如何買法拍屋？如何投標？
26 Mar, 2025
問題摘要：
購買法拍屋是一個程序繁瑣的過程，投標者需要熟悉拍賣流程、法規要求及各項細節，以確保參與投標的合法性和有效性。建議在參與拍賣前，詳細了解每一步驟及所需文件，並在必要時諮詢專業人士的意見。
律師回答：
關於這個問題，債權人聲請執行：當債權人確認債務人擁有不動產時，應檢具由地政機關發給的不動產登記簿謄本，向法院聲請對該不動產強制執行。
查封程序：
依據《強制執行法》第75條，查封是強制執行的第一步，無論後續是否進行拍賣或強制管理，查封步驟無法省略。經過查封後，債務人對該不動產的處分權將被剝奪。
查封方式：書記官督同執達員通過揭示、封閉、追繳契據等方式執行查封，並作成筆錄，記載不動產的狀況，包括是否存在海砂屋、輻射屋、地震受創等情況，若由第三人占有，還需確認其租賃契約或占有依據。
債權人聲請法院強制執行，查清楚債務人擁有不動產，即可檢具地政機關發給的不動產登記簿謄本，聲請執行法院對該不動產為強制執行，依強制執行法第75條第一項的規定，不動產的執行共有查封、拍賣、強制管理三種方法。但不須三種方法都必需執行。不問何種方法，查封的方法都不能省略。經過查封，債務人對不動產的處分權便被剝奪。查封是由民事執行法官命書記官督同執達員依揭示、封閉、追繳契據等三種方法來執行，必要時三種方法可以併同使用，實施查封。
書記官依第77條規定，應在查封現場作成查封筆錄，筆錄中除了載明法條所定應記載的事項以外，還要查明不動產的實際狀況、使用情形，不動產如果是房屋的話，更要調查是否為海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內過去有非自然死亡的情事，以及有無其他足以影響房屋交易的特殊情事。如果房屋並不是債務人自己在使用，而由第三人占有使用者，還要查明占有的原因與事實，第三人主張有租賃關係者，要他提出租賃契約作為不動產拍定後，是否點交的依據。
如何查看法拍屋之公告？
公告方法：1、揭示於執行法院及不動產所在地。2、不動產所在地之鄉鎮市（區）公所。3、新聞紙。4、各地方法院法拍屋網站。5、司法院網站。（網址：https://www.judicial.gov.tw）6、法院委託台灣金融資產服務股份有限公司辦理不動產拍賣之事件，請直接進入該公司查詢。（網址：https://www.tfasc.com.tw）7、法院公告欄。8、法院電子查詢機。
保證金繳納
保證金支付：依據拍賣公告要求，投標者應繳納保證金。保證金需以金融主管機關核准的金融機構開立的匯票、本票或支票形式繳納，不必到法院出納室繳款。保證金封存：投標時應將保證金放入保證金封存袋中，密封後投入標匭內。
投標時間與地點
依拍賣公告進行：拍賣公告會明確載明投標的時間及地點，投標者應準時到場，逾時不受理。
如何填寫投標書
建議至法院購買投標書及保證金封存袋，以避免因格式不符或其他原因導致投標無效。部分情形下，投標者可自行打印空白投標書，但須確保格式符合法院要求。因投標須備投標書及保證金封存袋，建議至本院為民服務中心購買，以免因格式不合或未依投標書所記載之注意事項填載致投標無效之情形發生。
投標書中應正確填寫法院名稱、拍賣案號、投標人姓名、住址（應與戶籍相同）、聯絡電話、身份證號碼等信息。若由代理人代為投標，代理人需提供委任狀，附於投標書中。
不動產詳情填寫：根據拍賣公告，清楚記載不動產標的及各標的金額。如委任代理人到場者，代理人應提出具有民事訴訟法第70條第1項但書及第2項規定特別代理權之委任狀，附於投標書，一併投入標匭內，並應提出國民身分證正本或影本，或其他相類之身分證明文件正本或影本。
願買之不動產，須按照拍賣公告之記載填寫。不動產為數宗者，應分別記明，並將各宗願出之價額及合計總價額詳細載明。拍賣多筆土地，標單格式不足時的處理，可自行使用白紙填寫不動產標示，並黏貼於標單相應欄位。
如何投標
投標人應將投標書暨保證金封存袋之內容填載明確，且記明執行案號。投標人將保證金放進保證金封存袋後，應將袋口密封，並在封口處簽章後，連同投標書投入標匭。得標者，即以保證金抵充價款；未得標者，由投標人當場領回。保證金票據受款人為法院者，未得標時，得由法院在支票背面加蓋「ＯＯ地方法院發還落標保證金專用專」，或請落標人逕持該票據至發票銀行註銷受款人。得標人應於法院司法事務官宣布其得標後7日內繳足全部價金。若逾期不繳，原得標人應賠償再行拍賣之差額及執行費用。
法拍屋的拍價訂定大約低於市價二、三成的保證金，保證金在新台幣1萬元以內者，得以千元大鈔放進封存袋內，超過1萬元者，得以台灣銀行各分行簽發之支票或匯票，放進封存袋內，將袋口密封，並在封口處簽名或蓋章，未得標者，法院開標後如未得標，可於投標當日領回保證金。
開標：投標當日由競標者中出價最高者得標。
流標：競標者投標價均低於底標，或無人投標謂之。
得標：應在7天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款。
取得「不動產權利移轉證明書」。
辦理所有權移轉登記：取得「不動產權利移轉證明書」後並繳清契稅，持稅單、收據、權利移轉證明書、身分證明及印章到地政事務所辦理所有權移轉登記。
投標人將填妥的投標書和保證金封存袋放入標匭中，並簽章密封。
得標者的保證金可抵充價款，未得標者則可當場取回保證金。
現金禁用：投標時不得使用現金，而應開立經金融主管機關核准的票據，如匯票、本票或支票。
受款人要求：受款人可為法院或投標人，若非法院，需在票據背面背書。
不動產投標勿用現金，開立票據繳交法院即可。如使用票據投標，應以經金融主管機關核准之金融機構為發票人之匯票、本票、支票均可，不限定某銀行。受款人可為投標人或法院。惟如受款人非法院，應由受款人於票據後背書始為有效。
票據的受款人可以是法院或投標人自己，若受款人是投標人，則需在票據後背書。如使用票據投標，應以經金融主管機關核准之金融機構為發票人之匯票、本票、支票均可，不限定某銀行。
受款人可為投標人或本院。惟如受款人非本院，應由受款人於票據後背書始為有效。
要投標不動產，是否一定要去法院買投標書？可否從網路上下載空白投標書？
投標法拍屋時，必需提出20%-30%的保證金，得標後七天內須繳足全數價金，如果繳不出來，保證金會被沒收，執行法院會再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用，原拍定人應負擔其差額。而法拍屋只能去看外觀，不能進去裡面，較一般購屋的風險大，但也有機會撿到便宜。
這些步驟涵蓋了投標法拍屋的全過程，包括從查封、公告到如何正確繳納保證金和填寫投標書。參與者需遵守法院的相關規定，以確保投標的合法性和有效性。如果不熟悉整個流程，建議尋求專業法律人士的協助。
-債務-強制執行-投標
(相關法條=強制執行法第75條=強制執行法第77條=民事訴訟法第70條)
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