與抵押物現值顯不相當之擔保額，是否可能為通謀虛偽意思表示？
30 Jul, 2025
問題摘要：
當抵押權設定的擔保金額明顯不符市場價值時，便可能涉及通謀虛偽意思表示，這樣的法律行為依法應屬無效，抵押人可以透過訴訟請求法院認定該抵押權無效並塗銷登記，以保障自身權益，避免因虛偽交易而承受不必要的法律風險。
律師回答：
關於這個問題，依據民法第87條第1項規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。」所謂通謀虛偽意思表示，指的是表意人與相對人雙方明知該意思表示不是真意，卻仍然共同做出非真意之表示。因此，通謀虛偽意思表示的成立，須以表意人非真意為前提，且相對人亦明知並與表意人達成非真意的合意，始構成虛偽意思表示。根據最高法院51年度台上字第215號判決要旨，當雙方通謀以虛偽意思表示設定抵押權時，該抵押權依法當然無效。即使基於此一虛偽意思表示，已經完成物權移轉登記，仍然不能取得該物權，這一點可
按民法第87條第1項：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效」。所謂「通謀虛偽意思表示」，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，最高法院51年度台上字第215號判決要旨參照。是雙方通謀而為虛偽意思表示所設定抵押權，依前開規定，乃當然無效。縱使虛偽意思表示之一方，已因無效之法律行為包括完成物權移轉登記，仍不能取得該物權(最高法院94年度台上字第1640號判決要旨參照)。
次按「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責」，最高法院48年度台上字第29號判決要旨參照。復按「某甲占有之房屋，竟以高於房屋現值十倍價格買受，顯係…通謀虛偽而為意思表示，其所為所有權之移轉登記，亦出於通謀之虛偽意思表示，非但其買賣為無效，其所有權移轉登記之物權行為亦歸無效」(最高法院81年度台上字第356號判決要旨參照)。
無效的法律行為即使完成登記，仍不會發生實質的權利變動效力。進一步而言，當第三人主張表意人與相對人通謀虛偽意思表示時，舉證責任應由該第三人負擔，換言之，若要主張某一法律行為為通謀虛偽意思表示，應提出相關證據證明雙方當事人確實存在通謀，並非單純的價值判斷或市場波動所致。
此外，若某甲占有的房屋，竟然以高於房屋現值十倍的價格買受，則可推定某甲與前手之間通謀虛偽意思表示，該買賣契約無效，且所有權移轉登記的物權行為亦為無效。由此可見，當交易價格與市場價值顯著不相當時，即可作為判斷是否存在通謀虛偽意思表示的重要依據。
因此，在購買不動產時，若交易價格與該不動產的現值顯不相當，則於經驗法則及邏輯推理上，可認定存在通謀虛偽意思表示的高度可能性。同理，若第三人在設定抵押權時，其擔保債權額明顯超過抵押物的實際價值，則也可以作為判斷存在通謀虛偽意思表示的表徵之一。特別是在原住民保留地的交易中，由於該類土地的受讓資格受到嚴格限制，且在不動產市場上的流動性較低，因此其交易價值通常不會與公告現值有過大差距。
若抵押權擔保的最高限額顯著超過該土地的實際價值，且未見其他抵押物作為共同擔保，則根據經驗法則與邏輯推理，已足以認定該抵押權設定的物權契約可能涉及通謀虛偽意思表示，亦可合理懷疑該擔保行為的真實性。因此，在此情況下，可以透過訴訟途徑請求法院認定該抵押權無效，並請求塗銷抵押權，以確保自己的權益不受侵害。
若要提起訴訟，應準備相關證據，例如市場行情報告、專家估價報告、貸款契約內容、抵押權設定契約及其他可以證明該抵押權設定存在異常的文件，以強化法院對於通謀虛偽意思表示的認定。
因此，若於購買不動產時，以與不動產現值顯不相當之金額，取得不動產物權者，於經驗及論理上，可認有通謀虛偽虛偽意思表示之高度可能；同理，你的案例中第三人於設定抵押權時，以與抵押物現值顯不相當之金額，作為抵押權擔保債權額者，亦可作為有通謀虛偽意思表示之判斷表徵之一。且原住民保留地，受讓資格受有限制，在不動產交易市場中，屬不易融通之物，其交易價值當不致與公告現值相距甚鉅；若抵押權所擔保債權總金額之最高限額顯著逾越該地之價值，且未見有其他作為共同擔保之抵押物存在，於經驗及論理上，已足認系爭抵押權設定之物權契約合意，有通謀虛偽意思表示之高度可能及表徵，因此可考慮透過提告代位請求塗銷抵押權，以保障您的權利。
-債務-債權保全-詐害債權不存在-通謀虛偽-抵押權
(相關法條=民法第87條=民法第860條=民法第881-12條)
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