法拍屋前屋主積欠的管理費誰來繳?

問題摘要：

拍賣取得不動產後是否需要承擔前手欠繳的管理費用，即使不動產拍賣公告中標明瞭管理費用的負擔，拍定人通常不需要承擔前手的積欠管理費用。這是因為拍賣過程中，點交的主要是房屋本身，並沒有包括前手的財務債務。在共有物讓與時，受讓人對讓與人因共有物使用、管理或其他情形所生的負擔承擔連帶清償責任，但這種責任僅限於受讓時知悉或應知的情形。拍賣的程式主要涉及房屋的交付，不包括前手的債務負擔。拍賣公告上雖然可能會有管理費用的標注，不足以直接認定拍定人要承擔前屋主的債務。

 

律師回答：

管理委員會應直接向前屋主請求清償管理費，而非向拍定人主張連帶清償義務。管理委員會若希望對拍定人主張管理費的債務，必須具備充分的法律基礎和證據支持，例如在地政機關完成登記或提供相關契約約定的具體證明，否則無法有效追討。

 

基於債之相對性原則，原屋主積欠的管理費，管委會僅能向原屋主請求，不得要求新屋主負責。雖然公寓大廈管理條例繳24條第1項後段雖規定：「區分所有權之繼受人、、、應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或 規約所定之一切權利義務事項。」但本條是用以避免新屋主主張自己不受社區規約的拘束（主張規約訂定時自己沒參與而不需遵守），並不適用於原屋主與管委會之間的管理費債務關係。

 

此條文的立法目的在於確保新屋主無法藉規約訂定時未參與為由，否認規約對其的拘束力，而非要求新屋主負擔前手的管理費債務。因此，該條文不適用於管理費清償的爭議。

 

共有物應有部分的受讓人，只有在完成登記程序後，才需繼受共有人之間的約定，例如關於共有物使用或管理的安排。第3項規定受讓人對共有物的使用、管理或其他情形所生的負擔需連帶清償，但這也需以完成登記為前提。若未完成登記程序，即要求受讓人承擔前手的具體債務，可能導致受讓人面臨財務風險，且與立法的公平原則相悖。

 

民法第826條之1規定：

不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。

 

由民法第826條之1第1項規定觀之，共有物應有部分之受讓人，固需於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形下，始應繼受共有人間關於共有物之使用、管理、分割或禁止分割之約定，或依民法第828條第1項(註：公同共有關係)所為之決定；惟該條第3項所規定受讓人應就共有物之使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償之責，亦應限於經地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形始有適用，否則將導致在未經登記之情形，受讓人無須繼受共有人間關於使用、管理等之抽象約定，卻須承擔前手因共有物之使用、管理或其他情形所已發生之個人具體債務，顯使受讓人之財產面臨不測損害而有輕重失衡之虞，且若謂該條第3項之適用無須任何公示要件，即概由受讓人負擔前手之債務，亦將不利於不動產之交易活動，應非立法當時之本意(臺北地院101年度北簡字第101號、士林地院103年度士小字第623號民事判決)。

 

此外，管理委員會若試圖依民法第826條之1第3項主張拍定人需連帶負擔管理費，其前提為共有人曾就共有物的使用或管理有具體約定，並且該約定已完成地政機關的登記程序。若未完成登記，即使管理委員會有相關主張，法院多數認為拍定人不須承擔相關責任。

 

經拍賣拍定取得不動產，是否須繳交前手積欠之管理費，依據實務上見解（臺灣高等法院95 年度上易字第967號判決、臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號）均為否定，即便公寓大廈之規約已規定應由後手繼受時，其後手亦不受該規約之拘束。與一般買賣最大之不同，買賣有點清交付承受事項之流程，買賣取得很難免除給付前手積欠的管理費之義務；而拍賣縱使有點交，也僅止於該房屋之強制交付，並沒有包含前手已具體發生之管理費債務。

 

自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中(第799條至第800條之1)，而共有人間之權利義務，自應優先適用「區分所有」之相關規定，惟該「不動產所有權」之章節中並無受讓人應就前手欠繳之管理費連帶負責之規定(桃園地院110年度壢簡字第502號、高雄地院100年度簡上字第316號、橋頭地院108年度橋小字第365號民事判決)。

 

是以，不能僅憑拍賣公告有負擔管理費的註記，就可以認定拍定人同意承擔執行債務人所積欠之管理費債務。」由上開理由應可推論該判決意見似是認為拍賣公告上即使有負擔管理費之註記，仍不足以直接認定拍定人有要承擔前屋主積欠之管理費債務。

 

進一步來說，法院可能是在要求管理委員會必須提出更多證據證明拍定人於投標應買前已明確知悉前屋主有積欠管理費、數額之事實，而仍願意投標應買，才有可能認定拍定人有意願承擔前屋主積欠之管理費債務。

 

此外管理委員會通常又依據民法第826條之1第3項規定，共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，而主張拍定人要連帶負擔前屋主積欠之管理費債務。但這種主張同樣遭到法院否決。

 

多數判決認為民法第826條之1第3項適用前提是不動產共有人曾經就共有物使用、管理有所約定，並於拍定人買受前即已依民法第826條之1第1項規定將共有物使用、管理等約定內容向地政機關登記，符合上開程序後才能要求拍定人依據民法第826條之1第3項規定就前屋主積欠之管理費負連帶清償責任。綜上所述，目前法院實務意見多數認為管理委員會應向前屋主請求清償積欠之管理費，不可以向拍定人要求連帶清償前屋主積欠之管理費債務。

 

-債務-強制執行-

 

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