如何申請抵押權塗銷登記時？
25 Jul, 2025
問題摘要：
塗銷抵押權雖是所有人常見而必要之法律程序，但涉及民法、土地登記實務與程序規定，應審慎依法律程序提出申請，準備正確文件，並確保身份認定與印章一致性，以免地政機關駁回或需補正。如遇特殊情形，無法取得抵押權人同意或不明債權人所在時，亦可提起確認抵押權不存在之訴或主張債權時效完成與抵押權消滅，再持法院判決辦理強制塗銷。
律師回答：
申請抵押權塗銷登記時，應依照土地登記規則與內政部函釋之相關規定備妥文件與程序，始得完成塗銷登記。土地登記規則第36條規定，登記申請書必須由申請人親自簽名或蓋章，而非僅僅填寫姓名。此外，「土地登記申請書填寫說明」第12點進一步說明，若登記案件需檢附印鑑證明者，則申請人所蓋用的印章必須與其印鑑證明所記載者一致，否則將無法通過地政機關之形式審查。反之，若該登記案件依法無須附上印鑑證明，則雖然不強制要求與印鑑證明相符，但仍需在同一案件中保持所蓋印章的一致性，以確保文件的真實性與完整性，避免產生登記爭議或行政瑕疵。
而依據土地登記規則第40條與第41條之規定，義務人若親自到場申請塗銷登記者，應出示國民身分證或其他足資證明身份之文件，以供地政事務所查核身分；若委由他人代辦，則應檢附委託書及雙方印鑑證明，且申請人應確保所填列之義務人與抵押權人一致，並確認抵押權確已消滅之法律事實存在，例如債務清償完畢、時效完成、法院判決、調解或拍賣完畢等情形。
依土地登記規則第36條規定，登記申請書應由申請人簽名或蓋章，又「土地登記申請書填寫說明」第12點規定：「義務人應蓋用與印鑑證明相同之印章，如親自到場應依土地登記規則第40條規定辦理，或依土地登記規則第41條其他各款規定辦理。依上開規定意旨，申請案件內如有檢附印鑑證明者，其所蓋用之印章，應與印鑑證明之印章相同；無須檢附印鑑證明之案件，則其所蓋用之印章尚無須與印鑑證明之印章一致，但同一案件內所蓋之印章應一致，以利登記機關之審查（內政部89年10月18日台內中地字第8919401號函釋參照）。
申請塗銷抵押權的常見情況包括：一、債務人清償完畢，雙方同意塗銷；二、債權人拋棄抵押權；三、法院判決抵押權不存在或消滅；四、法拍拍定完畢依法塗銷；五、土地因公用徵收而塗銷抵押權；六、已逾時效且無抵押權實行行為，依法消滅等。此時，申請人可依據該消滅事由準備文件（如收據、債權憑證、法院判決、強制執行完畢通知書、徵收公告或民法第880條與第881條之15規定相關事實），並據以提出登記申請。
值得注意的是，若係法院判決為基礎之塗銷登記，尚須附上確定判決書與確定證明書；若係一造提起塗銷之訴，並經法院判准，該判決即具代替塗銷登記意思表示之效力，申請人得據此單方辦理塗銷。
-債務-債務擔保-抵押權-塗銷抵押權登記
(相關法條=土地登記規則第36條=土地登記規則第40條=土地登記規則第40條=土地登記規則第41條=民法第881-15條)
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