不動產法拍，債務人自己可以買嗎？債權人與抵押權人可以應買嗎？
26 Mar, 2025
問題摘要：
根據強制執行法第70條第6項的規定，債務人不得參與應買自己名下的拍賣標的。這是因為拍賣本質上是一種買賣契約，而買賣契約是一種雙務契約，需有兩方當事人。債務人若參與應買，將導致契約雙方同一的情形，法律上無法成立買賣契約。此外，債務人若有資金，應優先償還債務，而非透過參與法拍來保有資產。因此，這項規定是為了避免債務人透過購買自己的資產來規避法律程序。法律並未限制抵押權人或其他債權人參與應買，因此他們可以參與拍賣並競標。如果他們成功得標，其實質上與其他投標者無異，也就是說，他們必須依據拍賣程序將拍定價金繳交至法院。這些資金隨後將依照法律程序，通過分配表分配給所有債權人。雖然抵押權人或其他債權人可以參與競標，但他們不能主張以抵銷的方式免除繳納拍定價金。這是因為拍賣所得價金需要在法院內部進行分配，而不是直接抵銷債務。法院將依照清償分配表將拍定價金依序分配給所有有權參與分配的債權人。這一過程中，可能會有其他未登記的債權人提出參與分配的請求，因此價金支付必須按程序進行，確保公平分配。
律師回答：
關於這個問題涉及，強制執行法關於應買人之資格限制。應買人的資格受到限制，尤其是債務人不得參與應買。這一規定的主要目的是防止債務人利用法律漏洞避免債務清償。如果債務人有資力應買自己的財產，應直接向債權人清償債務，而不是參與法拍程序。這樣可以避免執行程序的冗長和不必要的麻煩。
此外，抵押權人和其他債權人可以參與應買，但必須依照標準程序繳納拍定價金，不能主張以抵銷方式來支付。此外，針對限定繼承或第三人提供抵押物的情況，繼承人或抵押物所有人可以應買，因為這些情況下，繼承人或抵押物所有人僅對物負有限責任，不涉及逃避債務的問題。
強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。
最高法院49年台抗字第83號判例
強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。故出賣人於出賣時所應踐行之程序，例如依耕地三七五減租條例第十五條規定，應將買賣條件以書面通知有優先承買權之承租人，使其表示意願等等，固無妨由拍賣機關為之踐行，但此究非強制執行法第十二條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於承租人之權益，該承租人亦祇能以訴請救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議。
不動產強制執行場合，債務人不得應買
債務人在不動產的強制執行程序中不得應買，這一規定的基礎在於拍賣本質上屬於買賣，而買賣是雙務契約，必須有買受人和出賣人兩個不同的主體。因此，債務人作為出賣人，無法同時成為買受人。此外，若債務人有能力應買自己的財產，應直接將資金用來清償債務，從而停止強制執行程序，這樣不僅可以避免不必要的程序延長，還能有效解決債權債務問題。法律禁止債務人應買的目的是避免債務人利用法律程序迂迴保有財產，從而逃避償債責任。
不動產之強制執行，依強制執行法第一百十三條準用第七十條第六項規定，債務人不得應買。此一規定係基於通說認為強制執行法上之拍賣屬買賣之一種，並以債務人為出賣人，出賣人不得又為買受人之觀點；且債務人如有資力並求保有名下財產，應逕向債權人清償債務，而非許其應買自己財產，否則，債權人就其債權未獲全額清償時，將再聲請拍賣已為債務人固有之同一財產，致生冗長執行程序，殊非所宜，故予立法禁止(最高法院一○五年度台抗字第三八一號民事裁定意旨)。
強制執行法第70條第6項規定：「債務人不得應買。」因為法拍性質仍是買賣關係，自己的東西是無法自己買的（因買賣係雙務契約，一個要兩個人才能成立），債務人怎麼可能自己跟自己交易土地買賣呢？而且若債務人有錢想買土地，直接把錢還給債權人就好，強制執行就會停止，土地也會撤封，根本沒有去法拍自己土地的必要，不過實務上債務人倒是可以請其他認識的人來標，用這種迂迴的方式保住土地。
