房屋抵押借款超過15年　如何塗銷抵押權設定？

25 Jul, 2025

問題摘要：

抵押權雖具備強大之擔保效力，但其存在亦受制於法律所定之存續期間與實行期限。債權人若未及時主張，將面臨時效消滅之風險；而債務人或後手利害關係人，亦可於符合條件時依法聲請塗銷抵押權，以清除登記負擔，恢復不動產交易之流動性與完整性。在實務中，擔保權人應審慎維護其債權實現期限，在主債權時效完成後，仍應於五年內行使抵押權，以免擔保權亦因無作為而滅失。同時，債務人與不動產利害關係人亦得藉由掌握時效制度，釐清已消滅抵押權之法律狀態，主動提起訴訟，維護財產完整性與可流通性。

律師回答：

關於這個問題，抵押權的設定，是不動產交易與金融借貸中一項極為重要的法律程序，主要目的在於保障債權人的債權得以實現。當借款人向金融機構或他人借款時，常會以自有的不動產作為擔保，並將該不動產設定抵押權給債權人，借此建立一種「物上擔保」關係。

一旦債務人未依約還款，債權人即得依據設定的抵押權向法院聲請拍賣該不動產，以該不動產之賣得價金優先受償。此一制度，有助於提高債權回收的保障，也強化信貸市場的運作效率。

民法第860條所規定，所謂「普通抵押權」，係指債權人對於債務人或第三人不移轉占有之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權利，亦即在不動產上所設定的擔保，債權人不需實際占有該物，便可主張其價金清償。該制度的最大優勢，在於保有擔保效力而不干擾債務人對不動產的使用權。

依據民法第125條規定，請求權因十五年間不行使而消滅，而民法第880條更進一步規定，若以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，且抵押權人於時效完成後五年內未實行抵押權者，該抵押權亦隨之消滅。

依據民法第145條規定，若債權人之請求權係以抵押權、質權或留置權加以擔保者，即便該請求權已罹於時效而消滅，債權人仍得就該擔保物取償，亦即即使債權的「請求權」因未行使超過法定期間而失效，其背後所附隨的「擔保物權」如抵押權等，仍具有存續並可行使的效力，不致因主權利罹於時效而當然消滅。

這反映出我國民法對擔保物權與主債權之特殊關係，在一般情形下雖強調「從屬性」，即擔保物權必須依附於債權存在而存續，但對於抵押權等擔保物權，法律又提供一定的保護與彈性，使債權人於主債權時效完成後，仍得以擔保物為清償來源。

不過，該條第二項亦明確指出，上開原則並不適用於利息或其他定期給付之各期請求權，即如分期付款中各期利息、租金、分期償債等，若該等單一期給付已屆時效並消滅，則無從再藉由抵押物進行受償。這是基於定期給付性質特殊，不宜無限延展其受償效力，以免破壞時效制度穩定性與法律確定性。

一般請求權的消滅時效期間為15年，但若法律另定有較短時效者，則從其特別規定（參照民法第125條）。因此，在實務上，時效期間可能縮短，但不會因此而超出15年標準而延長。至於民法第145條第1項係針對債權雖已罹於時效消滅之情形，債權人仍得憑藉擔保物權如抵押權、質權或留置權而獲得優先受償的規定；而第880條則針對抵押權之存續時效進行規定，指出若債權人於請求權消滅後五年內未行使抵押權，則該抵押權亦將消滅，此即為「除斥期間」之適用。(最高法院於53年台上字第1391號判決)

請求權雖消滅，但只要仍在五年內行使抵押權，即不影響其權利行使，惟若逾五年仍未實行，則抵押權亦將一併消滅。此即形成所謂「請求權時效消滅」與「抵押權除斥期間」雙層時效機制，分別適用不同層次之法律關係：前者屬債權實體請求權之消滅，後者則屬物權之時效保障範圍。故若主債權時效已過十五年，但抵押權人仍於該後五年內主張行使抵押權者，其權利仍得獲法律承認；但若於二十年內全無動作，無論是債權還是抵押權，皆已全數消滅，自不得再主張任何權利。

值得一提的是，實務操作中，若擔保人或第三人對設定抵押權之不動產有意出售或處分，而該抵押權形式上仍存登記但已逾二十年未為主張，此時利害關係人可依據抵押權已因時效消滅主張為由，向法院提起確認抵押權消滅並塗銷登記之訴，透過法院判決作為塗銷登記之依據。此外，若債權人已死亡，其繼承人如未主張相關債權，亦可視為未行使之期間繼續進行計算，對抵押權的存續影響甚鉅。

若債權人十五年內未主張債權，而在此後五年間又未實行抵押權，其抵押權將因超過總計二十年的期限而當然消滅。於此情況下，即便登記上的抵押權仍然存在，其法律效力也已不復存在，故債務人或利害關係人得依法向法院請求塗銷抵押權登記。抵押權塗銷登記，乃將不動產上登記的抵押權進行正式撤除，最常見的情形就是債務已清償完畢，債權人依約同意解除抵押，此時可依雙方合意辦理塗銷登記。

然而實務上亦常見債權人已過世或失聯的情況，導致抵押權無法辦理塗銷，甚至影響房屋之移轉、買賣或貸款等交易行為。若抵押權設立已逾二十年而未行使，並符合時效消滅條件時，債務人或利害關係人便可依據時效完成主張抵押權已消滅，向法院提起「塗銷抵押權登記之訴」。於訴訟中，須提出包括：原借貸契約、時效消滅起算日期、未受清償紀錄、地政登記資料等，俾供法院判斷是否構成抵押權消滅之要件。

若法院判決確定抵押權消滅，即可憑該判決聲請地政事務所辦理塗銷登記。現行法制，如係依法院判決辦理塗銷者，須附法院判決書與確定證明文件；倘若原抵押權人為金融機構，且其印鑑已備查於地政機關，則無需再檢附印鑑證明。倘若抵押權人已死亡，如本案所提及的第二債權人於2010年往生，其權利義務依法由繼承人承繼，債務人欲塗銷該抵押權，應針對繼承人為訴訟對象提起塗銷之訴。為確認繼承人之名單，實務上可聲請法院調查戶政資料，或委由法院透過公文查明，再由原告備齊繼承關係資料補充訴狀內容。此類案件最終須由法院判決確認抵押權消滅並准許塗銷，始能辦理登記。