拍賣價格高於債權本金與利息總額，債務即能一次性清償，剩餘價金可返還債務人；反之，若拍定金額不足清償債權，銀行仍可對債務人追償差額部分，即使房屋已拍定交付他人，債務人仍須繼續面對未清償債權所衍生的法律責任。
這種狀況在不動產市場不佳時尤其常見，例如債務人房貸剩餘本金為1000萬元，而拍賣得款僅為800萬元，銀行即可就未償還的200萬元差額，另循法律途徑繼續向債務人求償。
此時債務人可能會面臨薪資查封、動產查封或其他財產查封等一連串強制執行程序，除非債務人另行與銀行協商還款計畫或申請債務更生、清算等消費者債務清理程序，否則債務責任並不因法拍而一筆勾銷。此外，若債務人完全不理會催繳通知或拍賣程序，不僅拍賣金額可能更低，亦可能因違約而遭加計遲延利息與違約金，使債權總額進一步攀升，形成惡性循環。
特別是在房貸契約中，多數會載明借款人除需還本金與利息外，若違約時，應負擔違約金、催收費用、律師費及訴訟費用等，這些費用在拍賣價金分配時會優先從拍賣價金中扣除，使債務人實際可抵扣之金額更少，進而增加剩餘債務之可能性。尤其，在最高限額抵押權之時，甚可能括所有所有債務。
就法律而言，房屋拍賣所得僅屬擔保債務之履行之一部分，若未能全額清償債權，未償餘額即轉化為無擔保債權，銀行仍可持原始債權文件（如借款契約、公證書等）對債務人提起債權確認訴訟或聲請強制執行。
債務人若對此無法因應，日後財產或薪資一旦被發現仍可能再遭查封。因此，想透過讓房屋被法拍以結束債務的想法，在多數情況下只是短暫緩解資金壓力的錯覺，並無法真正切斷債務糾纏。此時若債務人確無清償能力，可考慮聲請消債條例下的更生或清算程序，由法院裁定重新分期清償或免除部分債務，藉此爭取合法的重生機會。
此外，不動產貸款多屬消費借貸的一環，其貸款契約屬定型化契約，消費者保護法第17條規定，金融機構應揭示貸款總額、實質年利率、違約責任與擔保範圍等重要資訊，借款人亦應詳閱並審慎評估貸款金額與自身償債能力。若發現貸款內容有違反公平合理原則或金融機構有未盡說明義務之情事，債務人可尋求律師協助，爭取權益。
-債務-強制執行-執行方法-拍賣
(相關法條=消費者保護法第17條=強制執行法第4條=強制執行法第6條=強制執行法第70條)
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