拍賣不動產發生發火災或毀損如何處理？拍定人何時取得拍賣不動產之所有權？
26 Mar, 2025
問題摘要：
強制執行法第98條第1項以及民法第759條規定，確立了拍賣程式中的所有權移轉機制，並確保了不動產所有權的法律效力。強制執行法第98條第1項的規定，當不動產被拍賣時，買受人從獲得執行法院發出的權利移轉證書那一刻起，就正式取得了該不動產的所有權。儘管買受人已經取得了所有權，但在法律上仍然需要完成過戶登記，才能對該不動產進行進一步的處分（如轉讓或抵押）。
律師回答：
關於這個問題，以買房為例，房子因天災、人禍毀損的風險，在「交付」房屋時起，就由買受人負擔，若在「交付」房屋之前，就由出賣人來負擔。例如房子在交屋前，房子就失火焚燬或其他原因毀損了，此時就算買方價金已付，但因為交付前的危險是由出賣人負擔，故買受人可主張解除契約，要求退還價金；反之，如果是在交屋後，房子因地震倒塌，因為已交付，所以危險由買受人負擔，已不能要求解約退還價金。
在一般買賣關係上，有關危險負擔之解釋固已無疑義，惟在強制執行程序中拍賣不動產，其危險負擔是否與一般買賣一樣呢？然而，拍賣的部分究竟應該何以時點為準？
涉及拍賣不動產應以何時為風險移轉之時點，簡言之，拍賣不動產的所有權移轉時間點以拍定人領得權利移轉證書之日為準。在此時，拍定人即取得不動產的所有權，無需等待地政機關的過戶登記，但若要進一步處分該不動產，如轉售或設定抵押權，則必須完成過戶登記。此規定確保了買受人能在拍定後迅速取得所有權，同時保障地政機關登記簿資料的完整性。
關於不動產買賣中的風險負擔，拍賣不動產的危險負擔原則上從拍定人取得權利移轉證書之日起轉移給拍定人。因此，若不動產在取得權利移轉證書之前發生毀損，拍定人可以撤銷拍賣程序並取回價金；但若毀損發生在取得證書後，拍定人須自行承擔相關風險。
所有權的取得時點：
拍賣不動產的買受人，自領得執行法院發給的權利移轉證書之日起，即取得該不動產的所有權，無須等待地政機關完成過戶登記。因此，所有權的轉移在權利移轉證書發出時即告完成。
房地交易日認定原則以完成所有權移轉登記日為準，但如經法院強制執行，於辦理所有權登記前已移轉所有權，為拍定人領得權利移轉證書之日，。依強制執行法第98第1項規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產亦同。但非經登記，尚不得處分（民法第七百五十九條）。亦即拍定人於取得權利移轉證書之日起，即取得該不動產之所有權，毋庸先經過地政機關辦理過戶登記，但若拍定人欲再將該不動產之所有權移轉他人，或設定抵押權擔保借款，則必須辦理過戶登記始可，以確保地政機關登記簿資料之連貫性。
買賣標的物毀損滅失的風險，該由賣方或買方來承擔？依民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」
物的瑕疵擔保責任：
拍賣不動產買受人無法主張民法上的物的瑕疵擔保請求權。這是因為強制執行法第98條第1項、113條及69條均未賦予拍定人瑕疵擔保的權利。也就是說，拍定人在取得拍定物所有權後，必須自行承受該物上可能存在的任何瑕疵，無法向原權利人或法院主張任何瑕疵責任。
我國強制執行法對此未設任何規定！蓋法院拍賣之不動產，有公權力介入的實質意義，且有許多不點交之案例，如買受之法拍屋仍以「交付」為危險負擔之判斷時點，則可能拍定人一直享受移轉所有權後之利益，但因未點交而不負危險之承擔，一旦發生所有權滅失之情形，竟仍可以標的物滅失而解除買賣契約，此顯不公平，因此一般學者均主張除非拍賣公告上另有規定，否則法院拍賣不動產之危險負擔，應解為自拍定人取得權利移轉證書之日起，由買受人負擔。因此，如果承購的法拍屋是在取得權利移轉證書之前已發生房屋毀損，致令不堪使用，自應准許拍定人撤銷拍賣程序，取回已繳價金，如是在權利移轉證書之後，則不得再聲請撤銷拍賣。
