違建也可以査封、拍賣，程序為何？

06 Aug, 2024

問題摘要：

處理違章建築（未保存登記建物）的強制執行程序如下：法院在查封違章建築時，需通知地政機關對建物進行測量，確定其占用位置及面積。地政機關會測量違章建築的占用位置和面積，製作複丈成果圖。法院會在查封後一天內通知地政機關，要求其依複丈成果圖進行臨時地政登記，並為該違建編配臨時建號。地政機關完成臨時登記後，會將相關結果函複法院，以便後續鑑價及拍賣。對於主建物為合法建物，但有增建或擴建的違建部分，地政機關會測量違建的部分，製作複丈成果圖，並記錄增建、擴建的情形。法院會將增建、擴建的違建情形載明於拍賣公告中，讓潛在買家了解該建物的狀況。違章建築在法律上是有瑕疵的，可能會面臨主管機關的罰款或拆除處分。法院拍賣違建時，僅負責拍賣程序，不進行合法性認證。

律師回答：

違章建築最常見的是頂樓加蓋違建，頂樓加蓋違建也是房屋買賣契約中常見的標的。雖然違章建築無法至地政事務所登記所有權，但是違章建築仍然為適法之買賣標的，可以合法買賣，而且違章建築買賣之後，出賣人有交付該違章建築之義務。不過違章建築縱然可以買賣，違章建築仍不能豁免於被行政機關強制拆除之可能，此點購買違章建築之人須注意。

查封違章建築的步驟

證明所有權：

債權人需提供足夠證明文件（如稅單等納稅證明），證明違章建築屬於債務人所有。

法院將依據這些文件及強制執行法的相關規定辦理查封

對於違章建築的強制執行，雖然面臨特定挑戰，但仍然可以作為執行的標的。以下是違章建築進行強制執行的主要步驟和注意事項：

違章建築的房屋，雖然地政機關不許辦理登記，但並非不得做為交易的標的（最高法院四八年台上字第一八一二號、五二年台上字第一二三六號判例），因此違章建築也可以做為強制執行的標物，惟違章建築的執行與一般有保存登記的房屋的執行程序稍有不同，因違章建築之房屋地政機關不許辦理登記，無建物謄本可查。

只要是具有財產上價值的標的，原則上都是強制執行的可能標的，不動產是債權人通常會優先查封的標的，合法建物最好，那如果是違章建築（未保存登記建物）呢？是否可以查封？其查封程序為何？

未保存登記建物之強制執行程序

違章建築可以經由買賣關係移轉使用權，但所有權並不因此移轉。原因在於民法第759條：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」之規定。換言之，違章建築之所有權由違章建築之起造人取得，但礙於建物為違章建築，無法登記，因此依上開民法第759條之規定，違章建築起造人因無從登記，故無法處分違章建築之所有權。因此會產生以下情形，出賣人（即起造人）仍擁有所有權，但買受人保有使用權。

查封︰

執行違章建築，應先查明違章建築是否屬於債務人所有，通常都由債權人提出違章建築之納稅證明如稅單等，或其他足資證明之文件，已為審查，審查結果認該違章建築係債務人所有，乃依強制執行法第七十六條規定辦理。其他有關查封物之保管或管理等均與一般不動產之執行程序同。

如果是查封標的是違建（未保存登記建物），都應通知地政機關測量占用位置、面積，可再區分為全部違建或部分違建（增建），而有二種不同方式：

全部違建：

法院應通知地政機關測量占用位置、面積後，應於查封後一日內，法院通知地政機關依複丈成果圖做地政登記，並新編一個臨時建號，然後函複法院。就是幫這個違建取了一個代號，方面之後的鑑價、拍賣。

部分違建：

主建物是合法建物，但有增建、擴建的違建時，同樣會請地政機關測量增建、擴建的位置、面積，製成複丈成果圖，同樣進行後續鑑價、拍賣，法院會將增建、擴建的情形載明於拍賣公告。

測量和登記：

法院需通知地政機關測量違章建築的位置和面積。若是全面違建，會新編一個臨時建號便於後續的行政處理。若違章建築部分涉及合法建築的增建部分，地政機關將測量並記錄增建的面積。

違章建築因不能辦理所有權第一次登記，故其查封之範圍、面積均不明確，無從辦理查封登記，因此執行法院於查封後，應定期測量，由執行法院發函（囑託書）當地政事務所派員會同法院執行人員、債權人、債務人到達現場測量，測量時執行人員應明確指試測量之範圍、界線、測量完畢後，地政事務所應辦理查封登記，並於辦妥查封登記後應將建物登記簿及平面圖與位置圖之影本函送法院參辦，過去對未登記建物（包括違章建築）之查封，均依六十四年一月二十八日前司法行政部頒布之「未登記建築改良物辦理查封登記聯繫辦法」辦理，為六十九年一月二十三日內政部修正發步之土地登記規則第一百二十六條已將前開聯繫辦法之內容規定在內，試以目前辦理違章建築之查封測量等程序，均依該條之規定辦理。

鑑價和拍賣準備：

不動產拍賣，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，違章建築之鑑價應等到地政機關測量完竣，檢送建物登記簿謄本即位置圖、平面圖至法院後，始能辦理，故法院必須將違章建築之構造、位置、面積等均函告鑑價機關，作為估價的參考資料。

違章建築的鑑價需要在地政機關完成測量和提供必要文件後進行。法院將根據鑑價結果設定拍賣的底價。

拍賣過程：

違章建築的拍賣公告中會明確記載其違章情況，讓潛在的買家了解其法律狀態和相關風險。

拍賣過程與一般不動產相同，包括設定拍賣日期、地點和保證金等。拍賣前應指定拍賣期日、拍賣場所、核定拍賣最低價額、酌定保證金額、張貼即刊登拍賣公告、拍賣期日實施拍賣，命繳拍賣價金，均與一般不動產拍賣程序相同。

點交︰

拍賣成功後，違章建築將點交給買受人。如有拒絕交付或其他爭議，法院可請求警察協助執行。拍定後違章建築現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人，如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。……點交後，原占有人復占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之（本法第九十九條）。又房屋內之動產除應與不動產同時執行外，應取去點交債務人或其代理人家屬或受僱人。無前項之人受點交時，應將動產暫時保管，向債務人為限期領取之通知，債務人逾限不受領取時，得拍賣之而提存其價金或其他適當之處置（本法第一百條）。

買違建法拍屋，該注意什麼？

違建也是具有交易價值的，所以法院也可以照樣查封、拍賣，而違建情形，也會記載於拍賣公告，想買的人事先就可以知道這個建物是否為違建，自行決定要不要購買。但違建可能伴隨著安全疑慮，之後也可能遭主管機關裁罰甚至拆除，這是拍定人要自行承受的風險。所以並非法拍取得的建物，本身就一定是無瑕疵、合法的，法院並不進行此部分的認證。