塗銷抵押權登記是什麼？最高限額抵押權與一般抵押權有什麼不同？
25 Jul, 2025
問題摘要：
抵押權雖具有強制執行力與保障債權安全之功能，但在其消滅事由發生時，為保障登記正確性與不動產交易流通，應依民法、土地法與登記規則等規定，由不動產所在地地政事務所辦理塗銷登記。申請人應依事由類型備妥清償證明、拋棄書、法院判決、和解調解筆錄或徵收資料等適當證明文件，依法提出申請，俾使不動產重獲無負擔之使用與處分自由，確保交易安全與物權清晰，亦實踐登記公示與法律安定之基本原則。
律師回答：
關於這個問題，當抵押權設定登記完成後，該抵押權即於不動產上產生法律效力，成為擔保債權人能優先受償的重要物權機制。然而，抵押權並非永久不滅，其存在必須以擔保債權之存在為基礎，具有從屬性，當債權消滅、法律另有規定或當事人依法合意處分時，抵押權即應依法消滅並進行塗銷登記。根據實務及相關法規，常見致使抵押權消滅並得辦理塗銷登記的情形主要包括清償、拋棄、法院判決、和解或調解成立、徵收等原因。於此等原因發生後，應由不動產所在地的地政事務所依地政規則與相關法令，受理抵押權塗銷登記的申請，完成塗銷程序，始得排除該不動產上抵押權的法律拘束。
首先，最典型且常見的抵押權消滅原因為債務之清償。當債務人依契約履行其全部債務，債權人即喪失抵押權存在之基礎。此時，抵押人或其他利害關係人得以清償證明（例如銀行出具之清償證明、債權人簽署之抵押權塗銷同意書等）為據，向地政事務所申請抵押權塗銷登記。申請人如為抵押人本人，應附相關證明文件，並備齊身份與土地登記所需資料，即可完成塗銷登記，使不動產得以回復自由交易狀態。
再者，抵押權人得拋棄其抵押權，這通常見於債權人與債務人間另有和解協議，或債務人部分清償並取得抵押權人寬容處理時，債權人可單方出具拋棄抵押權聲明書，並同意塗銷該抵押權。此種拋棄行為屬於債權人放棄其物上權利，須明確表示拋棄意旨，並由抵押權人或其代理人親自或經認證簽署，地政機關將依據該意思表示辦理塗銷。
此外，若經法院判決確定抵押權不存在或應塗銷者，亦得依據該確定判決書及其確定證明，向地政機關聲請塗銷登記。判決類型包括確認抵押權不存在之訴、抵押權所擔保之債權不存在之訴、強制執行異議訴訟等。此類以法院裁判為基礎之塗銷，應由當事人檢具判決書、確定證明及塗銷申請書向主管地政事務所提出登記申請，經查明登記要件完備後，即可辦理塗銷程序。
同樣地，若債務人與債權人間經法院調解、訴訟上或訴訟外和解成立，而明確約定塗銷抵押權，亦可依和解調解筆錄為憑辦理塗銷。此類文件須由法院核定或具有執行名義者始具強制效力，當事人應檢附經法院核可之和解或調解筆錄，併附相關身份文件、登記申請書與登記費用，向不動產所在地地政事務所辦理塗銷登記。
至於因政府依法徵收抵押物，該不動產即轉為國有或其他公共目的所使用，原設定於其上的抵押權因其擔保標的已不存在而消滅。土地徵收完成後，由政府或徵收主體出具的徵收公告、公文、補償款發放資料等，足以作為申請塗銷抵押權之法定依據。地政事務所接獲申請人提出相關資料後，將審查徵收是否合法成立並完成撥用或補償，即辦理塗銷登記，確保不動產移轉時清除所有物權瑕疵。
值得注意的是，依據民法第758條規定，不動產物權的設定、變更或消滅，非經登記不生效力。抵押權塗銷雖屬抵押權消滅之從屬行為，但須經地政機關形式審查與核定程序，登記完成後始生對世效力，方能對抗第三人。因此，當債務已清償或其他塗銷事由成立時，應儘速辦理塗銷登記，以避免不動產後續交易中因登記仍載有抵押權而遭致貸款受限、交易價值受損、或法律糾紛等風險。
