建物土地被假扣押，第三人還可以訴請移轉登記嗎？
29 Jul, 2025
問題摘要：
法院就不動產為假扣押登記後，除法院另有裁定撤銷，或強制執行終結並塗銷登記外，原則上不得命為與假扣押登記相牴觸之移轉登記判決，實務一貫採取從嚴限制，以維護債權人保全利益與執行秩序。第三人主張權利者，應循異議之訴、所有物返還訴訟或聲請更正程序等正規救濟途徑為之，不得逕行請求法院命為權利登記，否則即違反查封程序法定秩序，易生執行困難與爭議，亦有損民事訴訟保全制度之安定與公信。
律師回答：
關於這個問題，所謂假扣押，係指債權人就金錢債權或得易為金錢請求之債權，為防止債務人在訴訟期間脫產，導致未來即便勝訴亦無財產可供執行之風險，依法向法院聲請就債務人財產進行暫時性的凍結措施。法院若認債權人有保全之必要，並命債權人供擔保者，即可裁定准許假扣押，並交由執行機關辦理查封登記。
雖然假扣押僅係暫時性保全手段，並非終局處分，但於法院查封完成並辦理登記後，不動產即進入法律上限制處分之狀態，地政機關對該不動產相關登記事項將予以限制，此時除法院另有裁定或原查封登記撤銷外，原則上不得辦理與查封相牴觸之所有權移轉登記。於此情況下，如第三人主張其基於買賣、借名登記或其他實質法律關係，擁有該被假扣押不動產之權利，能否直接訴請法院命登記移轉，即成為實務重要爭點。
依強制執行法第51條第2項及土地登記規則第127條、第128條規定，法院已就不動產為假扣押登記者，在登記未塗銷前，地政機關應停止登記與該權利有關之新登記，目的在於確保債權人將來強制執行之實益不受侵害。
基於此一原則，實務上通說採否定見解，認為在查封登記未撤銷或未經法院解除假扣押前，法院不得就與假扣押登記牴觸之第三人移轉登記請求為判決。換言之，即便第三人於實體上主張不動產權屬為其所有，若該不動產已遭法院查封，則在法律上即處於給付不能之狀態，法院自不得命為所有權移轉登記判決。
最高法院多次判決亦肯認此一見解，如最高法院69年度台上字第50號判決指出：「法院既已對被告所有之房地辦理假扣押登記，則被告即喪失對該標的之處分能力，在查封效力消滅前，法院不得命為移轉登記之判決。」又如最高法院74年度台上字第1206號判決、102年度台上字第1910號判決均明示：「如法院辦理假扣押查封後，法院應就是否可能執行與假扣押登記牴觸之判決為斟酌，原則上不應命為該登記行為。」
此外，假扣押與假處分並存時之效力競合亦常見於實務，「倘就同一不動產先為假扣押，後聲請假處分，則即便假處分債權人先取得執行名義，其所保全之內容如與假扣押所保全之執行效果相牴觸，仍應優先保護假扣押債權人之執行利益，否則將致債權保全秩序混亂。」
「關於假扣押與假處分執行之競合，係兼採查封及終局執行優越原則，此觀強制執行法第五十一條第二項，土地登記規則第一百二十七條、第一百二十八條第二款之規定至明，是就債務人所有執行標的物實施假處分於先，執行假扣押在後，而假扣押債權人就假扣押所保全之請求先取得執行名義，並聲請就該標的物為終局執行時，則該假處分之效力，並不能排除法院之強制執行。惟如假處分之債權人就其所保全之請求先取得執行名義，則可逕行請求實現該執行名義載內容(包括依確定判決申請地政機關辦理不動產所有權移轉登記)，該假扣押執行與之不相容部分之效力，即歸於消滅。反之，假扣押執行查封於先，而實施假處分在後，即令假處分債權人就假處分所保全之請求先取得執行名義，如該執行名義所載內容有礙假扣押查封執行之效果者，對於假扣押債權人仍不生效力。」(最高法院74年台上字第341號判決)
法院實施查封後，執行程序之優先性將構成後續登記與執行之判斷基準。然而，若第三人主張其於假扣押登記前已取得買賣契約並完成給付、或基於借名登記之信託關係等，雖不能直接訴請法院命為登記，然得另循否認債務人為形式名義人之方式，提出第三人異議之訴或所有物返還請求，以求排除執行，惟須負擔高度舉證責任，以證明自己之權利優於假扣押債權人，且該權利成立於假扣押登記之前，否則即無法排除執行。
如若第三人勝訴，法院則應依判決將該財產排除於債務人財產之外，並註銷原查封登記後，再據以辦理移轉登記。然於查封尚存在期間，縱勝訴判決已生，仍不能逕命移轉，需待塗銷登記完成始得為之。至於某些特殊情形，如查封登記之標的乃經偽造文書為登記者，或法院誤認登記權利人為債務人者，實務亦有解釋空間，惟此類情形仍需經更正程序處理，不得繞過查封限制逕為登記。
法院辦理查封、假扣押、假處分登記後，依土地登記規則，在未塗銷查封登記前，地政事務所應停止與其權利有關之新登記。在此情形下，土地登記所有權人即處於給付不能的狀態、喪失處分權能，則對於該不動產相關權利登記的請求，法院不得命為該相關權利之登記。
-債務-債權保全-保全程序-假扣押-假扣押意義-
(相關法條=民事訴訟法第527條=民法第529條=民事訴訟法第530條=強制執行法第51條=土地登記規則第127條=土地登記規則第128條)
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