如何聲請拍賣抵押物？遇到抵押物拍賣要如何救濟？
25 Jul, 2025
問題摘要：
不動產抵押權制度乃債權保障機制中重要一環，其使債權人得以依據法定程序實現債權，並有效降低信貸風險，惟對債務人而言，則代表著在無法履約時將面臨不動產喪失的重大風險，故於設定抵押權時應審慎考量債務履行能力，抵押物拍賣雖為債權實現的正當法律手段，但程序與實體要件皆須嚴格符合法律規範，否則將損及抵押物所有人或原債務人之權益。對於遭遇拍賣程序者而言，應儘速審查法院裁定內容是否具形式或實體瑕疵，並於法定期間內提出正確之救濟方式。程序事項之爭執應提起抗告，實體事項之爭執則應提起確認之訴或債務人異議之訴，並可配合擔保聲請停止執行，爭取法律上的暫時保護，直到訴訟結果確定為止。
律師回答：
關於這個問題，未清償債務所帶來的風險在法律上與實務上都極為重大，特別是涉及以不動產為擔保設定抵押權的情形，債務人一旦未能按期清償債務，抵押權人即得依法實行抵押權，最常見的方式即為聲請法院拍賣抵押物，以拍賣所得價金優先受償。所謂不動產抵押權，係指依民法第860條以下規定，債務人為擔保其債務履行，將自己或第三人之房屋、土地等不動產提供為擔保，並與債權人約定設定抵押權，使得債權人在債務到期卻未獲清償時，得不經債務人同意，即可就該不動產聲請法院拍賣並優先受償。
此為普通抵押權的基本運作機制，其最大特色為不移轉不動產占有，債務人仍得持續使用該不動產，然而，一旦違約即可能面臨被強制拍賣的風險。至於如何實行不動產抵押權，實務上通常係由抵押權人向拍賣物所在地的地方法院提出聲請拍賣，此程序屬於非訟事件，流程明確而具體。當債務人未於約定期限內清償債務，抵押權人即可著手準備聲請裁定拍賣抵押物的相關程序，其第一步為撰寫聲請狀，並備妥相關證明文件，包括：債權證明文件（尤其於最高限額抵押權情形）、抵押權設定契約書、他項權利證明書及最新之抵押物登記謄本。
完成書狀後，抵押權人即向拍賣物所在地法院遞送聲請，法院受理後將命聲請人預繳裁判費，費用標準依標的金額而定，未滿10萬元者為500元，10萬元至100萬元者為1000元，100萬元至1000萬元者為2000元，1000萬元至5000萬元者為3000元，5000萬元至1億元者為4000元，超過1億元則為5000元。法院於收案後，將就聲請內容及所附證明文件進行審查，確認債權是否已到期且未清償，抵押權是否存在並已登記等要件是否具備，若條件符合，則裁定准許拍賣抵押物，並將裁定送達予抵押權人與抵押物現所有權人。
若雙方當事人未對該裁定提出異議，法院即製發該裁定之確定證明書，作為後續強制執行之基礎。抵押權人持該准許拍賣之裁定及確定證明書，即可向法院聲請進行強制執行程序。強制執行階段包括查封抵押物、鑑價、公告拍賣，並最終由法院進行拍賣，拍定完成後法院將依分配表將拍賣所得價金分配給抵押權人與其他具優先受償地位的債權人，抵押權人依法可優先於其他一般債權人受償，其餘價金則依序分配予其他利害關係人或返還於債務人。
若債務人於債權人聲請拍賣之前，能清償債務，或與債權人達成和解，則可避免不動產被查封、拍賣的風險。反之，若債務人長期不清償，最終可能喪失所有不動產，並面臨信用破產、財產流失等嚴重後果。
遇到抵押物拍賣應如何救濟？
當債權人聲請法院拍賣抵押物並獲裁定准許時，抵押物的現所有人若認為該程序或實體內容有誤，應如何救濟，是相當重要的法律問題。與一般債權債務訴訟不同，抵押物拍賣的程序當事人是債權人與「抵押物的現所有人」，而非原始債務人。這名現所有人不一定是債務人，可能是承受抵押不動產的第三人，但在法律程序上，他就是拍賣程序的「相對人」，債權人則是「聲請人」。
當相對人對法院所作之「准許拍賣抵押物裁定」有異議時，須視爭執內容性質分別處理。若爭執的是程序事項，例如債權人提出之證明文件有缺漏（如最高限額抵押權卻未提供債權證明文件）、法院未審查清償期限是否已屆至、或裁定上載有錯誤等屬形式程序上的爭議，則應依據非訟事件法第41至43條規定，於收到裁定之日起10日內向原裁定法院提出抗告。例如在實務中，若抵押契約明訂清償日為民國116年1月1日，而法院或債權人誤認為清償日為110年1月1日，並據此作出准許拍賣之裁定，即屬明顯程序錯誤，抵押物所有人即得於法定期間內提出抗告，要求法院撤銷該裁定。若逾越抗告期間，亦可循訴訟途徑另行主張。若相對人認為抵押權之債權本身根本不存在，例如債務已清償、債權從未成立或抵押權範圍記載錯誤，則應提起「確認抵押權不存在之訴」，以實體訴訟方式釐清法律關係。此類訴訟可針對全部或部分抵押權提出，例如主張「確認抵押權金額超過200萬元部分不存在」或「確認抵押權僅限於借款本金部分，不含違約金與利息」等。此外，若強制執行程序已經啟動，抵押物所有人可表示願意提供適當擔保金額，向法院聲請暫時停止強制執行，待確認抵押權不存在的本訴確定判決後，再決定是否繼續執行。另一方面，若原債務人認為其已清償、債務尚未屆期，或其他妨礙債權人請求的原因，亦得提出「債務人異議之訴」。此訴訟依據民事訴訟法第247條與強制執行法第14、18條規定進行，訴訟標的在於撤銷作為執行名義之拍賣裁定，並阻止強制執行繼續進行。此訴訟也可配合聲請停止執行之保全措施，避免抵押物被拍賣，直到法院判決確定為止。
-債務-債務擔保-抵押權-拍賣抵押物
(相關法條=民法第860條=民事訴訟法第247條=強制執行法第14條=強制執行法第18條)
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