法定抵押權是什麼一回事？在設定及執行有什麼要注意的事項？
24 Mar, 2025
問題摘要：
法定抵押權人或未經登記的擔保物權人在聲請拍賣擔保物時，若債務人對債權的發生或範圍有爭執，法院不得一概核准全部拍賣，而須僅對無爭議部分作出裁定。此外，法院在作出裁定前，應確保債務人有充分的陳述機會，並透過程序確保雙方權益的平衡。這樣的規定不僅能夠維護當事人的程序權益，也有助於確保不動產拍賣程序的正當性與合理性，進而促進法律秩序的穩定與社會公平正義的實現。
律師回答：
關於這個問題，抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序，借款人為了獲得貸款，通常需提供房屋或土地作為擔保品，並賦予債權人特定的權益，確保當借款人未能履行合約還款義務時，債權人可以依法行使抵押權，以保障自身債權的回收。當借款人發生違約時，債權人可以向法院聲請拍賣抵押物，並依優先受償原則，從拍賣所得價金中清償未償還的債務。抵押權的設定不僅能夠強化債權的保障，亦提供借款人獲得融資的機會，使得不動產交易及金融市場能夠更為穩定與順暢。
民法第860條之規定，普通抵押權是指債權人對於債務人或第三人提供擔保的不動產，在不移轉占有的情況下，仍得就該不動產的拍賣價金優先受償。此一機制確保債權人在借款人無法履約時，不會因其他無擔保債權人的競爭而喪失清償機會。
普通抵押權適用於一般借貸關係，而建築承攬人所享有法定抵押權則屬於特定類型的擔保權，專門用於確保工程款的支付，而共有人享有法定抵押權則針對裁判分割共有物而生。
修繕工程所產生的報酬
依法律規定而取得之抵押權，例如：承攬之工作為建築物或其他土地上工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就其承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權登記（民法第513條）。
民法第513條明定，若承攬之工作為建築物或其他土地上之工程，或涉及重大修繕，則承攬人得就其承攬關係的報酬額，請求定作人為抵押權登記，或針對未完成之建物請求預為抵押權登記。此外，為確保承攬人的權益，法律允許承攬人在開始工作前即提出登記請求，並且若承攬契約經公證，則承攬人得單獨申請抵押權登記，而無須定作人同意。此舉能夠有效降低承攬人於工程施工後，面臨定作人違約不支付工程款的風險，使建築業者能夠更安心進行施工與經營。
此外，土地登記規則第117條進一步規定，承攬人依民法第513條申請抵押權登記或預為抵押權登記時，除應提交土地登記規則第34條及第40條所規定之基本文件外，亦須提供建築執照或其他建築許可文件，並會同定作人共同申請登記。但若承攬契約經公證，則承攬人可單獨申請，並由登記機關通知定作人該登記事宜。此外，若申請之標的為尚未完成之建物，登記機關應先為該建物暫編建號，並於標示部其他登記事項欄內辦理登記，以確保該抵押權的適用性。
值得注意的是，為確保承攬人的報酬請求權並兼顧交易安全，民法第513條設有承攬人法定抵押權：「承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。前項請求，承攬人於開始工作前亦得為之。前二項之抵押權登記，如承攬契約已經公證者，承攬人得單獨申請之。第一項及第二項就修繕報酬所登記之抵押權，於工作物因修繕所增加之價值限度內，優先於成立在先之抵押權。」此種法定抵押權須經登記始生效力，未經登記時，承攬人不得主張優先於後成立的抵押權或一般債權人。
依民法第513條第4項規定，若抵押權登記係基於修繕工程所產生的報酬債權，其抵押權範圍應以修繕後所增加之價值為限，並得優先於先前已設定的抵押權受償。此一規範旨在確保對建築物進行維護、修繕的承攬人，能夠於完工後獲得合理的保障，避免因建物原有的抵押權而喪失優先受償的機會。對於涉及修繕工程的抵押權，應特別關注價值增額的認定問題，以確保權利行使時不致產生爭議。
裁判分割共有物時現金補償
法院在裁判分割共有物時，除了以原物分配外，還同時命令部分共有人給予其他共有人金錢補償的情形。該法定抵押權的設立目的，在於保障因裁判分割而應受補償之不動產共有人財產權，確保其補償請求得以落實，同時兼顧交易安全與公示原則，以避免未登記的法定抵押權可能衍生交易爭議。因此，法律明文規定，該法定抵押權必須於辦理共有物分割登記時同步辦理登記，確保抵押權的優先性與公示效果。
該法定抵押權的擔保範圍，即為補償義務人應支付予受補償共有人之金額，其效力不涉及補償義務人原本應有部分所設定的其他抵押權。換言之，依據本條規定，該法定抵押權之登記次序應優先於共有物分割訴訟中所移存至特定應有部分的抵押權，確保受補償共有人在共有物分割後能夠優先受償。因此，依本條規定辦理之法定抵押權登記次序仍應優先於移存之抵押權，符合立法原意，確保共有人在共有物分割後不因債權人對應有部分的原設定抵押權而喪失其補償請求權的保障。
「因共有物分割訴訟而移存於特定應有部分之抵押權」以外的其他抵押權，例如當全體共有人先對共有土地整體設定抵押權予某一債權人後，某共有人又就其應有部分另行設定抵押權於另一債權人，後續進行共有物分割時，法院裁判分割將原物分配予部分共有人，並命其中一人補償其他共有人金錢，則此時受補償人依法取得的法定抵押權，應優先於該移存至應有部分的抵押權，但仍需依照民法第865條規定，按照登記先後決定法定抵押權與原始抵押權間的優先順序。