利益與風險的轉移：
依強制執行法的規定，拍定物的利益及風險自買受人取得權利移轉證書之日起轉移至買受人。因此，即便在拍定後、領得權利移轉證書之前，該不動產遭遇毀損，例如本件中的地震震毀，該風險仍由買受人承擔。
點交並非取得所有權的必須條件：
拍定物的所有權取得與點交無關。點交僅在債務人或第三人占有不動產時適用。也就是說，拍定人無需等待點交即可取得所有權，危險負擔也從權利移轉證書發出之日開始由拍定人承擔。
不動產法拍標的物的交付，係以法院發給權利移轉證書為時點
強制執行法第97條規定：「拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據。」
強制執行法第98條第1項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」
最高法院89年度台抗字第166號裁定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，為強制執行法第九十八條第一項、第一百十三條、第六十九條所明定，是拍定人取得拍定物之所有權後，對於拍定物上之任何瑕疵，皆應承受，並無民法上物之瑕疵擔保請求權之適用；且依強制執行法第九十九條第一項之規定，僅於『債務人應交出之不動產，現為債務人占有或為第三人占有者』執行法院才應解除其占有點交於買受人或承受人，亦即拍定人取得拍定物之程序，非必以點交為要件，故應以拍定人取得法院所發權利移轉證書之日即取得該拍定物所有權之時，為拍定物之利益及危險移轉之時點。本件再抗告人既已取得執行法院所發給拍定之系爭不動產之權利移轉證書，即已取得該拍定物之所有權，故該拍定物嗣後遭地震震毀之危險，自應由其負擔。」
法拍的不動產，債務人不會有交屋、過戶的動作，於是須透過法院為之，依強制執行法的規定，不動產的「交付」，即危險負擔轉換的時點，係以法院發給權利移轉證書為準。
此外，對於原屋主或第三人破壞已查封不動產的行為，可能構成妨害查封罪或損害債權罪，具體情形需依行為人身份及行為內容來判定。
當原屋主或第三人對已查封的不動產進行破壞，即使在法院拍賣之前或拍定後、權利移轉證書尚未核發的階段，其所有權仍屬於原屋主時，原屋主雖然不會構成毀損罪，因為毀損罪要求毀壞「他人之物」，但仍可能觸犯以下罪名：
損害債權罪（刑法第356條）：原屋主的破壞行為可能損害債權人利益，因此可能構成此罪。該罪旨在保護債權人的權益，防止債務人或相關人故意損害已查封財產的價值。
妨害查封罪（刑法第139條）：原屋主或第三人破壞查封財產的行為也可能構成妨害查封罪，因為該查封是基於法院的執行命令，任何妨礙查封的行為均屬違法。
如果破壞行為是由第三人（如承租人或無權占有人）所為，則有可能構成以下罪行：
毀損罪（刑法第354條）：如果第三人無權破壞已查封的物品，則該行為會被視為毀損罪，處以二年以下有期徒刑、拘役或罰金。
毀壞建築物罪（刑法第353條）：若該破壞行為導致建築物毀損至不堪使用，則可能構成毀壞建築物罪，處以六個月以上、五年以下有期徒刑。
綜上，無論是原屋主還是第三人，對已查封不動產的破壞行為都有相應的法律責任，這些行為會受到刑法的嚴格規範。而權利移轉證書在所有權取得中的關鍵作用。這種機制的設計是為了平衡兩方面的需求：一方面，確保買受人能夠迅速取得所有權，從而保護其合法權益；另一方面，維護地政機關登記簿資料的連貫性，以確保不動產登記系統的完整性和公信力。
-債務-強制執行-執行方法-拍賣-不動產拍賣-
(相關法條=民法第759條=強制執行法第98條=刑法第139條=刑法第353條=刑法第356條)
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