最高限額抵押權擔保債權範圍為何？是否包括利息？
25 Jul, 2025
問題摘要：
最高限額抵押權為金融實務中常見且具彈性之擔保制度，然其擔保效力需建立在契約明確與登記公示的基礎上，登記所載擔保範圍、利息條款、法律關係乃至票據來源皆須審慎規劃與執行。要求約定利息經登記始納入抵押權擔保範圍，係基於維護第三人信賴及公示原則之考量，但在最高限額抵押權已設有總額限制的前提下，是否仍應對利息登記加以嚴格要求，學界及實務間尚存歧見。此一問題的核心，不僅關乎登記制度的效力認定，更涉及抵押制度之價值取向與交易安全之維持，未來或須由立法或統一解釋加以澄清與調整。
律師回答：
關於這個問題，所謂最高限額抵押權，是指抵押人與債權人間相互約定，就債權人對於債務人之現在或未來可能發生最高限額之內的不特定債權，就抵押物賣得的價金而優先受償。關於最高限額抵押權所擔保債權之約定利息是否屬擔保範圍的問題，若於設定登記時於登記簿明記約定利息為「無」，是否仍可將實際約定之利息視為擔保債權的一部分，實務與學理皆有明確見解。
在探討最高限額抵押權擔保範圍是否包含約定利息時，有一個重要的爭議焦點在於：債權人與債務人雖於借款契約中約定利息，但若未於抵押權設定登記中記明該利息內容，是否仍可主張該利息屬於抵押權所擔保之範圍。
利息若欲納入抵押權擔保效力，必須在登記中明文記載
對此，其理由在於登記具有物權公示功能，能使第三人知悉該不動產所附帶之負擔。因為抵押權設定本身即係限制該不動產在市場交易上的流通價值及處分自由，利息如不記明，則第三人無從得知將來需負擔的總額可能超過其所能預期的範圍，將造成交易風險。因此，此一見解強調利息須經登記始能具抵押權效力，其主要目的即在於透過登記的外觀，使利害關係人能合理推估不動產負擔，並進而做出是否交易或承擔風險之決定。
依民法第881條之1規定，最高限額抵押權係指債務人或第三人以其不動產提供擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內所設定之抵押權。實務上最常見的情境如銀行貸款，債務人甲向乙銀行申貸時，以其房屋設定五百萬元的最高限額抵押權，意味著甲未來於該債權法律關係下所生的本息與違約金等總額，只要未超過五百萬元，乙即享有優先受償權。此種設計讓債權人在擔保期間得以提供反覆性或追加性資金，省卻每次新增債權都重新辦理抵押設定的程序，具有高度機動性與實務效益。
然而，最高限額抵押權所擔保之債權，須源自一定法律關係，或基於票據所生之權利，並且於設定登記時明確記載該等關係。若抵押契約或登記內容過於概括、模糊，將違反民法規定所要求的範圍明確性，致生無效或範圍爭議的風險。在擔保範圍內，除本金外是否包含利息、違約金、遲延利息與強制執行費用等，依民法第881條之17準用第861條規定，原則上皆屬擔保效力範圍，惟契約另有約定時則從其約定。
進一步而言，民法第881-17條準用普通抵押權規範，即民法第861-1條：「抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限」，說明如契約另訂其他範圍，應從其約定。
而土地登記規則第115條之1亦明定：「申請最高限額抵押權設定登記時，登記機關應於登記簿記明契約書所載之擔保債權範圍」，可見登記內容具有公示效力與法律效力。故若當事人於設定登記時，明白登記為「約定利息為無」，雖嗣後於借款契約中另訂年息10%，倘未依土地登記規則第115條第2項之規定辦理變更登記，則該利息部分即非最高限額抵押權之擔保範圍。
舉例而言，甲乙雙方設定抵押權時於登記上註明「利息為無」，即使其後另簽借款契約，約定年息10%，倘未依土地登記規則第115條之1第2項規定辦理變更登記，該利息即不屬擔保範圍，因登記記載具公示力與對抗力，為維護登記公信原則及保護次順位抵押權人與其他利害關係人利益，法院不會承認未登記的擔保項目。
因此實務與學理普遍主張，利息、違約金、遲延利息等附屬債務若欲納入擔保範圍，應在設定階段即約定並辦妥登記，否則即使事後於借貸契約另訂仍無法對抗第三人。再者，若擔保範圍的本金部分已達最高限額，即便日後另生利息、違約金，該等附屬債務亦不得再主張優先受償。例如債務人於確定事由發生後仍持續累積遲延利息，即便該債權為原契約所生，若已超過最高限額，也不得再以抵押權為基礎主張優先受償。
