如何法拍未登記建物(違章建築)？是否可以取得所有權？
26 Mar, 2025
問題摘要：
若拍定之建物尚未登記，需由買受人主動向地政機關申請第一次測量與保存登記，過程中須確認是否具備建築使用執照或完工證明，否則保存登記程序可能遭遇困難。而在法院查封與拍賣階段，則依據查封登記聯繫辦法，法院與地政機關間應建立清楚的聯繫與文件傳遞機制，確保建物得以順利列入查封並最終完成所有權移轉，保障債權人、拍定人及第三人之權利。這整體程序看似繁瑣，實則是為在未登記建物的法律空窗期中，建立起完整的權利移轉與執行路徑，使法院拍賣得以發揮實質效果，讓真正有心購買法拍屋者能順利取得產權，避免後續權屬糾紛。透過法院強制執行程序所拍定的不動產，即使尚未完成登記或保存登記，買受人只要領得法院所開立的「權利移轉證書」，即依法取得該不動產的所有權。此一所有權雖因登記未完成而暫無對抗第三人與處分效力，但在與債務人及其他債權人之間的法律關係上，買受人已具有實質的物權地位。因此，即使法院尚未點交，甚至建物為違章建築或無使用執照，均不影響所有權的成立，日後如遭到妨害、占用或重複查封，買受人皆得依法主張其權益。強制執行法第98條與民法第759條之規定，即是在程序正義與物權保障之間提供一個平衡且有力的法律依據。
律師回答：
關於這個問題，不動產強制執行流程，其中不動產之查封方法有揭示、封閉、追繳契據第三種，於必要時，三種方法得併用之。查封不動產應事先提出土地、建物登記謄本，並應詳知不動產所在地。查封已登記之不動產時，執行法院會先通知證記機關為查封登記，嗣執行法院再通知債權人會同法院執行人員赴不動產所在地辦理現場查封，不動產經查封登記後，即發生禁止債務人移轉或處分之效力。在於法院排定日期後，由債權人導往現場強制執行不動產，並同時行文所在地之地政事務所辦理查封登記，如有增建，須地政機關測量。由於違章建築無法查封登記，究竟應如何辦理查封？
如何執行拍賣？
不動產查封為強制執行的起始行為，強制執行法第76條規定，查封不動產應由書記官督同執達員，以揭示、封閉或追繳契據等方式實施。其中「揭示」是最常見的做法，指將法院封條黏貼於不動產的明顯位置，以公告查封事實，達到告知公眾之目的；「封閉」則是限制不動產的使用權，如將門窗封鎖，以阻止債務人或他人進出，但因查封後債務人原則上仍得繼續使用該不動產，故封閉手段應審慎運用，避免過當；「追繳契據」則是命債務人交付相關產權證明文件，例如所有權狀或買賣契約等。若債務人拒絕交出契據，不會影響查封效力，法院可於拍賣完成後公告原契據無效，並向買受人另行發給證明書。
首先，第1條規定，當法院對已登記土地上之未登記建築改良物進行查封時，必須依法囑託地政機關辦理查封登記。囑託書上應記載建物所在基地之地號、門牌號碼、所有權人姓名與地址，以及建物的權利範圍，並在「囑託登記內容之說明」中註明：「查封建物之確實標示，以本院人員指定勘測結果為準」，以利地政機關辦理查封登記。
接著，第2條規定，法院應派員會同地政機關測量人員前往現場對建物進行實地勘測，並由法院的指定人員於測量原圖上簽章確認。此項勘測之費用須由債權人於測量前向地政機關預繳，確保勘測能順利進行。當勘測完成後，第3條要求地政機關應於六日內為該未登記建物編列建號，並記載於基地登記簿中，於標示部標註地上建築改良物之建號，且無需取得基地所有人之同意，同時地政機關也應編造建物登記簿的標示部資料，並於所有權部辦理查封登記。
依據第4條之規定，當債權人完成勘測費用繳納後，地政機關應將建物的登記簿影本、建物平面圖與位置圖等相關資料各一份函送給執行法院存查。進入拍賣程序後，若該未登記建物已由法院完成查封並經拍定，第6條規定法院在發給買受人權利移轉證書時，應同步通知地政機關，在查封登記之「備考」欄內註記拍賣日期及買受人資訊，以作為未來保存登記及過戶參考資料。
若拍定建物時該建物尚未辦理保存登記，即代表其在地政機關尚未設籍，無法立即辦理產權過戶與拍賣登記。此時，買受人應以拍定人身份，持法院開立之拍定證明等相關文件，先向地政機關的測量課申請建物第一次測量，並於完成測量後再辦理建物第一次登記，也就是俗稱的保存登記。若要申辦保存登記時發現該建物沒有使用執照，則須先向轄區建管機關（如鄉鎮公所建設課或縣市政府建設局）查詢是否有核發使用執照或完工證明等相關建築文件，才能依照規定進行建物第一次測量及登記程序。未登記的建築物在拍賣與查封過程中也有特別的程序可循，依據未登記建築改良物辦理查封登記聯繫辦法有明確規範。
