如何進行法拍屋點交程序？
26 Mar, 2025
問題摘要：
點交制度旨在方便拍定人快速取得不動產的占有，免去訴訟程序的繁瑣。當拍定人取得權利移轉證書後，如果符合點交條件，法院會依程序進行點交；若不符合條件，則可能需要透過訴訟程序才能取得占有。
律師回答：
在不動產強制執行中，點交制度的設計是為了方便拍定人快速取得不動產的占有，而不需要經歷訴訟程序。根據你所敘述的程序，法院會在拍賣公告中註明不動產是否點交，並在查封時調查占有人狀況，以確定能否點交。拍定人取得權利移轉證書後，如果符合點交條件，法院會依程序進行點交；如不符點交條件，則可能需要透過訴訟程序才能取得占有。
整個流程包括從查封、鑑價、拍賣、點交、遺留物處置等環節，法院都會依據強制執行法的規定進行操作，保護拍定人的合法權益，並保障整個程序的公平性和效率。
點交制度的目的
點交制度旨在方便拍定人迅速取得不動產的占有，避免了繁瑣的訴訟程序。這一制度使得拍定人能夠在獲得權利移轉證書後，迅速取得不動產的實際使用權。
拍賣公告中的點交註明
拍賣公告上載明點交、不點交的區別為何？何謂現況點交？
點交：如果拍賣公告上註明不動產可點交，則拍定人在拍定後，如不動產內有人占有，可以聲請法院解除占有，將不動產交付給拍定人。
不點交：若公告中載明不點交，則拍定人需自行解決不動產內的占有問題，法院不會介入。
拍賣公告上載明點交，表示投標人經本院拍定得標後，如不動產內有人占有，得聲請本院解除占有，將不動產交付拍定人。如不動產於查封時為債務人自己居住使用，或第三人對其係在查封前無權占有不爭執，或於法院查封前出租、或設定地上權等用益物權因影響抵押權經法院除去該權利，或係於法院查封後出租第三人(因違反法院查封效力)等情形，原則上法院會將拍賣條件定為點交。如載明不點交，則拍定人須自行解決不動產內有人占有的問題，不得聲請法院代為處理。
現況點交
現況點交是指法院依據查封時不動產的實際狀態進行的點交，拍定人將根據查封時的情況來取得占有。
查封之不動產，為債務人或其占有輔助人占有者，應於拍賣公告載明拍定後點交。如查封時為第三人占有，依法不能點交者，則應詳載其占有之原因及依法不能點交之事由，不得記載「占有使用情形不明，拍定後不點交」之類似字樣。
至於現況點交是指法院僅就查封時之狀態為點交。
買到法拍屋後為何法院不會主動排定點交給我？如何聲請點交？是否需支付費用？通常我付尾款後要多久法院才可點交房子給我？
因拍定人可先與債務人協調搬遷事宜，若協調成功即無庸法院點交，故法院不會主動安排點交，須拍定人聲請時，法院才會進行程序。
聲請點交須填具聲請狀，載明案號、不動產明細，請求點交等語，至法院收狀處遞狀或郵寄至法院。
聲請點交，法院部分不需支付費用，但點交 (含履勘)程序需請管區員警到場（通常為兩名），員警旅費每人新台幣500元，如需開鎖須開鎖費，如債務人遺留有價值之物品，需進行遺留物拍賣程序，需鑑價費、登報費用等。
法院承辦股於收到聲請點交書狀後，會先排定履勘期日，履勘係確認現場狀況以做點交之準備。履勘完成後會排定點交期日進行點交。發文日至履勘或點交期日之間隔日數，因需加計送達文件之期間，通常至少需2週以上，再依各承辦股案件量、出差期日等排定。
何謂點交履勘？如何聲請履勘？須攜帶或準備什麼東西？
不動產的強制執行和動產不一樣的是，查封時執行法院並沒有強制站有該不動產，所以有可能尚在債務人甚至第三人之占有中。但若拍定人(即買受法拍屋之人)取得不動產所有權時(拍定人是在繳付價金，自法院取得權利移轉證書時，就已經取得不動產之所有權)，還要透過訴訟才能取得不動產的占有，則可能使有意參與投標之應買人裹足不前，降低應買意願。所以法律規定透過「點交」之制度設計，使拍定人能經由簡便的程序就可以取得不動產的占有，不用再透過訴訟程序。但非所有不動產拍賣，執行法院都進行點交。至於不動產拍賣是否有點交，法院會在拍賣公告上載明。不點交之不動產多需透過訴訟取得執行名義後再進行強制執行，以取得不動產之占有，雖然耗費時日，但仍有其實益。
執行法院於查封時需作現況調查，主要調查事項為該不動產現在有無人占有中？占有人為何人？依法律規定以下為得點交之占有人，若不是下列情形之占有人，則拍賣後將無法點交。
(1) 占有不動產之債務人
(2) 查封後方占有不動產之第三人
(3) 查封前無權占有不動產，而查封時並不爭執之第三人
(4) 不動產設定抵押權後取得用益權，而用益權後經除去之第三人
(5) 保管人或管理人
