出租人的法定留置權是什麼？

28 Jul, 2025

問題摘要：

出租人法定留置權制度的設計，在於平衡出租人債權保障與承租人財產權利。其成立需具備租賃契約所生債權、承租人動產留置於不動產內，以及法律允許占有三要件，並以損害賠償、本期與過期租金為限。承租人若擅自取回留置物亦可能導致留置權消滅，惟在特定情形下仍得維持。對此權利之主張，應審慎行使並配合法定程序，確保不致侵犯他人財產權或觸法。此制度亦為整體留置權體系中一環，展現出民法在各類契約關係中，兼顧債權保障與社會秩序的立法精神。

律師回答：

關於這個問題，為保障不動產出租人的債權實現，民法特別設計法定留置權制度，使得出租人能對承租人遺留於租賃標的物內的動產進行留置，以催促其履行租金等金錢債務。

民法第445條規定，不動產的出租人對於因租賃契約產生的債權，對承租人置於該不動產的動產擁有留置權，但此一權利不及於依法禁止扣押的物品，例如生活必需品或其他法律特別保障的財物。此種留置權的行使，僅限於已可請求的損害賠償，以及當期與以前未繳納的租金。亦即，出租人無權以尚未屆期的租金為由行使留置，而必須為可即時請求之金錢債權。

此外，當承租人將留置物擅自取回時，出租人之留置權即告消滅；但若承租人係在出租人不知情或曾提出異議的情況下取走，則此一留置權仍得主張，依民法第446條第1項所明定。

從民法整體架構來看，留置權屬於擔保物權之一，依第928條定義，係指當債權人占有與其債權有牽連關係的他人動產時，若債務人未依約清償到期債務，債權人得留置該動產，以催促其履行債務。此一權利的成立須具備三要件：一、債權人對債務人享有到期債權；二、債權人合法占有債務人之動產；三、該債權與該動產間具有牽連關係，亦即兩者間存在同一法律關係下的相互關聯性。例如典型的情況是，修理業者因受委託修理某物品而占有該物，若報酬未受清償，則可留置該物直至付款為止。

惟需注意，若債權人是因侵權或其他不法行為而取得該動產占有，則不得主張留置權。即便其起初占有時因重大過失而未察覺該物並非法屬債務人者，亦不得主張。此為避免債權人濫用留置權，亦確保其係基於合法關係下所產生。

依照民法第939條之規定，對於非第928條所稱的一般留置權規範，亦得準用留置權章節的規定，但如特別規範另有規定，則優先適用。

由此可知，法律另設有特定契約留置權，與一般留置權並存，兩者在性質上均為擔保債權履行的手段，惟產生基礎與要件略有不同。

特定契約留置權即為不動產出租人依第445條取得之留置權，係立法者因租賃關係常有承租人積欠租金而未將物品搬離的實務問題所設計之制度。

此外，民法第805條第5項也規定拾得人在未受清償招領或保管費用、報酬前，得對遺失物行使留置權，保障其付出成本之補償。例如若拾得人花費費用登報招領一件皮夾，且保管數月仍未返還於失主者，在失主認領時應支付費用與合理報酬，否則拾得人可拒絕返還該遺失物。此與出租人對承租人留置債權物之權利具有類似的法律設計精神，均係透過對債權人權益的保護，促使債務人儘速履約。

而第445條不動產出租人留置權的具體適用情況，其成立以承租人將物品留置於租賃物內為前提，且限於出租人合法占有該物的情況，例如承租人退租後未將家具搬離。

若承租人仍然使用租賃物，則除非取得法院許可或雙方另有約定，出租人通常無權任意進入占有，故可能無法實質行使留置權。

此外，該條亦明定禁止扣押之物不得為留置物，這涵蓋法律特別保護的物品，例如勞工工具、生活維持用品、扶養義務相關之物品等，藉此平衡債權保護與基本人權保障。

關於牽連關係的認定，實務上需個案具體審酌。例如承租人置於房屋內之電器、家具等，因係供居住使用而與租賃契約具有密切關聯，出租人可依第445條主張留置權。

但若承租人寄放與租賃無關之物品，例如委託第三人寄存的貨物或贈品，則該等物品未必與租賃債權具牽連關係，亦難據此主張留置。

實務上亦發生出租人未主張留置權，逕自搬離承租人財物並加以變賣的情形，構成非法處分他人財產之風險。因此，即使依法得主張留置，出租人亦須嚴格遵守法定程序，避免自力救濟之非法行為。若需對留置物變價清償債權，應依強制執行程序，請求法院拍賣或變賣，以保障雙方權益。