是否可以取得所有權？
強制執行法第98條第1項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」只要是透過法院強制執行程序（俗稱法拍）所拍定的不動產，即使該不動產尚未完成保存登記，買受人在領取法院發給的權利移轉證書時，即取得該不動產的所有權。這種情況，尤其常見於違章建築或未保存登記的房屋，在實務與學理上有相當明確的見解支持「所有權說」，也就是主張法院拍賣並核發權利移轉證書之時，買受人即取得該不動產的所有權。
按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同」，強制執行法第98條第1項定有明文。次按基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力；倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年台上字第1898號判例意旨參照）；其依強制執行法第98條，於領得權利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，自不因尚未受領點交而否認其對於系爭房地之所有權，其自得依該所有權之法律關係對於侵害其所有權之第三人請求賠償（最高法院87年度台上字第1987號判決意旨參照）。再按，依強制執行法第98條規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產之所有權，債務人甲之違章建築既經法院拍賣由乙承買，並取得權利移轉證書，即應認乙為該違章建築之所有權人，縱不能依法登記，但依民法第759條，亦僅不能處分其物權，不能否認其已取得之所有權，故債務人甲之債權人丙不能就該不動產請求查封拍賣（司法院78年3月16日（78）廳民二字第261號函研究意見參照，參照臺灣高等法院101年度重上字第477號民事判決；最高法院 107年度台上字第1175號民事判決、最高法院94年度台抗字第474號民事裁定、臺灣高等法院103年度上字第1576號、臺灣高等法院臺南分院109年度上易字第104號民事判決同旨）：
強制執行法第98條的規定，係為法院拍賣取得不動產物權時所設立的明確法律基礎。而這類透過強制執行取得的不動產物權，即屬於民法第759條所稱之「非經登記不得對抗第三人」的規範範圍，但基於強制執行之特別程序，法院權利移轉證書即具備物權移轉之效力，不以登記作為生效要件。
更具體地說，當法院完成拍賣並核發權利移轉證書，買受人即取得所有權，即使尚未完成地政登記或尚未辦理保存登記，也不影響所有權的取得，僅影響是否得對抗第三人及進一步處分的能力。最高法院56年台上字第1898號判例更明確指出：基於強制執行程序取得的物權，不需登記即生效。由此可見，權利移轉證書的效力本身就能讓買受人取得該不動產的所有權。
此外，買受人取得權利移轉證書後，雖尚未點交，亦不得否認其所有權存在，因此，買受人如遇有第三人侵害其所有權，自得依法提出民事請求，主張所有權保護，例如損害賠償或返還不動產等。換言之，法院的點交僅是實體交付行為，不影響所有權的取得時點，權利移轉的法律效果早在取得證書時就已發生。
即便是違章建築，只要經法院拍賣並取得權利移轉證書者，即為所有權人。此種所有權不因違章建築無法辦理地政登記而失去其效力，僅限於因無法登記而不具可處分性，並非表示其無所有權存在。因此，即使日後有其他債權人對該不動產提出查封拍賣申請，法院也應駁回，因該物業已經不是原債務人名下財產，其他債權人已無查封權限。
-債務-強制執行-執行標的物-不動產-違章建築
(相關法條=民法第759條=強制執行法第98條)
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