聲請點交，法院部分不需支付費用，但點交 (含履勘)程序需請管區員警到場（通常為兩名），員警旅費每人新台幣200元，如需開鎖須開鎖費，如債務人遺留有價值之物品，需進行遺留物拍賣程序，需鑑價費、登報費用等。
法院承辦股於收到聲請點交書狀後，會先排定履勘期日，履勘係確認現場狀況以做點交之準備。履勘完成後會排定點交期日進行點交。發文日至履勘或點交期日之間隔日數，因需加計送達文件之期間，通常至少需2週以上，再依各承辦股案件量、出差期日等排定。
自動履行命令之核發:如審核無誤，法院將發自動履行命令，命債務人於命令送達後15日內自動履行，債權人並應將命令影本黏貼於標的門口，且應向法院陳報債務人是否已依命令履行。
履勘的意義
點交履勘的目的是確認不動產的實際狀況和占有情形，以便準備點交程序。履勘的日期需提前通知相關各方，包括債務人。
點交履勘係為查明不動產之實際狀況、占有使用情形或其他權利關係所定之執行期日。
以書狀聲請。
須攜帶或準備之東西，我收到法院要來履勘或點交我房子的通知，還說必要時要開鎖入內，為何法院可以沒有經過我的同意就進入我的房子？
現場強制執行
如果債務人未自動搬離，法院會定期安排現場強制執行。債權人需提前準備執行命令並與相關人員聯絡，確保執行過程的順利。
履勘或點交期日，皆會通知債務人，如債務人不到場，亦不停止執行，法條依據為強制執行法第3條之1、77條之1、99條之規定，即調查不動產之實際狀況，占有使用情形或其他權利關係，得開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書。債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。執行人員於執行職務時，遇有抗拒者，得用強制力實施之。
現場履勘:如債務人屆期未履行，法院將定期至現場履勘。履勘當日債權人應與警局連絡派請管區員警至現場，並請鎖匠到場。
.因拍定人可先與債務人協調搬遷事宜，若協調成功即無庸法院點交，故法院不會主動安排點交，須拍定人聲請時，法院才會進行程序。
遺留物的處理
若債務人逾期未領取其遺留物品，法院將進行拍賣。拍賣所得將發還予債務人，但需另行提出聲請以執行該筆價金。遺留物之處置:至於遺留物品，債務人逾期不向債權人或保管人取回，法院將定期拍賣，惟此時拍賣所得將發還予債務人。如欲執行該筆價金仍需持執行名義另行提出聲請。
於執行程序中所支出一切人力、物力耗費，債權人應將支出單據妥善保管，於執行程序終結後得檢附相關資料向本院聲請確定執行費用額裁定，此裁定ㄧ經確定後，亦為執行名義，得另行向法院聲請執行以資受償。
標得之房屋若是不點交之空屋，仍須透過訴訟程序取得房屋之占有，不可貿然自行換鎖，先取得房屋之占有，否則將容易導致訟累。
現場強制執行:如債務人仍未自動搬離，法院將定現場強制執行期日，債權人收受執行命令後仍應將該執行命令黏貼於標的門口，並事先連絡管區警員、鎖匠、錄影設備、搬運工、搬運器具等於執行期日到場，並覓妥保管債務人物品之地點(於債務人不在現場時)。現場執行期日如債務人在場則責令債務人自行取走或由搬運工人將之載至債務人所指定地點；如債務人不在場，則將屋內物品造具保管清冊後清空並置放於保管場所。若債務人所有物品均已搬離即可點交與債權人接管，自行換鎖。
房屋內的動產，如桌椅家具，倘是一併拍賣，只要在拍賣公告範圍內，皆可點交。若非合併拍賣，則須分別情形處理，如果是釘死的家具、裝潢、流理台、衛浴設備等因已附著在房屋之上，成為房屋的一部分皆在點交的範圍。可以移動的桌椅、裝飾品、佛像…等動產，則需依法當作遺留物品來處理。對此，強制執行法第100條有所規定，房屋內或土地上之動產，除應與不動產同時強制執行外，應取去點交債務人或其代理人、家屬或受僱人。無前項之人接受點交時，應將動產暫付保管，向債務人為限期領取之通知，債務人逾限不領取時，得拍賣之而提存其價金，或為其他適當之處置。
整個不動產強制執行流程，包括查封、鑑價、拍賣、點交等各環節，均依照強制執行法的規定進行，以保障拍定人的合法權益和整個程序的公平性與效率。拍定人需要對每一步驟有充分的了解，並在必要時諮詢法律專業人士的意見，以確保自己的權益不受損害。
-債務-強制執行-點交
(相關法條=強制執行法第3-1條=強制執行法77-1條=強制執行法第99條=強制執行法第100條)
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