屋主欠債，債主可查封屋內財產？

09 Sep, 2025

問題摘要：

債權人確實可以申請查封債務人房屋內的財產，但僅限於「債務人所有」的部分。法院在認定上採占有推定，因此實務上會出現「先查封、後舉證」的現象。第三人若要保護自身權益，須在執行程序中積極行使異議之訴救濟。強制執行必須限縮於債務人所有之財產，判決效力不及於物權繼受人，故債權人不得逕對第三人財產執行。若涉及抵押權，因其物權追及效力，可以針對受讓房屋執行，但僅限於不動產本身。至於動產，法院採占有推定原則，但第三人可透過發票、契約等證明排除查封，並可行使第三人異議之訴。法律同時規定若干生活必需品不得查封，以維護基本人權。整體而言，制度設計在債權保障與債務人生活維護間取得平衡，而實務操作中也提供第三人充分救濟管道，避免無辜財產受牽連。換言之，屋主欠債，債主可以查封屋內財產，但不代表所有在場財物都會當然被認定為債務人所有，仍有法律上的判斷與排除執行機制存在。這樣的設計既兼顧債權人權益，也提供第三人維護財產的救濟途徑。

律師回答：

在強制執行程序中，屋主欠債後，債權人是否能直接查封屋內財產，必須區分不同財產類型與所有權認定標準來看。原則上，法院強制執行是針對「債務人所有」的財產，並不因該財產位於債務人房屋內就當然屬於債務人所有，因此需要進一步探討法律效果及救濟方式。首先，若債權人持有法院判決、支付命令或公證書等「執行名義」，可聲請法院強制執行，法院執行處會依債權人指示進行查封。

最高法院61年度台再字第186號判例表示：「本於買賣契約請求辦理所有權移轉登記，自係以對人之債權關係為其訴訟標的，而訴外人某僅為受讓權利標的物之人，並未繼受該債權關係中之權利或義務，原確定判決之效力，自不及於訴外人。」

判決效力屬於「對人債權」，不及於未繼受該債權關係的第三人，所以僅能針對債務人所有財產執行。若是抵押權之執行，則依民法抵押權追及效力，可隨不動產移轉而存在，但僅限於不動產本身，不能擴張至屋內所有動產。其次，如何判斷屋內動產是否屬於債務人？實務上以「占有推定」為標準，法院執行人員會推定放置於債務人住居所內的財產屬於債務人所有，因此電器、家具、飾品、現金、手機等常被查封。

但若屋內動產實際上屬於他人，例如親友寄放或租屋者之財產，該第三人可於執行中提出「第三人異議之訴」（強制執行法第15條），主張查封財產並非債務人所有，以排除執行。再者，執行過程需符合程序規範，法院書記官或執行人員會依執行名義到債務人住處，必要時可會同警察及鎖匠開鎖進入，並得要求債務人開啟箱櫃、保險箱或檢查衣物、隨身包裹。若債務人或現場第三人有異議，通常仍會先查封，再依法律程序解決，以避免脫產。

執行法院本身無權進行所有權實體審查，因此只要債權人指封、現場財物推定為債務人占有，原則上都會查封。針對屋主家人或第三人權益，法律設有救濟機制。若屋內動產確實不屬於債務人，應及早準備購買憑證、收據或其他所有權證明，以便提出第三人異議之訴。若未及時救濟，執行程序一旦完成，財產可能被拍賣抵償，屆時將難以追回。

在強制執行程序中，法院能否對屋內財產加以查封，必須回到「判決效力不及於物權繼受人」的基本原則來理解。依強制執行法與民法相關規範，執行僅能針對債務人「自己所有」的財產，若財產已經移轉給第三人或屬於第三人所有，則不應成為執行標的。這裡所謂的「物權繼受人」即指承受該財產的第三人，而既然判決效力僅及於訴訟當事人，原則上不及於第三人，除非有特別法律規定，例如抵押權的追及效力。本文將依不同層次說明此議題。

判決效力與物權繼受人、抵押權追及效力之例外

買賣契約請求移轉登記之判決效力，僅及於訴訟當事人，不及於已經受讓財產的第三人。換言之，如果債務人在判決確定前已將財產移轉給他人，該受讓人並不因判決而受到拘束。因此，債權人不得逕以該判決作為執行名義，要求第三人交付或返還財產，這就是「判決效力不及於物權繼受人」的意涵。若債權人欲主張該移轉無效，必須另循民事訴訟途徑爭執，例如提起撤銷詐害行為之訴。

雖然一般判決效力不及於物權繼受人，但抵押權因具有物權效力，可以隨標的物移轉而存在。依民法規定，抵押權具有追及效力，即不論不動產經轉讓幾次，抵押權仍附隨其上。此時，債權人便可以憑藉抵押權，對受讓房屋的人為強制執行，例如聲請拍賣不動產以受清償。然而要注意的是，抵押權僅限於不動產本身，不能擴張到屋內的動產。若債權人以抵押權為由，查封屋內家具、電器，即屬違法。

不動產與定著物之界線

依民法第66條第1項，不動產指土地及其定著物。大法官釋字第93號，定著物是指非土地之構成部分，繼續附著於土地並具有經濟目的，且不易移動之物。例如房屋、廠房、管線設備均屬於不動產。但若只是臨時鋪設的設施，例如簡易鐵皮屋、輕便軌道，實務上認為並非不動產。此區分對強制執行相當重要，因為不動產需要登記才具備對抗力，而動產原則上以占有來推定所有權。

動產所有權之認定

動產不同於不動產，沒有登記制度，因此在查封時，法院通常以「誰占有即誰所有」作為原則判斷。若動產放置於債務人住處，推定為債務人所有。但此為推定，可由其他證據推翻。例如發票、送貨單載明買受人為他人，即可認定所有權不屬債務人。實務上，執行法院因無實體審查權，常依債權人指示進行查封，但執行人員若認明顯非債務人財產，仍可拒絕查封。

不可查封物之限制（強制執行法第53條）

法律基於人道與生活保障，明文列舉若干物品不得查封，包括：債務人及其家屬所必需的衣物、寢具；職業或教育上所必需之器具；勳章、遺像、祭祀用具；尚未成熟之天然孳息；尚未發表之發明著作；依法規定必須設置的避難器具與防災設備等。但若情況顯失公平，法院仍得依聲請准予查封，或債務人同意查封時亦可例外。此制度意在平衡債權人受償與債務人生存權益。

實務上查封動產通常具體操作如下：

債權人需收到執行處通知，並引導法院人員至財產所在地。通常推定債務人住居所內的財產均屬債務人所有。

執行時須通知當地警察到場協助，若債務人不在，則需鎖匠開鎖。

法院人員可命債務人開啟櫃子、保險箱，或直接打開檢查。甚至債務人身上衣物、包裹也屬可檢查範圍。

若現場有人對查封財產主張權利異議，通常仍會先行查封，以防債務人脫產，再由第三人提起異議之訴救濟。