承租的房屋遭到查封，應該如何處理？

問題摘要：

查封實施後，債務人對查封物所為的移轉、設置負擔或其他有礙執行效果的行為，對於債權人不生效力。即，查封後債務人無權對查封物進行任何影響其執行效果的操作。對於債務人應交出但由債務人或第三人佔有的不動產，執行法院應解除其佔有，並將該不動產點交給買受人或承受人。承租人不能主張租賃物在查封前的租賃契約來阻止點交。也就是說，即使租賃契約存在，承租人仍需遵守法院的查封決定。不動產的所有者在設定抵押權後，可以設置地上權或其他以使用收益為目的的物權，或建立租賃關係。抵押權不會因這些行為而受到影響。如果抵押權人執行抵押權時，不動產上存在抵押權設置後的負擔，影響抵押物的交換價值，法院可以除去該權利或終止租賃關係後再進行拍賣。租賃契約在租賃物交付承租人並已佔有時，即使房屋經過法院拍賣，租賃契約仍繼續有效，新的所有權人（即拍賣買受人）需遵循現有租賃契約。如果租賃契約的期限超過五年或沒有定期限，並且未公證，則不適用此規定，租賃契約可能會因買賣行為而失效。在強制執行程式中，不動產的查封和拍賣涉及到複雜的法律規定，債務人不能對已查封的不動產進行影響執行的行為，承租人的租賃權利在拍賣後繼續有效，除非租約超期且未公證。

 

律師回答：

承租人已經依法占有房屋，係在法院查封後前占有，不涉及查封後占有問題，也不適用強制執行法第五十一條第三項的排除規定。承租人的租約仍然有效，租賃關係可以持續進行，承租人可以繼續安心居住，但需要注意按時繳納租金，避免因違約導致契約被終止。如果房屋經拍賣轉讓，拍定人將概括繼承原房東的所有權及相關權利義務，承租人應將租金支付給新拍定人（即新的房東），而不是原房東。

 

「買賣不破租賃」的原則在實務中具有重要意義，它保障承租人在租賃期內的合法權益，使其不因出租人（即房東）因債務問題而失去對租賃物的使用權。然而，此原則也存在例外，即租賃契約的期限超過五年或未定期限且未經公證時，新所有權人得不受租賃契約約束。這樣的例外設計是為平衡承租人和新所有權人的權益，同時避免過長租期或不明確契約對拍賣程序的負面影響。

 

強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院四十九年台抗字第八三號判例參照），因此參照民法第四百二十五條第一項規定，若當事人間的租賃關係，是經出租人（即房東）交付租賃物，且已在佔有中，縱嗣經法院依強制執行法將房屋拍定，而所有權讓與得標之第三人，租賃契約對於取得房屋所有權之拍定人，仍繼續存在，此即所謂的「買賣不破租賃」，除非租約是期限超過五年或未定期限，而未經公證之情況（民法第四百二十五條第二項）。另外強制執行法第五十一條第三項所稱「實施查封後，第三人未經執行法院允許，佔有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之」（強制執行法第一百十三條：不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定）。

 

強制執行法對於查封後的第三人占有行為也作明確限制。執行法院在必要時可以採取措施，例如排除第三人的占有，確保查封物的處置不受干擾。這既是為保障債權人的利益，也是為維持強制執行程序的公正性和有效性。

 

強制執行法中的拍賣性質被解釋為買賣的一種形式，即拍定人作為買受人，而拍賣機關則代替債務人處於出賣人地位，這一點可參照最高法院四十九年台抗字第八十三號判例。民法第四百二十五條第一項的規定，當租賃關係已經由出租人交付租賃物並使承租人實際占有後，即便房屋因強制執行被法院拍定，所有權轉移至拍定的第三人，租賃契約對於該新所有權人仍然繼續有效，這就是法律上所謂的「買賣不破租賃」。然而，若租約的期限超過五年或未定期限，且未經公證，則不在「買賣不破租賃」的保障範圍內，這是民法第四百二十五條第二項的規定。

 

強制執行法第51條第2項規定，當實施查封後，債務人對於查封物所為的移轉、設定負擔或其他可能影響執行效果的行為，對於債權人不生效力。查封物的法律效力受到保護，即便債務人企圖轉讓或對財產設置新的權利負擔，也無法對抗債權人的合法權益。查封後，該財產的處置權受到限制，確保執行程序不受干擾。

 

強制執行法第51條第3項規定，如果在查封實施後，第三人未經執行法院允許而占有查封物，或者進行其他妨礙執行效果的行為，執行法院可以依職權或債權人的聲請將其排除。這一規定旨在保護強制執行程序的完整性，防止第三方非法占有或干擾查封物的處置。同時，強制執行法第一百十三條規定，不動產的強制執行在適用規則上，除本節規定外，可準用動產執行的相關規定，進一步確保執行程序的順利進行。

 

強制執行法第99條第1項規定，若債務人應交出的不動產由債務人占有，或在查封後轉由第三人占有，執行法院應排除該占有，並將該不動產點交給買受人或承受人。這條規定保障買受人能順利取得查封不動產的實際占有權，避免因債務人或第三人占有而阻礙執行程序的完成。

 

「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人……」「不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。」「出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交。」分別為強制執行法第51條第2項、第99條第1項、第113條及辦理強制執行事件應行注意事項第57點第10款所明定。次按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。」「前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」民法第866條第1項、第2項亦定有明文。所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。又執行機關依債權人之聲請，除去抵押物上義（債）務人與第三人間所訂定之租賃契約，其目的係在點交不動產於買受人（臺灣高等法院86年度抗字第3664號裁定意旨參照）。

 

若債務人在租賃物交付承租人占有前，該不動產已被執行法院查封，承租人不得主張其在查封前與債務人訂立租賃契約來阻止法院點交該不動產於買受人。這條規定避免債務人透過虛構租賃關係來阻撓執行程序，確保查封物能順利交付給合法買受人。

 

民法第866條第1項與第2項規定，不動產所有人在設定抵押權後，可以在該不動產上設定地上權或其他使用收益的物權，或成立租賃關係，但抵押權不因此受到影響。然而，若抵押權的實行因上述權利或租賃關係的存在而受影響，導致抵押物的價值減少、無人應買或出價不足以清償擔保債權，法院得以除去該權利或終止該租賃關係後再行拍賣。這是為確保抵押權人在執行抵押權時能實現其債權，並保障拍賣程序的順利進行。

 

所謂抵押權受影響，是指抵押權人屆期未受清償時，因抵押物上有在抵押權設定後新增的負擔而影響抵押物的交換價值，進而導致無人應買或出價不足的情形。為解決這類問題，執行機關可依債權人的聲請，除去抵押物上由債務人與第三人訂立的租賃契約。此舉旨在排除不動產上的權利障礙，將不動產以清晰的法律狀態點交給買受人。

 

在法院查封前，始行佔有房屋，故亦無前開規定之問題，一併說明。所以承租人的租約依然有效，可以繼續安心住，只是記得別忘繳租金，以免因違約遭終止契約。若房屋經拍定，拍定人將概括繼受原房東之權利義務，承租人以後的租金就要繳給新拍定人（即新房東），而不是舊房東。要注意的是，查封標的不動產登記名義人須為為債務人，動產則要看是誰占有，若銀行是查封你親戚的動產，查封時你可當場聲明異議，表示那是租賃物，並提出租約或請親戚提出證明（如發票等），萬一還是被查封，你親戚可以提出第三人異議之訴。

 

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