不動產抵押後出租影響強制執行時，應該如何處理？
24 Mar, 2025
問題摘要：
抵押權的設定與實行涉及複雜的法律程序，債權人在設定抵押權後，應確保債務人能夠履行清償義務，若發生違約，則得依據相關法律程序聲請法院拍賣抵押物，以清償債務。法院在拍賣程序中，應確保拍賣價格的合理性，並在必要時准許合併拍賣，以提高應買人競標意願。此外，法院應市場行情及鑑價報告，合理核定拍賣底價，確保拍賣程序的公平性與正當性。透過完善的法律規範與程序，抵押權制度能夠有效保障債權人的權益，同時兼顧債務人的財產權，確保不動產交易市場的穩定發展。
律師回答：
關於這個問題，抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序，借款人在獲得借款時，將自己的房屋作為擔保品，並賦予債權人特定權益。當借款人未能履行合約還款義務時，債權人可抵押權向法院申請拍賣抵押物，以償還未清償之債務。抵押權設定有助於保障債權人的權益，同時提供了一種法律機制來追回欠款。
民法第860條「普通抵押權」的規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」為確保債權的履行，債權人與債務人或第三人訂立書面契約，約定在不移轉占有的情形下，由債務人或第三人提供不動產供債權人擔保，並辦理抵押權設定登記。若債務人未能清償債務，債權人即有權向法院聲請拍賣該抵押物，並就賣得價金優先於普通債權人受清償。
不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上仍可成立租賃關係，而且抵押權不因此而受影響。但若抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。
在抵押權設定後，不動產所有人仍可就同一不動產成立租賃關係，且該租賃關係原則上不影響抵押權的行使。然而，若抵押權人於執行抵押權時發現該租賃權影響抵押物的交換價值，例如導致無人應買或出價低於清償所擔保債權的數額，則法院得依據民法第866條及第877條之規定，除去該租賃權或終止租賃關係後再行拍賣。
換言之，當法院核定最低拍賣價額並進行拍賣時，若因租賃關係或其他負擔影響應買人意願，導致流標或拍賣價低於清償債權的數額，抵押權人即得向法院申請除去租賃權，使不動產得以更順利地拍賣換價清償。
法院在拍賣過程中若發現土地已進行兩次拍賣程序但無人應買，且抵押權人認為租賃權影響其抵押權實行，則得申請法院除去租賃權，並進一步申請將該土地上之建物併付拍賣。若法院認定建物之拍賣對於提高土地價值、增加應買人競標意願有助益，則可准許該土地與建物合併拍賣。此時，拍賣應依法律程序進行，並符合公平交易原則，以維護各方當事人的權益。此外，法院在拍賣過程中，對於抵押權的實行，需考量抵押物的市場價值與可能受影響的因素，並在合理範圍內裁量是否需另行進行估價或重新拍賣。
依民法866條第1項、第2項及第877條之規定，所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是應於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權（臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第16號參照）。本件土地曾進行第2次拍賣程序無人應買，抵押權人具狀申請除去租賃權並申請將土地上建物併付拍賣，行政執行分署遂除去租賃權，並預定於將來進行第3次拍賣時將本件建物併付拍賣。建物既係因抵押權人以本件土地經2次拍賣無人應買而影響抵押權實行，申請除去租賃權，並於土地第3次拍賣程序時併付拍賣，則該建物之拍賣自應於土地進行第3次拍賣時合併為之，不得單獨進行拍賣程序。故行政執行分署於土地第2次拍賣無人應買後，依抵押權人之申請，預定於土地進行第3次拍賣時，將建物合併拍賣，經核與前揭法律規定並無不合。
拍賣程序應確保市場交易機能的正常運作，因此，在核定拍賣底價時，應避免過度壓低價格，而應以合理估價為基礎，確保應買人能夠公平競標，並確保債權人與債務人的權益。此外，法院認為，在拍賣程序中，市場價格的波動亦應納入考量，並應在合理範圍內調整拍賣方式，以確保拍賣物能以最佳價格出售，達到清償債務的目的。
法院在執行抵押權時，應核定拍賣底價，並確保該底價合理，避免影響債權人及債務人的權益。法院通常會依據不動產鑑價機構的估價報告作為底價核定的依據，若該鑑價報告係以土地無負擔且土地、建物同屬一人所有的狀態進行評估，且該土地已進行兩次拍賣仍無人應買，則可認為拍賣底價已屬合理，無偏低之虞。此外，若認定土地與建物合併拍賣可增加應買人競標意願，則通常會准許合併拍賣，以提高交易成功率，並確保拍賣所得價金能合理償還債務。
次依強制執行法第80條、第91條第2項所及第92條規定，執行機關核定之價格應如何認為相當，原屬執行機關職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘；其核定之最低價額，僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價並無限制，如拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中自得以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，如再行估價，必導致執行時間之拖延，而損及債權人、債務人之權益，且罔顧市場交易機能（最高法院88年度台抗字第13號民事裁定要旨、臺灣高等法院96年度抗字第164號民事裁定要旨參照）。
在實務操作上，法院進行拍賣時，通常會依據不動產鑑價報告核定拍賣底價，並確保底價符合市場行情，避免因底價設定不當而影響拍賣結果。此外，法院在合併拍賣土地與建物時，應確保交易關係的單純性，以吸引更多應買人參與競標，提高成交機率。對於土地與建物合併拍賣的情況，法院通常會以合理價格為依據，確保拍賣所得價金能夠公平分配給債權人，同時確保拍賣程序的正當性與合理性。
如土地核定底價所依據之不動產估價師事務所鑑估報告，鑑定人係以土地無負擔且土地、建物同屬一人所有狀態進行鑑估，如已進行2次拍賣程序，均無人應買，顯見底價並無偏低情形。再者，土地與建物合併拍賣，法律關係單純，必會吸引買氣，應買人於競價過程中，自會以接近市場行情，甚於高於市價之投標價格為應買，而無損於異議人或債權人之權益。是行政執行分署於土地第2次拍賣無人應買後，依前揭強制執行法規定，以第2次拍賣底價酌減數額，核定第3次拍賣最低價額，於法尚無不合。
-債務-債務擔保-抵押權-抵押權實行-
(相關法條=民法第860條=民法第881條)
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