抵押權可以借名登記嗎？
25 Jul, 2025
問題摘要：
抵押權作為以登記為成立要件的擔保物權，須嚴格遵守公示原則，其權利人之資格不得藉由借名方式變造，若以人頭名義辦理登記，不僅無法確保擔保效力，也會使實際出資人面臨無法行使抵押權的困境，甚至喪失擔保利益。因此，在設定抵押權時，應由實際債權人登記為抵押權人，以確保未來能順利依法實行抵押權並進行拍賣程序。
律師回答：
債務人向債權人借款200萬元，債權人為保障債權要求債務人提供其名下土地設定抵押權，債務人也同意，但債權人因不希望外界得知其資金充裕的事實，遂另請第三人即人頭以其名義登記為抵押權人，也就是所謂的「借名登記」。然而，當債務人未能如期還款時，債權人若想透過法院實行抵押權、拍賣債務人名下土地取償，是否可行？
關於這個問題，此即涉及抵押權是否得以借名登記、以及登記名義與實際權利歸屬之間的法律效力問題。
依民法第860條所定：「普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」而第881-1條進一步說明「最高限額抵押權」的性質，皆強調抵押權的成立須基於對特定債權的擔保，且不移轉標的物占有，屬於純粹的價值權，需藉由登記取得效力。
而抵押權非經登記，不生效力，係採登記公示主義，所以抵押權人只能依設定登記之內容行使權利，抵押債務人及債權人究竟為何人，應以設定登記之內容為準，而不許以登記以外之事由認定之，否則即有違物權公示之原則（最高法院70年度第18次民事庭會議決議、72年台上字第2432號判例）。
我國採登記公示主義的物權制度，抵押權的設定與成立必須登記，並以登記內容作為對外的公示依據。實務上認為，登記內容即為物權的準據基礎，若允許登記名義與實際權利人不一致，將破壞物權法的公示原則與交易安全。雖然民事契約中借名登記在某些情況下被承認具有法律效力，例如債務人將房產登記於債權人名下，但實際由債務人管理、使用、處分，只要不違反強制規定或公序良俗，法院通常承認其私法效力，但抵押權的性質卻與此不同。抵押權僅為債權擔保工具，並不涉及實際使用或占有，因此借名登記在抵押權制度中欠缺實際必要性。
抵押權人之身分應以登記內容為準，若登記上為人頭，則法律上之抵押權人即為人頭，縱使實際出資、擔保利益皆屬債權人，亦不得據此變更抵押權人身份，亦即不能主張債權人才是真正抵押權人而人頭只是人頭。如此做法目的即在於防止物權的隱匿與不確定，保護第三人交易安全，並維護物權登記的信賴基礎。
人頭名義上為抵押權人，實際上未出借任何款項予債務人，亦無金流證明顯示人頭曾為債權人或債務人提供擔保或債權給付，則當債權人因債務人未還款而想實行抵押權，拍賣債務人的土地時，法院將不會認定債權人有實行抵押權的資格，因為登記名義人為人頭，真正債權人債權人既未在登記上顯名，也無從主張自己為抵押權人。若人頭無真實債權存在，則其設定的抵押權將構成無因而無效，債務人亦得反過來對人頭提起確認抵押權不存在之訴，一旦法院判決抵押權不存在，人頭所登記的抵押權即應予以塗銷，抵押物的法律負擔也隨之消滅。
換句話說，即使債權人與人頭之間有借名約定，亦無法突破抵押權登記所應遵循的物權法原則，法院只能根據地政登記內容認定抵押權人為人頭，並視人頭是否具有對債務人的債權來判定該抵押權是否具備實質基礎。若人頭未實際出資，也無債權存在，法院將認定該抵押權不成立。
-債務-債務擔保-抵押權-借名登記
(相關法條=民法第860條=民法第881-1條)
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