如何處理陳年的抵押權？
25 Jul, 2025
問題摘要：
當土地所有人面臨老舊抵押權登記仍懸而未決的情形，只要能確認該擔保債權已罹於消滅時效，且抵押權人於其後五年間未實行抵押權，即可依據民法第880條與第881條之15之規定，向法院提起確認抵押權消滅並請求塗銷登記之訴訟，於勝訴確定後據以向地政機關辦理塗銷手續。對於那些因找不到抵押權人而無法塗銷的老舊抵押權，土地所有人不僅應熟悉民法第125條、第880條與第767條等相關規定，亦應適時透過訴訟取得塗銷依據，以免土地長期無法處分或設抵借款，實為保障自身權益所應積極為之行動。
律師回答：
關於這個問題，當自己的土地上仍存在一筆年代久遠的抵押權，無論是因為債權人拒絕協助辦理塗銷，或是根本無法聯繫到抵押權人，使得土地遲遲無法正常買賣或抵押貸款，都是實務中常見而令人頭痛的問題。抵押權的存在對土地交易價值構成重大妨礙，也因此有些人為避免債權人強制執行，甚至會設立假抵押權加以保護，但日後卻可能面臨無法塗銷的尷尬情形，特別是當該抵押權存在超過二十年，且抵押權人已經死亡或行蹤不明時，情況更為複雜。遇此情形，土地所有人首先應嘗試與抵押權人協議塗銷，若能取得同意並共同到地政事務所辦理塗銷登記，將是最簡便有效的處理方式。但若遭到拒絕或抵押權人無法尋獲時，土地所有人便須循訴訟程序，以法院判決作為塗銷依據，解決抵押權仍掛登記簿上的問題。
倘若擔保債權的請求權已因時效消滅，依民法第880條規定，抵押權人於請求權時效完成後五年間未實行其抵押權者，該抵押權即因此消滅，亦即民法明文採取除斥期間的規範，使得擔保物權與其所擔保的主債權緊密連結，從而保障物權秩序的安定與交易安全。抵押權作為一種擔保物權，其本質係從屬於主債權存在，當主債權因清償、抵銷、免除或時效消滅等原因而不復存在時，作為擔保的抵押權便無存續必要。法律基於保障債務人與不動產所有權人之利益，在抵押權人未於主債權時效完成後五年間採取執行行為的情況下，即推定其已怠於行使抵押權，並宣告其消滅，以利不動產回復其完全清潔的所有權狀態。又若該擔保型態屬於最高限額抵押權，則亦有民法第881條之15專條規定明確指出，若主債權已罹於時效而消滅，且抵押權人於其後五年內未實行抵押權，則該債權即不再屬於最高限額抵押權之擔保範圍。最高限額抵押權因為其特殊性質，得以擔保在一定期間及最高額度內所發生的複數不特定債權，但一旦債權因時效而歸於消滅，便喪失作為擔保標的的基礎，也就喪失受擔保的資格。
倘擔保債權之請求權時效消滅，抵押權人於消滅時效完成後，5年間不實行抵押權，抵押權消滅，民法第880條定有明文；倘為最高限額抵押權，則該債權不在屬於最高限額抵押權之擔保範圍，民法第881條之15亦有明文。是當罹於消滅時效，地主得依法請求塗銷抵押權。（臺灣高等法院99年度重上更(一)字第51號民事判決）
在實務操作上，土地所有人若發現不動產上仍存在一筆年代久遠的抵押權登記，而該債權已因超過十五年未行使而罹於消滅時效，進而又經過五年未實行抵押權的除斥期間時，便可據以向法院提起訴訟，請求確認該抵押權已消滅並命為塗銷登記。此種情形下，法院將依據民法第880條與第881條之15之規定，結合時效計算及抵押權人行使權利之事實認定，判定抵押權是否已喪失法律效力，並裁定是否應塗銷登記。
若抵押權人無法舉證債權仍然存在，或未能證明於五年內有實行抵押權之具體行為，例如聲請強制執行、訴請拍賣或其他積極催討債務行為，則法院將認定其抵押權已消滅。在法院判決確定抵押權已消滅後，土地所有人可憑該判決向地政機關聲請塗銷登記，恢復土地完整且無瑕疵的所有權狀態。
此時，最常主張的法律依據即是「確認抵押權不存在」或「抵押權因時效而消滅」來訴請塗銷。依民法第880條規定，以抵押權擔保之債權，倘若其請求權已因時效而消滅，且抵押權人於時效完成後五年內未實行抵押權者，其抵押權亦隨之消滅。例如，若債權清償期限為民國83年，則該債權的請求權自84年起即得行使，並開始計算15年時效，即至98年屆滿；而抵押權人如在之後5年內亦未實行抵押權，到103年即構成抵押權消滅的法律事實。如此一來，土地所有人便可依此為基礎，向法院提起確認抵押權不存在之訴，並於勝訴確定後據以聲請地政機關辦理塗銷登記。此外，若抵押權人聲稱債權仍存在，也必須依法舉證證明債權關係與給付事實，否則法院將推定其已罹於時效，應為塗銷。
特別值得注意的是，民法第125條及第128條規定，請求權因15年間不行使而消滅，且該時效自債權可行使時起算，若期間屆滿而無中斷或不完成事由發生，即為消滅。此後再經5年抵押權未實行的除斥期間，符合民法第880條所述條件，自可推論抵押權已經消滅，法院亦可據以為判決塗銷登記。此外，依民法第767條，所有權人對於妨害其所有權之情形有請求除去的權利，而未登記之物權即使繼承取得，仍應辦理登記始能主張，因此若抵押權人已死亡，土地所有人應先訴請其繼承人辦理抵押權繼承登記，再由該等繼承人辦理塗銷，始符合法定程序。
最後，在實務上法院審理此類塗銷之訴時，若抵押權人未出庭或無法聯繫，法院仍可依法進行一造辯論並作成判決，以避免土地所有權人因找不到抵押權人而陷於不利益。若勝訴確定，即可持該判決向地政事務所辦理抵押權塗銷登記，恢復土地之完整處分權利。此亦為保障物權安定與登記公示效力所不可或缺之制度設計。
-債務-債務擔保-抵押權-塗銷抵押權
(相關法條=民法第125條=民法第128條=民法第767條=民法第880條=民法第881-15條=)
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