抵押權人聲請拍賣土地，地上物應聲請併付處理？
24 Mar, 2025
問題摘要：
第877條是為保護抵押權人，確保其能夠有效變現抵押土地，避免因新增建築物而影響拍賣價值；而第876條則強調抵押權人在設定抵押權時應自行考量土地與建築物的關係，並透過法定地上權的方式來平衡土地與建築物所有人的權益。因此，在實務操作上，抵押權人應審慎考慮抵押權設定的範圍，並評估土地與建築物的法律關係，以確保自身權益不受影響。同時，在拍賣程序中，若涉及併付拍賣或地上權存續問題，當事人應依據法律規定妥善處理，以避免後續產生法律糾紛。
律師回答：
關於這個問題，抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序，借款人為獲得貸款，通常需要提供房屋或土地作為擔保品，並賦予債權人特定的權益。當借款人未能履行合約約定的還款義務時，債權人即可依據抵押權行使法律上的強制執行權，以確保自身債權的清償。在這種情況下，債權人可以向法院聲請拍賣抵押物，藉此回收未償還的貸款。抵押權設定不僅有助於保障債權人的權益，同時也為借款人提供獲取資金的可能性，形成一種雙向保護的法律機制。
民法第860條的規定，普通抵押權是指債權人對於債務人或第三人提供擔保的不動產，在不移轉占有的情況下，仍得就該不動產賣得價金優先受償。這意味著，即便抵押權人並未實際占有該不動產，當債務人未履行債務時，債權人仍可透過法律程序處分該不動產，以確保債權獲得償還。
在抵押物的拍賣程序中，若土地所有人在設定抵押權後，於該土地上興建建築物，則債權人得於必要時請求法院將該建築物與土地一併拍賣，這一概念在法律上被稱為「拍賣標的物之擴張」。這種機制的主要目的在於避免土地與建築物分開拍賣時，因建築物的存在導致土地使用權能下降，進而影響拍賣價值，使得抵押權人的權益受損。因此，民法特別規定，若土地上有在抵押權設定後才建造的建築物，則抵押權人得向法院聲請土地與建築物併付拍賣，但須注意的是，抵押權人對於建築物的拍賣價金並無優先受償權。
依據民法第877條的規定，法院對於抵押權人的聲請，得依情況決定是否允許土地與建築物併付拍賣。然而，若抵押權人僅聲請拍賣土地，而未聲請併付建築物，法院並無權主動核准將建築物一併納入拍賣範圍。這是因為法院的職權範圍應以當事人的聲請為依據，除非抵押權人明確聲請，否則法院不得逕行擴大拍賣標的範圍。
併付拍賣的適用條件必須符合特定要件，即該建築物必須是在抵押權設定後才興建，且該建築物與抵押土地仍屬同一所有權人所有。若建築物於抵押權設定前即已存在，則不適用本條規定，而是依民法第876條的規範處理，即當土地與建築物在抵押權設定時原為同一人所有，而僅對其中一部分設定抵押時，則在執行抵押權時，視為該不動產已設定地上權，並由當事人協議地租、期間及使用範圍，若無法協議，則得聲請法院判決決定。
立法上之所以允許抵押權人聲請併付拍賣，是因為當土地所有權人在設定抵押權後再興建建築物，將可能影響土地的使用價值，使得土地單獨拍賣時難以售出，或因建築物的存在使土地估價降低，進而減損抵押權人的受償利益。為平衡債權人與土地所有權人的權益，法律特別給予抵押權人聲請併付拍賣的機會，從而提高土地與建築物的整體拍賣價值。然而，與民法第877條不同的是，民法第876條適用於抵押權設定時即已存在建築物的情形，此時立法並未賦予抵押權人併付拍賣的權利，因為當事人在設定抵押權時即應知悉該不動產已包含建築物，並願意以該不動產作為擔保，因此無需額外保護抵押權人的利益。
營造物併付拍賣的規定是針對不動產抵押權在實行過程中，當抵押土地上有後來興建的建築物時，如何處理拍賣程序的一種法律機制。依據民法第877條規定，當土地所有人在設定抵押權後，於該抵押土地上營造建築物，抵押權人若認為有必要，可以在強制執行程序中向法院聲請，將該建築物與土地一併拍賣。然而，抵押權人對於該建築物的拍賣價金，並無優先受償的權利。這項規定的目的，是為避免土地上新增建築物導致土地本身價值下降，使得土地在拍賣時難以出售或影響變現能力，進而損害抵押權人的利益。因此，法律賦予抵押權人這項權利，以確保其債權能夠獲得最大程度的保障。
另一方面，民法第876條則規範另一種情形，即在設定抵押權之前，土地上就已經存在建築物的情況。如果在這種情形下，抵押權人僅選擇設定土地或建築物其中之一的抵押權，那麼在抵押物拍賣時，法律推定該建築物與土地之間存在「法定地上權」，地租、使用期間及範圍可由當事人協議決定，若無法達成協議，則得聲請法院裁判確定。這項規定的核心精神在於，當抵押權人已知土地與建築物皆存在，且仍選擇僅對土地或建築物設定抵押時，法律認為抵押權人應承擔這樣的風險，因此並不提供額外的保護措施。
比較民法第877條與第876條的規定，可以發現兩者的適用時機不同。第877條的適用情境是在土地設定抵押權後，土地所有權人才開始興建建築物；而第876條則適用於在設定抵押權之前，土地上就已存在建築物的情形。兩者的法律效果也有所不同。在第877條情境下，抵押權人可以聲請土地與建築物併付拍賣，雖然不能對建築物的價金優先受償，但仍可確保土地與建築物一同出售，提升拍賣的成功率，減少損失。而在第876條情境下，因抵押權設定時土地與建築物已經存在，抵押權人若僅選擇設定土地或建築物的抵押，則在拍賣時將自動推定地上權的存在，使得買受人仍可使用該建築物，進而保障拍賣過程的順利進行。
立法者之所以在第877條規定抵押權人得聲請併付拍賣，是基於對抵押權人權益的保護考量。若允許土地所有人在設定抵押權後隨意增建建築物，可能會影響土地的使用價值，使得土地變得難以出售，從而損害抵押權人的利益。
因此，法律賦予抵押權人聲請併付拍賣的權利，使其能夠在執行過程中將土地與建築物一起變現，以確保其債權受償的可能性。然而，在第876條的情形下，立法者則採取不同的態度，認為抵押權人既然在設定抵押權時已經知悉土地與建築物的存在，卻仍然選擇僅針對其中之一設定抵押，則應該自行承擔相應的風險，因此不再提供額外的保障措施，而是採取法定地上權的方式來維持不動產的使用與交易秩序。
-債務-債務擔保-抵押權-抵押權實行-併予拍賣-
(相關法條=民法第860條=民法第876條=民法第877條)
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