雖然法律禁止債務人直接參與應買，但在實務上，有些債務人可能會請認識的人代為應買，試圖保有資產。這種行為雖然在法律上不被鼓勵，但確實是實務中可能發生的情形。不過，這種行為也可能面臨法律挑戰，尤其是在其他債權人質疑的情況下。
抵押權人、債權人仍須繳交保證金、拍定價金，不得主張抵銷
法律並未禁止抵押權人或其他債權人參與應買，因此這些債權人可以依法參與投標，並有機會取得拍賣標的物。值得注意的是，即使債權人是應買人，也需繳納保證金及拍定價金，這些款項將依照法律程序分配給各債權人，無法主張直接抵銷債務。
從上開規定反面解釋，既然法律僅限制債務人不得應買，所以抵押權人和債權人自然是可以投標應買了，所以債權人或抵押權人都可以去投標。
抵押權人和債權人在參與不動產拍賣時，無論其身分，均需遵循標準程序，繳納保證金和拍定價金。這是因為強制執行拍賣本質上屬於買賣行為，債權人若成為拍定人，事實上是在購買該不動產，並且無法直接以債務抵銷應付的拍定價金。
法院會在拍賣程序結束後，依序製作分配表，將拍定價金按照債權比例分配給各個債權人。在這個分配過程中，其他債權人也有可能參與，因此拍定價金不能直接抵銷。此外，這樣的規定確保了拍賣程序的公平性，避免債權人通過抵銷方式繞過法律程序，影響其他債權人的受償權利。
強制執行的法拍性質為買賣，所以抵押權人、債權人投標應買，如果得標，性質上就是跟債務人買這塊土地，所以一定也是要按照法拍程序，把價金交付法院，然後法院再將拍定價金依順序、比例分配給各債權人，不可以主張抵銷不付價金，且在法院把清償分配表製作完成前，都可能會有其他債權人出來參與分配，每個債權人受償金額尚不確定，在此情況下，當然一定也是要把價金繳到法院來分配了。
限定繼承或第三人提供抵押物之強制執行場合，該等債務人應可應買：
不動產強制執行中的「債務人不得應買」規定，主要是基於債務人作為出賣人的角色，無法同時成為買受人，並且強制執行程序應防止債務人利用法律程序拖延清償。因此，債務人若有能力，應直接清償債務而非透過應買自己財產。在限定繼承或第三人提供抵押物的情況下，繼承人或抵押物所有人僅對遺產或抵押物負有限責任，與債務人無限責任不同，因此允許這些情況下的繼承人或抵押物所有人應買該財產，既不影響債權人利益，也符合立法精神，從而不必禁止此類應買行為。
按不動產之強制執行，依強制執行法第一百十三條準用第七十條第六項規定，債務人不得應買。此一規定係基於通說認為強制執行法上之拍賣屬買賣之一種，並以債務人為出賣人，出賣人不得又為買受人之觀點；且債務人如有資力並求保有名下財產，應逕向債權人清償債務，而非許其應買自己財產，否則，債權人就其債權未獲全額清償時，將再聲請拍賣已為債務人固有之同一財產，致生冗長執行程序，殊非所宜，故予立法禁止。惟於限定繼承或第三人提供抵押物之強制執行，因繼承人對於遺產，或抵押物所有人對於抵押物，均僅負物的有限責任，與一般負無限責任之債務人性質尚有不同，如允許繼承人或抵押物所有人應買以保有其財產，既不生前述立法考量之疑慮，對於債權人亦無不利，自無禁止之必要。
(最高法院105年度台抗字第381號民事裁定意旨)
綜合來說，強制執行法第70條第6項的規定，主要是為了確保強制執行程序的公平性和合法性，防止債務人利用法律漏洞逃避債務。同時，抵押權人和其他債權人若參與應買，必須遵循標準的法律程序，繳納拍定價金，並接受法院的清償分配程序。雖然實務上有債務人通過委託他人應買的情況，但這種行為若被其他債權人發現並質疑，可能會引發法律糾紛。因此，債務人利用他人迂迴參與應買的做法存在一定的法律風險。為了確保所有債權人在強制執行過程中受到公平對待，並且使債務清償過程更為透明和有序。
-債務-強制執行-執行方法-拍賣-不動產拍賣-
(相關法條=強制執行法第70條=強制執行法第113條)
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