還清房貸，如何塗銷最高限額抵押權設定

問題摘要：

還清房貸後塗銷最高限額抵押權設定的流程，核心在於先行確定擔保債權範圍並完成清算。若契約有約定確定日期，則可與銀行協商提前確定；若無約定確定日期，則可隨時請求清算。確定債務已經全數清償後，銀行即應出具塗銷同意書或債務清償證明，借款人持之向地政事務所辦理塗銷登記。銀行若無理拒絕，借款人得提起訴訟，法院亦會基於債務已消滅而支持塗銷之請求。最高限額抵押權的設計雖然增加了銀行的擔保彈性，但當擔保目的消滅時，抵押人依法享有請求塗銷的權利，任何金融機構均不得無理拒絕。這正是保障借款人還清房貸後，能自由處分自己房屋的重要法律機制。

律師回答：

關於這個問題，還清房貸後如何塗銷最高限額抵押權設定，是房屋交易實務上極為重要的問題，因為若抵押權設定仍存在於不動產登記上，將導致房屋無法順利移轉或設定新擔保權，直接影響所有權人交易與融資的權益。當初借款人向銀行申辦房屋貸款時，銀行通常要求借款人以該不動產設定抵押權，常見的就是最高限額抵押權。

 

最高限額抵押權不同於一般抵押權，其特徵在於並非只擔保單一特定債權，而是於約定的最高限額範圍內，擔保抵押權人與債務人之間已發生或將來可能發生的債權，亦即具有「概括性擔保」的功能，常見於銀行與客戶間之授信關係，例如房貸、信用貸款、票據融資、信用卡等債務，都可能納入最高限額抵押權的擔保範圍。依民法第881條之4規定，最高限額抵押權可以由當事人約定債權確定期日，自該期日屆滿後，所擔保之債權即行確定，往後不再涵蓋新發生的債務。如果未約定確定期日，依同條第2項規定，抵押人得隨時請求確定所擔保之債權，並依第881條之13進行清算。

 

換言之，借款人若已清償完畢房貸，即使尚未達到約定的確定期日，也可以隨時向銀行請求確定債權，經清算結果為零，便可依據清償事實，要求銀行出具塗銷同意書，進而辦理塗銷登記。倘若最高限額抵押權契約中確有約定確定日期，理論上在期日前，銀行仍可主張該抵押權效力擴及其與借款人其他授信往來，因此在實務上往往需要協商提前確定。若銀行同意以房貸清償為結束條件，出具塗銷同意書或債務清償證明書，便可辦理抵押權塗銷。

 

在不動產交易上，最高限額抵押權若未塗銷，將造成交易障礙，因為買受人或新的抵押權人均會顧慮該權利仍存在而不願承受。銀行依法不得無理拒絕塗銷，因為既然債務已全數清償，最高限額抵押權擔保範圍內已無任何債權存在，依民法第881條之13的規定，應進行清算，結算金額為零時，即視為債務清償完畢。此時抵押權目的已消失，銀行有義務協助辦理塗銷。

 

借款人應先向銀行提出申請，請銀行出具「塗銷同意書」或「債務清償證明書」，其中載明債務已全數清償，不再行使抵押權，並加蓋銀行印章。再由借款人持該文件，連同所有權狀、身分證明文件至地政事務所辦理塗銷登記，即可使最高限額抵押權自登記簿上消滅，恢復不動產完整無負擔的狀態。

 

在行政機關的實務運作中，地政機關審查塗銷登記之要件主要是銀行出具的塗銷同意書或債務清償證明，因此銀行的配合至關重要。若銀行無理拖延或拒絕，借款人可以循法律途徑解決，例如提起債權人請求塗銷抵押權之訴，法院會依據債務已清償的事實，判決銀行應協助辦理塗銷。最高法院相關判決亦指出，最高限額抵押權的性質在於擔保債權，若擔保債權不存在，抵押權當然失去存在意義，抵押人有權請求塗銷。

 

舉例來說，甲向銀行借款1000萬元，以自有房屋設定最高限額抵押權，擔保範圍內包括該房貸及與銀行的其他授信往來。甲歷經多年，已經將房貸本息全數清償，且並無其他授信往來。此時，甲便可向銀行申請債權確定，經結算後，擔保債權金額為零，甲即有權要求銀行出具塗銷同意書。若銀行認為仍有其他債務存在，則應提出具體證明，例如信用卡欠款、票據融資尚未清償等；否則若無債權存在，卻拒絕塗銷，即屬違法行為。

 

此外，最高限額抵押權與一般抵押權的差異在於，後者係針對特定債權設定，債務清償即當然塗銷；前者則擔保範圍廣泛，必須經由確定與清算程序，才能確認債權是否已經全部消滅。因此，借款人實務操作上需留意契約條款，尤其是確定日期的約定。如果契約載明確定日期尚未屆至，而借款人確定無任何債務，應主張依民法規定隨時請求確定並清算，以排除銀行主張之空間。

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