按98年7月23日修正施行之民法第824條之1第4項規定：『前條第三項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。』同條第5項復規定：『前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第二項但書之抵押權。』該條所定前條第3項之情形，即係指裁判分割時於原物分配外並命金錢補償者而言。此項抵押權係法定抵押權，其立法目的係為保障因裁判分割而應受補償之不動產共有人財產權，且為落實公示原則，避免該法定抵押權未登記可能衍生交易安全之妨害，爰於上開條文明定應於辦理共有物分割登記時，一併登記。又該法定抵押權所擔保之債權即為該補償義務人應補償受補償共有人之金額，原即非補償義務人應有部分所設定抵押權支配之範圍，該法定抵押權之次序自應優先於就應有部分抵押而移存之抵押權。準此...上開民法第824條之1修正說明第6點『此項法定抵押權與其他抵押權之次序，仍依第865條規定定之』，即謂無須調整該法定抵押權之次序優先於土地登記規則第107條第1項但書規定（即符合民法第824條之1第2項但書規定）之抵押權一節，顯與上開民法規範意旨不符。故…依上開民法第824條之1規定辦理之法定抵押權登記次序仍應優先於該移存之抵押權登記次序之意見…至上開民法第824條之1修正說明第6點所稱『此項法定抵押權與其他抵押權之次序，仍依第865條規定定之』，係藉以說明本條僅專就第824條之1第4項法定抵押權之次序所為之規定（參照本部編印『法務部民法研究修正委員會物權編研究修正小組會議資料（抵押權部分）彙編（七）』第324頁，81年10月），是該說明所稱『其他抵押權』應係指『因共有物分割訴訟而移存於特定應有部分之抵押權』以外之抵押權。例如甲乙丙共有土地，全體共有人先就共有土地之全部設定抵押權予丁後，乙復就其應有部分設定抵押權於戊，嗣經請求法院裁判分割，戊同時參加訴訟或經告知訴訟而未參加時，法院判決結果如係以原物分配於甲乙，同時命乙應補償丙金錢，此際丙就其補償金額即取得法定抵押權，其次序優先於該移存之抵押權戊，至於丁與丙之抵押權次序，則仍按第865條規定依登記之先後定之。」
(法務部98年10月6日法律字第0980036364號函、內政部98年10月9日內授中辦地字第0980050770號函)
程序權保障
非訟事件法第73條規定，法定抵押權人或未經登記之擔保物權人聲請拍賣擔保物事件時，若債務人對擔保物權所擔保之債權的發生或範圍有爭執，法院僅能針對無爭執部分裁定准許拍賣，並且在做出裁定前，法院應給予債務人陳述意見的機會。此規定的立法目的在於保障債務人權益，避免債權人未經審慎確認債權範圍，即單方面透過抵押權或其他擔保物權進行強制執行，影響債務人的財產權。法定抵押權是依法律規定直接成立的抵押權，例如因共有物分割而產生的補償金額所設立的抵押權，而未經登記的擔保物權則可能是未完成登記程序但仍具有擔保功能的權利。當這類擔保權利人聲請法院拍賣擔保物時，若債務人對於該擔保權利所擔保的債權有異議，法院不得直接核准全部拍賣，而須區分有無爭執部分，僅對於無爭執部分作出准許拍賣的裁定，對於有爭執部分則應待雙方進一步確認後再行處理。這樣的規定可以確保債務人在程序上的發言權，防止債權人濫用程序，使法院在審理過程中能夠更公平合理地做出決定。
法院在處理這類案件時，除了必須確認擔保物權人是否為法定抵押權人或未經登記的擔保物權人之外，還須確認債權是否確實存在，並界定其範圍。若債務人對於債權的成立或金額提出爭議，法院在裁定前應給予債務人機會表達意見，這項程序設計有助於確保拍賣程序的正當性，避免出現債權人不當聲請拍賣導致債務人財產遭到不合理處分的情況。在法實務上，法院一般會要求債權人提供相關證據，例如債權契約、付款紀錄、利息計算明細等，以證明債權的正當性，若債務人對於部分債權沒有異議，則法院可對無爭執部分裁定准予拍賣，至於有爭議部分則可能要求雙方進一步協商或透過訴訟方式解決，避免拍賣後仍存爭議而影響法律關係的確定性。
此外，法院在實務運作中，對於非訟事件中的拍賣程序，多會秉持程序正義原則，確保當事人的陳述機會得以充分行使。例如法院在受理法定抵押權人或未經登記擔保物權人之聲請時，通常會通知債務人到庭，並要求其陳述對於拍賣的意見，如債務人對於債權範圍或計算方式有異議，法院須針對該爭議部分進行審查，無法直接裁定全面准許拍賣。此外，法院在作出裁定時，還須考量該抵押物的價值、擔保範圍以及可能涉及的優先受償權問題，確保各方當事人權益能夠獲得適當的保障。
從立法精神來看，非訟事件法第73條的設計在於平衡債權人與債務人之間的權益，防止債權人濫用抵押權聲請拍賣，也避免債務人因為程序上的不完整而遭受財產損失。此規定特別適用於那些未完成登記但具有擔保功能的擔保物權，或是在法定抵押權的行使過程中，涉及的債權關係較為複雜的情況。在這些案件中，債權人通常會試圖加速拍賣程序，以確保債務償還，而債務人則可能會質疑債權範圍、利息計算方式或其他費用的合理性，進而產生爭議。因此，法院在處理這類聲請時，須依據第73條規定，確保債務人有足夠的機會對拍賣行為表達異議，並且在合理釐清債權範圍後，才能決定是否准許拍賣。
-債務-債務擔保-抵押權-法定抵押權
(相關法條=民法第513條=民法第865條=非訟事件法第73條)
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