為脫產進行房屋假買賣，成立使公務員登載不實罪？

問題摘要：

假買賣不僅是民事無效行為，更涉及刑事犯罪，尤其在地政登記制度下，公務員的形式審查特性，使得該罪成罪門檻相對容易達到，因此不論是債務人、受讓人或債權人，對於此種行為的法律效果與風險都必須充分認識，債務人切勿心存僥倖以為只要契約雙方同意即可規避債務，否則一旦觸法，不僅財產返還、債務照清，還要面對刑事追訴；債權人則應善用刑民並行策略，結合民法第87條、第244條及刑法第214條等規範，爭取最大程度的權益保障。

律師回答：

關於這個問題，以房屋或土地假買賣的方式進行脫產，在實務上經常出現，許多人誤以為這只是單純的民事問題，最多就是將來被債權人提起撤銷訴訟，然而事實上，這類行為不僅可能觸犯民法第87條通謀虛偽意思表示規定、民法第244條詐害債權規定，還可能構成刑法第214條使公務員登載不實事項於公文書罪，甚至依具體行為態樣衍生其他刑責。

刑法第214條明文規定，明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。實務上，地政機關辦理不動產移轉登記時，僅負形式審查之責，即只要申請人所檢附之買賣契約、印鑑證明、權狀等文件齊備，並未賦予承辦公務員調查買賣行為真實性的義務，因此若行為人明知雙方並無真實買賣意思，卻仍將該等文件送交地政機關辦理所有權移轉，導致承辦公務員依形式審查結果將不實之移轉登載於土地登記簿，便足以構成本罪。

最高法院73年台上字第1710號判決即指出，本罪必須是在他人聲明或申報後，公務員依該聲明或申報直接登載，而該事項屬不實者，方屬構成；若該登載事項須經公務員實質審查判斷者，則不在本罪之列，而地政登記正屬形式審查性質，因此假買賣過戶通常落入刑法第214條的適用範圍。

在民事責任部分，假買賣屬於典型的通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定，該買賣契約自屬無效，法律上不生買賣移轉所有權的效力，若債務人為規避債務清償而與第三人進行假買賣，債權人可依民法第244條及第245條提起詐害債權撤銷訴訟，請求法院撤銷該移轉行為及其登記，以回復債務人原有財產狀態，進而滿足債權。但必須注意，主張通謀虛偽意思表示或詐害債權的一方，負有舉證責任，必須提出具體證據證明雙方並無真實交易意思或有害債權清償的事實，這在實務上往往是訴訟敗訴的關鍵原因。

此外，債權人在面對疑似脫產的假買賣案件時，不宜僅停留在民事救濟途徑，因為一旦能同時掌握刑事責任的證據，例如對話紀錄、金流異常、價金支付與實際資金流向不符等，不僅可向檢調提起刑事告訴，亦可與民事撤銷訴訟並行，增加追回財產的成功機率。至於債務人或受讓人，若參與此類假買賣，務必明瞭其刑事風險，因為刑法第214條本質上是保護公文書記載真實性與公信力的罪名，一旦構成，不論是否真正造成第三人財產損失，仍屬可罰行為，且刑事定罪紀錄對個人信用與未來社會評價影響甚鉅。法院在認定是否構成本罪時，通常會觀察雙方是否有真實履行契約之行為，例如價金是否實際支付、是否有交付房屋土地、是否辦理稅務申報等，若欠缺這些交易行為，即可推論為虛偽意思表示，進而判定為使公務員登載不實。

-債務-債務犯罪-脫產

(相關法條=刑法第214條=民法第244條=民法第245條)