「法拍屋」遭人破壞法律責任是什麼？
26 Mar, 2025
問題摘要：
實務中拍定人若遇屋主惡意破壞情形，可從民事與刑事兩方面同時主張權利。民事上可提起侵權損害賠償訴訟，甚至視情形請求撤銷拍賣；刑事上可就毀損罪、違背查封效力罪等進行告訴或檢舉，以追究加害人責任。為避免證據消失，建議拍定人應於拍定後即時拍照、錄影蒐證，如有鄰居或搬家工人見證亦可作為佐證資料。並可主動向法院聲請現況鑑定或通知法院進行點交時紀錄房屋狀況，以保障自身權益。法拍雖然可能有風險，但在法律保障下，只要積極行使權利，仍能有效維護自身利益。
律師回答：
實務上常有債務人因積欠債權人(多數時候為銀行或資產管理公司)借款無法償還，導致房屋土地被查封拍賣，法院強制點交，在搬離前，因心有不甘，破壞屋內相關設備，例如切斷水管電線、牆壁噴漆、潑糞、地板磁磚打碎、馬桶灌水泥、折掉門窗等等。
此等情形，標到法拍屋之人法律上有那些相關權利可主張？
民事可主張的權利
主張侵權行為損害賠償這部分是最明顯也是最基本的，可依民法第184條請求損害賠償，只要能適時提出證據證明就沒問題。首先，最直接且最常見的主張是依民法第184條所定的侵權行為損害賠償。拍定人只要能舉證原屋主的破壞行為，並證明其損失（如修復費用、材料損失、減少的價值等），即可提起損害賠償訴訟。此外，若屋內裝潢原本完整、價值高，則拍定人可據以請求相對應的賠償金額。證據包括：拍賣前的屋況照片、法院公告標的描述、鄰居證言、施工估價單等。
其次是較有爭議的部分，即拍定人是否可主張撤銷拍賣程序、返還價金。此涉及「買賣危險負擔」問題。一般買賣中，不論標的是動產或不動產，實務多採「交付主義」，也就是標的物在交付前發生毀損，由出賣人負責。但拍賣不動產的法律關係中，大多數見解認為自拍定人取得權利移轉證書之日起，風險才轉移至買受人。若毀損發生在拍定人取得權利移轉證書之前，拍定人可依法主張拍賣無效或請求返還已繳之拍賣價金；反之，若破壞發生在權利移轉證書核發之後，則該損失由拍定人自行承擔，不能主張撤銷拍賣，只能循侵權途徑求償。
主張撤銷拍賣程序，請求返還已交給之拍賣價金。這部分就有問題， 前提是必須先討論法律上買賣關係「危險負擔」的問題，一般認為不管是動產或不動產，實務上對於一般買賣的危險負擔都是以「交付」為準，所以即使是房屋，仍以「交付」當做買賣標的物的利益及危險應由出賣人或買受人負擔的基準點。但在「法拍屋」的危險負擔，應以拍定人「取得權利移轉證書」之日起，由拍定人負擔，比較符合民法第759條的規定。拍定人取得權利移轉證書日之前，如果發生法拍屋有毀損的情形，拍定人應可主張撤銷拍賣程序，請求退還已繳交的價金，如果是在取得權利移轉證書之後就不可以。
刑事可主張的權利
原屋主如果在權利移轉證書核發後故意破壞法拍屋，涉犯刑法第354條「普通毀損罪」。其中「損壞」指損害破壞，並減低物之可用性。本罪客體包括動產與不動產，且不以具有經濟價值之物為限，就算是毫無經濟價值之物也算，例如：破舊古老泛黃的相片。此條犯罪以「毀棄、損壞他人之物」為要件，但前提必須是犯罪行為在權利移轉證書核發之後，因為取得權利移轉證書之前，房屋所有權還是原屋主的。
此條文處罰「毀壞或損壞他人之物」，不論該物是否具經濟價值，例如破壞老照片、家中裝飾亦可能構成犯罪。前提是該行為必須發生在房屋已完成過戶、所有權已屬拍定人之後，否則仍屬原屋主自己的財產，尚難成立毀損他人之物。
原屋主可能涉犯刑法第139條的「違背查封效力罪」和第356條的「毀損債權罪」。
此外，若破壞發生在強制執行尚未終結之前，即使尚未過戶，原屋主亦可能構成刑法第139條的違背查封效力罪。例如，法院查封不動產後張貼封條，屋主若自行破壞、拆除、遮蓋、搬動查封標識，或進行任何妨害執行的行為，如破壞房屋結構、隱匿附屬物等，即屬違背查封效力之行為，得處一年以下有期徒刑、拘役或罰金。此罪為公訴罪，即使不是直接受害人，一般人也可向檢察官檢舉。
其中「違背其效力之行為」，司法實務上認為只要日後有不能執行或難以執行之虞即可構成。本罪之成立不限拍定取得權利移轉證書之後，只要強制執行程序結案前為犯罪行為即可構成。本罪屬妨害公務罪的一種，當然是公訴罪，也就是就算不是直接被害人，一般人也可以提出告發。
刑法第356條規定，債務人於將受強制執行之際，意圖損害債權人之債權，而毀壞、處分或隱匿其財產者，處2年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金。其中「將受強制執行之際」指債務人所負債務，經債權人取得強制執行名義後，強制執行尚未終結前之期間而言。而且這裏指的強制執行程序終結，係指執行名義所載債權已全部滿足獲償而言，未全部獲償，只能說是部分終結，而非全部終結，因此債務人若於債權人取得債權憑證後另為犯罪行為，仍得成立本罪。不過，本罪保護之主體是「債權人」，若拍定人非原先之債權人，恐無法依本條主張，且本罪為告訴乃論之罪。
再者，原屋主若為損害債權人權利，於強制執行程序進行期間故意毀損其名下財產（如把可使用的房屋設施惡意破壞），亦可能構成刑法第356條的毀損債權罪。此罪成立要件之一，是債權人已取得強制執行名義，且尚未完全受償。舉例來說，資產管理公司尚未收回全額債權，原屋主為阻礙其償還，故意損毀財產，就可成立此罪。不過需注意，此罪的保護對象是債權人，若拍定人非原債權人，則較難以此條為基礎主張刑責，且此罪為告訴乃論之罪，須由債權人提出告訴始能追訴。
-債務-債務犯罪-損害債權罪-違背查封效力罪-毀損罪-侵權行為
(相關法條=民法第184條=民法第759條=刑法第354條=刑法第139條=刑法第356條)
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