違章建築可以聲請強制執行嗎？

問題摘要：

違章建築因無登記而查封、鑑價及拍賣程序較一般登記建物繁複，但依最高法院判例及強制執行法規定，違章建築仍可作為強制執行標的，其執行程序包括查封、測量、鑑價、拍賣及點交，法院應依法公告、測量、估價、拍賣及點交，並在點交過程中保障債權人受償與債務人財產安全，執行程序完整且符合法定程序要求，以確保債權人能有效行使強制執行權利，債務人亦得依法享有相應救濟權利，並兼顧第三人或社會公共利益，實務上已形成可操作之程序，充分體現法治與權益平衡。

律師回答：

違章建築是否可以聲請強制執行，係我國實務與學理上長期探討的重要議題，違章建築雖然因未經合法建築許可或超越建築法規定而地政機關不予辦理登記，違章建築的房屋，雖然地政機關不許辦理登記，但並非不得做為交易的標的（最高法院48年台上字第1812號、52年台上字第1236號判例），因此違章建築也可以做為強制執行的標物，惟違章建築的執行與一般有保存登記的房屋的執行程序稍有不同，因違章建築之房屋地政機關不許辦理登記，無建物謄本可查。但違章建築並非完全無交易價值，仍可作為財產標的進行處分，因此理論上違章建築亦可成為強制執行標的，但其執行程序與一般依法登記之不動產略有不同。

 

首先，就查封程序而言，執行違章建築前應先查明其歸屬，即確認該違章建築是否為債務人所有。實務上，通常由債權人提出納稅證明如稅單或其他足資證明文件，以協助法院審查該建物確為債務人所有，若審查結果認定屬債務人財產辦理查封。違章建築之查封程序在保管與管理上與一般不動產相同，法院可命債務人、債權人或第三人協助保管，並應公告或通知相關程序，以保障程序公正及債權人權益。

 

查封

執行違章建築，應先查明違章建築是否屬於債務人所有，通常都由債權人提出違章建築之納稅證明如稅單等，或其他足資證明之文件，已為審查，審查結果認該違章建築係債務人所有，乃依強制執行法第76條規定辦理。其他有關查封物之保管或管理等均與一般不動產之執行程序同。

 

測量︰

其次，關於測量問題，因違章建築未能辦理所有權第一次登記，故其查封範圍及面積不明確，無法直接辦理查封登記，執行法院於查封後應定期測量。通常由法院發函囑託當地地政事務所派員會同法院執行人、債權人及債務人至現場測量，測量過程中，執行人員應明確指示測量範圍及界線，測量完成後，地政事務所應辦理查封登記，並將建物登記簿及平面圖、位置圖影本函送法院備查。

 

過去對未登記建物（包括違章建築）之查封，均依六十四年一月二十八日前司法行政部頒布之「未登記建築改良物辦理查封登記聯繫辦法」辦理，為六十九年一月二十三日內政部修正發步之土地登記規則第一百二十六條已將前開聯繫辦法之內容規定在內，試以目前辦理違章建築之查封測量等程序，均依該條之規定辦理。

 

鑑價

再次，鑑價程序亦與一般不動產相似，法院應命鑑定人就違章建築估價，鑑價須待地政機關測量完成並將建物登記簿謄本、平面圖及位置圖送至法院後始能進行，鑑價時須考量違章建築之構造、位置、面積及使用狀態，作為估價參考，以確保拍賣最低價額合理且符合法律程序。

 

不動產拍賣，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，違章建築之鑑價應等到地政機關測量完竣，檢送建物登記簿謄本即位置圖、平面圖至法院後，始能辦理，故法院必須將違章建築之構造、位置、面積等均函告鑑價機關，作為估價的參考資料。

 

拍賣

拍賣前應指定拍賣期日、拍賣場所、核定拍賣最低價額、酌定保證金額、張貼即刊登拍賣公告、拍賣期日實施拍賣，命繳拍賣價金，均與一般不動產拍賣程序相同。

 

拍賣程序方面，法院應依強制執行法規定，指定拍賣期日、拍賣場所、核定拍賣最低價額、酌定保證金額，並張貼及刊登拍賣公告，於拍賣期日實施拍賣，命買受人繳納拍賣價金，拍賣程序與一般不動產相同。

 

點交

拍定後違章建築現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人，如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。……點交後，原占有人復占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之（本法第99條）。又房屋內之動產除應與不動產同時執行外，應取去點交債務人或其代理人家屬或受僱人。無前項之人受點交時，應將動產暫時保管，向債務人為限期領取之通知，債務人逾限不受領取時，得拍賣之而提存其價金或其他適當之處置（本法第100條）。

 

違章建築拍定後，若仍由債務人占有或第三人占有，執行法院應解除其占有，點交給買受人，如債務人或第三人拒絕交付，法院得請求警察協助點交，點交後若原占有人復占該不動產，法院可依聲請再次解除占有並點交買受人。房屋內動產應與不動產同時執行，若動產由債務人、其代理人、家屬或受僱人占有，應收回並暫時保管，通知債務人於限期內領取，逾期不領取時，法院得依法拍賣或提存價金處理。

 

違章建築雖因無登記而在查封與拍賣程序上有額外作業，但其財產性質並不因違章而消滅，仍具有可執行性，法院在執行過程中應確保程序正義，包括查封、測量、鑑價、拍賣及點交等各項程序，並兼顧債務人與債權人權益。在實務操作上，法院對違章建築之查封，通常先審查債務人所有權歸屬，再進行測量以明確界線，隨後依估價結果辦理拍賣，並公告拍賣條件及底價，拍定後辦理點交及動產移交，若有拒交情形得請警察協助。

 

-債務-強制執行-執行標的物-不動產執行-違章建築

瀏覽次數：13