最高限額抵押權
當最高限額抵押權所擔保的債權出現確定性，或因時效、清償、虛偽行為等因素而失去其擔保功能時，即有可能進行塗銷登記，使該最高限額抵押權不再對不動產產生法律效力。實務上最高限額抵押權的塗銷可分為幾種典型情形，分述如下：
其一，最高限額抵押權確定後，物上保證人或利害關係人代為清償並請求塗銷。依據民法第881條之16規定，當最高限額抵押權所擔保之債權經確定後，若債權總額超過原定最高額度，則物上保證人或利害關係人僅需清償最高額度部分即可請求塗銷；若債權總額未達最高限額，則清償全部實際債權後，亦可請求塗銷。所稱物上保證人，即為將其不動產提供抵押而並非實際債務人之第三人；而利害關係人則通常為後順位抵押權人，其權利將受限於優先順位之存在，因此為保障自身清償順位，可能主動代為清償優先擔保債權，以求塗銷該最高限額抵押權。
其二，於所有擔保債權已屆時效且五年內未實行抵押權時，最高限額抵押權即不再存續。依據民法第881條之15規定，當擔保債權的請求權時效（通常為15年）完成後，若抵押權人五年間未實行抵押權（例如未聲請拍賣），則抵押權即視為消滅。此種情況發生後，如已到達確定期日且不再有其他新發生之債權產生，抵押人或其他利害關係人可向法院聲請塗銷該抵押權，以恢復不動產自由流通狀態。此規定對於避免無限期懸而未決的擔保負擔，具有交易安全與法律安定之雙重意義。
其三，若設定最高限額抵押權之目的係為躲避債務，且無實際擔保債權存在，亦可主張塗銷。實務中常見債務人與第三人（例如親屬、朋友）通謀虛偽意思表示，僅形式上簽立債權契約與抵押設定契約，但實際上並未發生真實債權債務關係，或僅為阻止其他真正債權人行使強制執行之手段。此時，真正的債權人可依民法第87條主張該設定行為為無效之虛偽表示，並聲請法院確認擔保債權不存在，進而塗銷該最高限額抵押權。此種方式雖需經由訴訟途徑確認，然對於打擊通謀設權、保護真正債權人清償順位具有實質意義。
需注意的是，在未確定之前，即使擔保債權一時清償完畢，最高限額抵押權亦不會當然消滅，因其性質為擔保不特定債權，在確定前仍可能產生新債權，故不得僅因清償而立即塗銷。惟一旦確定發生，且清償完畢或無擔保債權存在時，即具備塗銷條件。實務上最常見之確定事由包括：到達約定之確定期日、抵押人經書面聲明不再發生擔保債權、債務人破產或停業等。
總結而言，最高限額抵押權塗銷多數發生於債權確定後，並清償完畢或無新債權可能發生之情況，其他如債權時效完成且五年內未實行抵押權，亦將導致抵押權消滅而可申請塗銷；另如係虛偽通謀所設，經法院確認其無效或不存在實質債權後，亦可聲請塗銷。無論屬何情形，塗銷最高限額抵押權皆應經登記機關依法辦理，並備齊必要文件，如清償證明、法院判決、當事人同意書或其他法定憑證，始可完成登記，發揮解除擔保效果，使不動產回復自由狀態，得供後續利用、轉讓或重行設定其他擔保。此制度不僅維護抵押人與其他利害關係人之財產自由，也符合整體法律對物權公示與交易安全之追求目標。
-債務-債務擔保-抵押權-塗銷抵押權登記
(相關法條=民法第87條=民法第758條=民法第881-15條=民法第881-16條=)
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