已送件申辦不動產移轉登記，登記完成前被法院查封，該如何處理？
26 Mar, 2025
問題摘要：
關於在不動產移轉登記申請送件後、登記完成前被法院查封的情況，法律上確實存在爭議，主要涉及查封效力與移轉登記效力的優先性。早期的實務觀點認為，如果債務人已經申請了不動產移轉登記，那麼這一申請會在登記完成後產生效力，即使法院在此期間查封了該不動產，也不會影響已提交的登記申請。一旦登記申請提交，登記過程即使未完成，債務人及其債權人之間的權利轉移已經開始，因此協力廠商（如買受人）已經取得了不動產所有權，法院不能再對該不動產進行查封。這種觀點保護了善意的買受人的權益，確保他們在完成合法的登記後可以擁有不動產。目前的學說和實務觀點普遍認為，法院的查封效力優先於登記效力。即使不動產移轉登記申請在法院查封之前已經送件，但查封的法律效力會優先於登記的效力。這是因為不動產所有權的實際變動以登記完成為准，法院的查封可以阻止登記的效力。如果法院在地政事務所完成登記前已經發出查封公文，地政事務所收到查封公文後，應暫停登記，並優先考慮查封的效力。債權人可以請求法院取消已登記的不動產所有權變更，以保障強制執行的有效性。收到查封公文後，地政事務所應暫停登記，保障查封程式的有效性。
律師回答：
在不動產的強制執行過程中，法院查封的效力優先於移轉登記的效力。如果法院在不動產移轉登記完成前已發出查封公文，則登記應受限於查封的效力，債權人可以請求法院取消登記，以繼續進行強制執行。這一觀點確保了強制執行的法律效力和債權人的權益。
強制執行就是盡量求快，因為債務人總會有脫產的危險，例如房屋、土地不動產，就是要在移轉過戶前將其查封，就不用擔心不動產被脫產了。
不動產實施查封後，就查封物所為之移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第一百十三條、第五十一條第二項定有明文。 故不動產物權之移轉，在法院實施查封前，雖已聲請登記，但尚未完成，至查封後始登記完成者，尚不得據以對抗債權人。
法院在不動產強制執行過程中查封的效力優先於後來的登記或其他處分行為，保障了債權人的合法權益。如果查封之後才完成的登記，無論是移轉登記還是抵押權設定，對債權人都不具有效力，債權人可以聲請法院塗銷該登記，繼續進行強制執行。
強制執行第51條規定：
查封之效力及於查封物之天然孳息。
實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。
實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。
而實務上土地移轉的登記，地政事務所並不是隨到隨辦好，而是民眾送件申請，過幾天後地政事務所審核完畢後，才會真正進行登記，所以送件、登記之間會有一段期間。假如債務人已向地政事務所送件申辦移轉所有權登記，而地政事務所實際登記前收到法院的查封公文，那到底是查封優先？還是登記優先呢？
查封效力優先
強制執行過程中法院查封的效力優先於不動產移轉登記的效力的問題。根據《強制執行法》第51條及第113條的規定，查封的效力優先於移轉登記，這樣的設計是為了保護債權人的權益，防止債務人在執行過程中藉由脫產逃避債務。
實務上，債務人可能在強制執行程序中嘗試移轉不動產，以逃避強制執行。然而，只要查封在登記完成之前發生，法院的查封效力就能阻止這樣的脫產行為。即使債務人在查封前已經聲請不動產移轉登記，只要登記在查封後才完成，這樣的移轉對於債權人來說是無效的，債權人可以向法院聲請塗銷該登記，繼續進行拍賣程序。這樣的實務操作得到了多數法院的支持。
關於這個爭議，有兩種見解：
移轉登記效力優先說：
早期實務採此說，認為債務人申請移轉登記在前，則不動產登記不因法院實施查封而受影響，產權移轉仍屬有效，第三人仍取得不動產之所有權，故法院不得查封。（46年第1次民刑庭總會決議）
查封效力優先說：
學說通說及目前實務採此說，認為所有權移轉登記之申請雖然在查封以前，但不能阻卻查封之效力。因為不動產所有權實際變動時，是移轉登記完成時（非經登記完成不生移轉效力），仍可查封，第三人不能取得不動產之所有權。
所以就是比較「查封」、「移轉登記」的時間點何者在前。若地政事務所在收到法院查封公文後，仍進行移轉登記，債權人可訴請法院塗銷該登記，續行拍賣。（66年第8次民庭決議、68年度台上字第3079號判例）
不動產實施查封後，就查封物所為之移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第一百十三條、第五十一條第二項定有明文。故不動產物權之移轉，在法院實施查封前，雖已聲請登記，但尚未完成，至查封後始登記完成者，尚不得據以對抗債權人。債權人即非不得訴請法院塗銷其登記。(最高法院68年台上字第3079號判例)
這樣的制度設計，確保了債權人不會因為登記延遲而失去對查封財產的控制，同時也有效阻止了債務人的脫產企圖。因此，查封效力優先於移轉登記效力的見解不僅是學理上的通說，也已經在現實操作中成為共識。
-債務-強制執行-執行方法-
(相關法條=強制執行法第113條=強制執行第51條)
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