依民法第861條第1項及第881條之17的規定，抵押權所擔保者，包括原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用，惟若契約另有約定，則依其約定為準。此一規定同樣準用於最高限額抵押權，意味著除非雙方契約另行排除，否則上述各項均屬於抵押權擔保的範圍。立法者修正第861條第1項的背景，在於學說與實務多認為違約金理應列入抵押權所擔保的範圍中，因此此次修法特別將「違約金」明文增列，並將舊法用語「訂定」修正為「約定」，使其用語與契約實務更為一致。該條改列為第1項，體現其作為抵押權擔保範圍基本內容的地位。同時，立法說明也強調，原債權乃抵押權成立的基本條件，為貫徹抵押權之公示效力，確保第三人能清楚知悉抵押不動產的法律負擔及債務人責任範圍，抵押權所擔保的利息、違約金等內容，應在登記時一併載明。唯其登記之具體方式及作業程序，仍應由主管地政機關另行配合辦理，並依據行政規章加以落實。實務上亦有見解認為，即便法律規定原則上利息與違約金屬於抵押權擔保範圍，但若登記時未載明，則難以對抗第三人，仍應以登記內容為準，是故對於抵押權擔保內容的效力是否成立，不僅取決於當事人之間的約定，也須具備登記上的要件與內容，以維護物權公示之基本原則。
民法第861條第1項僅為補充性規定，係於當事人未於契約中明確表明抵押權擔保之範圍時所適用，故並不表示利息、違約金可不經登記即自動納入抵押擔保範圍。換言之，若當事人確實約定利息、違約金為抵押權擔保項目，但未於登記時載明，則該部分之效力將僅限於債權人與抵押人之間，不得對抗次順位抵押權人或其他善意第三人。因此，在抵押權設定實務中，無論是普通抵押權或最高限額抵押權，對於利息、遲延利息、違約金等項目是否納入擔保範圍，當事人應於契約中明確約定，並於申請登記時依土地登記相關規則據實登載，以確保抵押權具備完整且具對抗力的法律效益。若當事人於契約中未記載該等費用之擔保範圍，或登記時漏未登載，實務上將無法對抗其他利害關係人，債權人亦將失去對該部分債權之優先受償權。
抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限；上開規定於最高限額抵押權準用之。修正及增訂之民法第861條第1項、第881條之17分別定有明文。而民法第861條第1項規定修正之理由為：「學者通說及實務上見解認為違約金應在抵押權所擔保之範圍內，爰於本條增列之，使擔保範圍更臻明確，並將「訂定」修正為「約定」，改列為第1項。至原債權乃抵押權成立之要件，且為貫徹公示效力，以保障交易安全，連同其利息、違約金均應辦理登記，始生物權效力。惟其登記方法及程序應由地政機關配合辦理（最高法院84年台上字第1967號判例參照），併此敘明」。故約定之利息，應經登記，始為抵押權擔保效力所及。至民法第861條第1項，係於當事人設定抵押權時，未表明抵押權所擔保之範圍時所作之補充規定，非謂利息可無須登記，即為抵押權擔保效力所及。
(最高法院100年度台上字第2198號判決要旨)
無須再於登記中記明利息細節
既然最高限額抵押權制度係採取「債權最高限額說」，即抵押權人對不動產得主張之擔保總額已受「最高限額」之限制，則債權人即使有額外約定之利息、違約金或遲延利息，只要整體債權總額不超過已登記之最高限額，自無須再於登記中記明利息細節，亦應自然涵攝於抵押權擔保範圍內。最高限額抵押權的本質，乃是允許債務人於一定期間內，不斷地因為一定法律關係所產生之不特定債權，並透過不動產設定最高限額抵押權以擔保該等債權，所有原債權、利息、違約金等均為該法律關係所生之法律效果，在該最高額度之內，皆應受保障。此說進一步指出，法律並未要求利息需經特
要求約定利息須經登記始受擔保，其目的是為藉由約定利息之登記，將該利息債權公示於外，使第三人能夠估算不動產所須負擔之最大數額，藉以決定是否要與抵押人就該不動產為交易，第三人之利益即能因此而獲得保護。民法第881條之2明採債權最高限額說，最高限額抵押權人就不動產所能支配之交換價值乃以所記明之最高限額為上限，對於第三人而言，其之所以能知悉不動產所需負擔之最大數額，係藉由「最高限額之記明」及「債權最高限額說」，並非藉由約定利息之登記，當然無須再要求約定利息須經登記始受最高限額抵押權擔保。(顏佑紘，論利息是否以經登記為限始受抵押權擔保－評最高法院109年度台上字第2741號民事判決，新學林法學，第1期，113年2月，第115至136頁)
在債權總額以「最高限額」為天花板的前提下，不應再要求利息額度須逐一登記。蓋若已登記之最高限額為500萬元，則該抵押權所能支配的不動產交換價值已被客觀限制於500萬元內。是以利息、違約金等項目雖未記明，但只要其總和與本金合計未逾500萬元，即不影響抵押權擔保效果。利息登記之目的本係出於資訊揭露與保護第三人利益，然實務上第三人評估風險時，係以「最高限額」為衡量指標，而非個別債權項目。因此，不應再加重形式登記事項，反使制度實務運作更為僵化。
-債務-債務擔保-抵押權-最高限額抵押權
(相關法條=土地登記規則第115條=土地登記規則第115-1條=民法第881-1條=民法第881-17條)
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