尚未辦不動產產權登記前，是否可以執行該不動產？
26 Mar, 2025
問題摘要：
法律固然承認某些非因當事人法律行為而取得物權的情形（例如繼承、判決、徵收、強制執行等），但為保障交易安全與權利明確性，仍要求當權利人要「處分」該物權時，應先經登記，否則處分行為將無法生效。這對於保障不動產交易秩序、避免產權糾紛有極其重要的作用。即便拍定人尚未完成登記，只要已持有法院核發之權利移轉證書，即被視為已取得該不動產的物權。債權人若要針對該拍定物進行強制執行，並不受限於產權是否完成登記，可依法聲請法院先辦理登記再查封拍賣。因此，債權人若掌握此類資訊，應及早採取行動，以免債務人藉由延遲登記來逃避債務清償責任。這項制度體現執行程序的效率與公平，也避免權利空轉，對債權人來說是一項重要的法律工具。
律師回答：
當拍定人已完成繳款並領取法院核發的「權利移轉證書」，但尚未完成地政產權登記時，若其名下尚無其他可供執行之財產，其債權人是否可以針對該拍定物（也就是即將過戶的不動產）聲請法院拍賣，這在法律上是有明確規定的。
強制執行法第11條第3項規定：「債務人因繼承、強制執行、徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，執行法院得因債權人之聲請，以債務人費用，通知登記機關登記為債務人所有後而為執行。」
即便該不動產尚未完成產權登記，只要是因前述法律原因——包含強制執行程序中拍得不動產、法院判決確定取得不動產、繼承人取得不動產但未登記等情形，在這類「登記前已取得不動產物權」的特殊情況下，法院依然可以准許債權人聲請執行，並在債務人尚未辦理登記前，由法院代為通知地政機關，先辦妥過戶登記為債務人名下，隨即查封拍賣，反之，如非上開原因自不得為之，而須登記後方得加以執行。
民法第759條規定：『因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。』，其所稱之『處分』，係指法律上之處分中之處分行為(法務部80年3月15日法律字第4056號函、82年10月18日法律字第21747號函參照)。
不動產物權雖可在登記前即取得，但在未辦理登記之前，對該物權的「處分」仍受到法律限制。這裡所謂的「處分」，，係指法律上的處分行為，也就是基於當事人意思表示所生的物權變動行為，例如買賣、贈與、抵押、設定地上權、分割共有物等，皆屬此類範疇。
其中，以繼承為例，繼承人於被繼承人死亡時，依法當然取得遺產的物權，即使尚未辦理繼承登記，其繼承權仍然受法律保護，並不因為未登記而無效。也就是說，繼承人在法律上已經是該不動產的權利人。然而，這種「登記前取得」的物權，在具體法律效果上仍有其限制。尤其當繼承人欲對該遺產進行「處分」時，便涉及本條規定的重點。最常見的處分情形，就是繼承人欲分割該筆遺產，例如兄弟姐妹共同繼承父母留下的不動產，彼此協議進行分割，將原本的公同共有轉為單獨所有或按份共有。這種分割行為會對原本的物權結構產生變動，法律上即認為這是「處分」的一種，因此必須先辦妥繼承登記，否則該分割行為在法律上即屬無效。
又因繼承於登記前已取得不動產物權者，其取得雖受法律之保護，不以其未經繼承登記而否認其權利，但繼承人如欲分割其因繼承而取得公同共有之遺產，因分割共有物既對於物之權利有所變動，即屬處分行為之一種，依民法第759條規定，自非先經繼承登記，不得為之(最高法院68年8月21日68年度第13次民事庭庭推總會議決議(二)參照)。」
繼承雖於被繼承人死亡時發生效力，但因繼承人所取得的是一種「未登記狀態下的權利」，若要進一步對該物權進行處分或變動，例如將共有狀態改為單獨持有，即須先完成繼承登記，始得合法進行。換言之，雖然繼承人對遺產的權利不因未登記而受到否認，但若欲進行任何形式的權利變動，仍須以登記為前提。
如以法拍為例，若拍定人已領有權利移轉證書，則在法律上即視為其已取得不動產的物權。雖然尚未完成地政登記，但其法律地位已與登記完成者無異，債權人得依據強制執行法第十一條第三項，向執行法院聲請執行，請求法院先行通知地政機關將該不動產登記於該拍定人（即債務人）名下，再依法對該不動產實施查封拍賣程序。這樣的設計是為避免債務人因拖延或拒絕辦理產權登記而規避執行，也保障債權人權利不致空轉。
實務上，若債權人已知拍定人（債務人）雖未完成產權登記，但已領有法院核發之移轉證書，可備妥資料，包括該權利移轉證書影本、法院拍定資料、債權憑證等向執行法院聲請強制執行，法院受理後可依規定將拍定物登記於債務人名下，再辦理查封及後續拍賣程序。當然，這整體過程所需的登記費用及拍賣程序產生之費用，將由債務人負擔，並可於拍賣所得中優先扣抵。
-債務-強制執行-執行標的物-不動產-登記
(相關法條=強制執行法第11條=民法第759條)
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