共有人超越持分建築房屋，其他共有人能否聲請假處分制止？
29 Jul, 2025
問題摘要：
於共有物尚未分割或未另有約定之情形下，共有人不得擅自以超越持分之方式使用、占用或建築，否則即侵害其他共有人共同利益，影響日後處分之公平與可行性，若經法院認有緊急保全必要時，其他共有人即得依法聲請假處分，請求停止建築或回復原狀，以維其應有部分之合法利益與共有關係之穩定，避免將來訴訟或分割無法實現之風險。共有人之間本應誠實協商、尊重彼此利益，倘有違信之行為出現，法律即提供有效工具予以制止，假處分即為維權過程中極具實效之途徑。
律師回答：
關於這個問題，共有人於共有土地上超越其應有部分而擅自興建建築物之情形，在實務上屢見不鮮，此舉若未經其他共有人同意，即有違共有制度之基本原則，亦侵害其他共有人對共有物之合法權益。
依民法第819條規定，共有人對於共有物，除有特別約定外，準用分別共有之規定；而民法第823條則賦予共有人得隨時請求分割共有物之權，並在未分割前，各共有人對全部共有物享有共同的使用權。惟此種使用權應以不妨害其他共有人之使用利益為限，並不得超越其應有部分為實質上的獨占使用或排他行為，更不得進一步於共有物上擅自興建建物，改變土地原狀，損及其他共有人未來之權利實現。
若某共有人逕行於土地上建築，無論為永久性或暫時性構造物，其所占用面積已超出其應有部分，且未得他共有人之事前同意或事後追認，不僅構成侵權使用，更有不當得利及侵害共有關係之性質，法院得依據民事訴訟法第538條，准許其他共有人聲請假處分，禁止其繼續施工或要求其回復現況，目的在防止損害擴大及維持暫時狀態。尤有甚者，如建築行為已進入基礎工程或結構體施作，倘不立即制止，將導致整體土地狀況改變或使未來分割、點交、變賣等處分困難，其所造成之損害可能難以以金錢補償或衡量，法院實務多認此為具急迫性且有回復困難之損害風險，構成核發假處分之正當理由。
再者，若該名共有人建築行為係出於意圖擇地而建、擅自佔據相對優勢地段，且未以其持分對價支付合理對償，即屬不當牟利，影響其他共有人分得相對公平地段或價金之機會，法院更應考量其行為背離誠信原則，有造成不公平分配或日後判決執行障礙之虞，在衡平共有人間利益之下，准許聲請人取得假處分，具備急迫性與必要性。
法院於審理此類假處分聲請案件時，通常會就兩點進行審查，其一為形式上是否具有借助本案訴訟（如請求拆除、返還共有物、分割訴訟等）之可能性，其二為實質上是否存在受回復困難損害之危險。例如，共有人在共有人未分割的建地上興建多層住宅並對外出租，勢必影響未來分配時的公平，亦增加其他共有人日後拆除、補償或變賣的負擔，屬於法定保全標的，法院可依聲請人提出的圖資、施工照片、稅籍資料、建築執照申請紀錄、施工契約及地籍資料等綜合認定。
聲請人應提出初步證據資料證明其為共有人，並具體指出他方所為之建築或使用行為已逾其應有部分，且未經合法授權。另如聲請人能舉證該共有人行為除建築外，並有圍籬設置、植栽施工、地面鋪設等排他使用行為，亦可一併主張，共同構成對共有權益之侵害。實務見解亦指出，即使共有關係存續期間，共有人仍得就另一共有人之不當佔用行為提起排除侵害訴訟，並聲請假處分維護其共享利益，不待訴訟確定，即可藉由保全程序先行制止或維持現況。
又依民法第821條規定，共有人之一於其應有部分所生之權利，如受侵害，仍可依民法第767條排除侵害。於實際操作上，如聲請人取得假處分裁定，法院將命義務人停止施工、不得新增構造物或命其維持現況，並於有必要時，可聲請法院委託執行處或地政機關調查現況，確認其是否確已進行具體施工行為。
此外，法院核發假處分時，依民事訴訟法第535條規定，得命聲請人提供擔保，其金額依損害可能性及他共有人建築進度而定，聲請人宜準備相關擔保金或財產證明，以利裁定迅速准許。法院亦可命債權人定期申報建築進度或狀況，確保假處分命令落實執行。
-債務-債權保全-保全程序-假處分-暫時狀態假處分
(相關法條=民法第819條=民法第821條=民法第823條=民事訴訟法第538條=)
瀏覽次數：10
