債務人擁有地上權能否成為強制執行之標的？

問題摘要：

地上權作為債務人財產權之一，原則上得成為強制執行標的，法院可依強制執行法查封、拍賣或強制管理其權利，但在執行過程中須考量地上權性質、價值、使用狀態及債務人生活需求，並明確規範拍賣程序及收益分配，確保債權人受償權利同時兼顧債務人之合法利益。

律師回答：

債務人擁有地上權能否成為強制執行之標的，乃我國強制執行法實務中一個頗具爭議性但極為重要的問題，關係到債權人受償權利及債務人財產處分自由之界限。

 

強制執行之標的，通稱執行客體，係指債務人名下得以清償債權之財產，法律上對此並無嚴格限制，原則上債務人所有且具有金錢價值之財產，不論為動產、不動產、債權、船舶或其他財產權，皆得作為強制執行之標的，但例外情形包括為保障債務人及其家庭生活之必要財產、或法律另有規定不得處分之財產。

 

地上權，作為一種以他人不動產為標的物的用益物權，雖非所有權，但具有財產價值，且依民法第832條規定，地上權人對不動產享有使用、收益之權利，依其性質，應視為債務人可對外提供收益或變現之財產權，故理論上地上權亦應得作為強制執行之標的。

 

地上權雖以他人不動產為標的，但依法須辦理登記以對抗第三人，因此地上權之設定及存在具公示性，法院在強制執行程序中亦可查明其價值與使用狀況，以決定是否適合拍賣、查封或強制管理。

 

關於執行方法，強制執行法第75條明定，不動產之強制執行以查封、拍賣、強制管理為方式，且拍賣及強制管理得視性質併行；當建築物及其基地均屬債務人所有時，得併予查封、拍賣；若債務人擁有之財產既有動產亦有不動產，法院得合併拍賣，動產部分適用不動產拍賣規定。由此可知，不動產及其上之用益權，如地上權，原則上可併入拍賣程序，但因地上權之財產價值取決於其使用權益及收益能力，法院須先確認地上權存續狀態、租金收益、契約負擔及他人所有權之限制，以評估是否適合列入拍賣標的，並防止拍賣後債務人及第三人權益受不當侵害。

 

實務見解亦認為，地上權作為債務人財產權的一種，與動產或不動產不同，其價值較抽象，執行時需審慎評估其可變現性及可能產生的收益。若地上權設定有租賃契約或其他使用限制，法院可命債務人或管理人配合移轉租金收益，或採取強制管理方式，保障債權人利益。地上權之拍賣程序與不動產拍賣類似，依強制執行法第75條規定，法院可先行查封，公告拍賣，並得命債務人或第三人交付收益，拍賣所得用以清償債權。地上權拍賣之特殊性在於，拍賣所得僅反映債務人享有之使用權益，不涉及不動產所有權轉移，因此拍賣程序需明確標示權利範圍及拍賣方式，以維護第三人所有權及保障交易安全。

 

此外，地上權拍賣時，法院應依其價值及收益能力，評估拍賣底價及拍賣條件，避免因估價不當造成債權人受損或債務人利益過度侵害。

 

若地上權為永久性或長期使用權，則其價值可按租金收益折現計算；若為短期或附條件地上權，則需考量剩餘期間及契約限制。法律未明文禁止地上權作為執行標的，且地上權具有可轉讓及可讓與性質，因此與一般債權或不動產一樣，債權人得請求法院拍賣或查封地上權，並依程序分配拍賣所得以清償債務。

 

然而，為兼顧債務人及共同生活親屬之生活需求，法院在執行地上權前，仍應考量其使用情況，避免因強制執行而造成債務人無法居住或生計受困。實務上，若債務人以地上權經營生產或出租獲取收益，法院得命將租金或收益移轉予債權人，以代替直接處分地上權，以平衡債權受償與債務人生活保障之利益。

 

若債務人或第三人對地上權之拍賣或管理有異議，法院可依強制執行法相關程序裁定，並提供救濟途徑，保障程序正義及財產安全。地上權之可執行性，亦受限於民法規定之使用限制及他人所有權，法院須調查權利範圍及設定條件，並公告拍賣，使第三人了解地上權性質及相關限制，以維護交易透明及合法性。

 

此外，地上權拍賣所得之分配，應遵循債務人債權優先順序及強制執行法規定，先償付執行費用及債權人債務，剩餘部分歸債務人或依法律分配，以兼顧公平原則及債務人生活保障。對於長期或附條件之地上權，法院可採分期拍賣、收益移轉或強制管理方式，以實現債權清償，同時維持地上權本身之價值及功能。

 

結合民法及強制執行法規定，地上權之執行程序應確保債權人受償、債務人生活及共同生活親屬利益，並維護不動產所有權人權益，兼顧公共利益及交易安全，實務操作中須審慎評估、公告、查封及拍賣，並可裁量採取收益移轉或強制管理方式，以達到強制執行之平衡、公平及效率，確保地上權作為強制執行標的之合法性及可行性，實務上亦多採上述方式操作，成功實現債權清償與債務人利益兼顧之目標。

 

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