何謂抵押權?
25 Jul, 2025
問題摘要：
抵押權是我國物權法中一項極具實用價值的擔保制度，其透過不動產登記設定，讓債權人即使不佔有標的物，也能確保在債務不履行時優先受償，其法律效果強大而明確，不僅對保障債權具有重大功能，也為債務人提供在不失去使用權的情況下取得融資的機會，而最高限額抵押權則進一步提供靈活與便捷的授信工具，使擔保制度得以與實務融資行為緊密接軌，是民法體系中不可或缺的重要制度。
律師回答：
關於這個問題，所謂抵押權，依據民法第860條規定，是指債權人對於債務人或第三人所提供的不動產，在不移轉占有的情況下，得以該不動產就其賣得價金優先受償的一種物權。
最高法院89年度台上字第1086號民事判決：「抵押權為從物權，以其擔保之債權存在為發生之要件，契約當事人間除以債權之發生為停止條件，或約定就將來應發生之債權而設定外，若所擔保之債權不存在，縱為抵押權之設定登記，自難認其抵押權業已成立。」
不過實務有放寬，認為即使抵押權成立時債權還沒存在，但只要實行抵押權、拍賣抵押物時有債權存在就可以，參最高法院91年度台上字第1955號民事判決。
抵押權屬於從物權，其存在之基礎即為其所擔保之債權，若無債權存在，則抵押權自然無從成立。抵押權的成立與否，不僅關乎形式上的登記行為，更取決於是否已有具體的、可認定的債權存在或確定將來會發生的債權作為擔保對象。倘若當事人於設定抵押權時，其所稱擔保之債權尚未發生且未有明確約定，則即使完成登記，也不能產生抵押權的實體效力。此種見解強調物權從屬性與債權實體的結合，為民法體系中物權變動的基礎邏輯。
然而，特別是對於長期授信或預備性擔保之情形而言，若過度僵化債權存在的時間點要求，將限制當事人靈活安排擔保結構與授信條件，反而不利於融資機制之正常運作與法律制度之彈性發展。即使抵押權設定當時擔保債權尚未實際發生，只要於實行抵押權、即拍賣不動產時，該債權已經存在，則仍可認該抵押權為有效，並得據以主張優先受償。
簡單來說，就是當債務人向債權人借款時，可以不必將土地或房屋交給債權人實際佔有，只需透過登記設定抵押權，便可讓債權人在債務人未如期清償債務時，有權將該不動產依法拍賣，並於拍賣所得中優先於其他債權人獲得清償。
抵押權的核心目的是為確保債權的安全，使債權人在發生債務人無法清償的情況下，仍可藉由不動產價值保障其債權實現，因此抵押權的成立，必須以存在一定的、合法的債權為前提，例如借貸契約、買賣分期付款等債務關係。需要注意的是，賭博債務因違反公序良俗，依法不得作為抵押權的擔保債權。
此外，被提供作為抵押的標的物，須為具讓與性的不動產，如房屋、土地等，且可以由債務人本人提供，也可以由第三人提供，亦即抵押人與債務人可以是同一人，也可以是不同人，但債權人與抵押權人則必須為同一人。若要深入理解抵押權的運作與角色，首先需區分幾個基本名詞：所謂「債權人」即指借錢給別人的人，「債務人」則是欠錢的人，「抵押人」是提供不動產作為擔保的人，可以是債務人自己或是其他人，「抵押權人」就是享有抵押權的債權人。
舉例來說，若我需要資金進行投資，名下僅有一棟房屋，便可向銀行申請貸款，銀行為保障貸款的清償，會要求我將房屋設定抵押權，即使房屋仍由我持有使用，但若未如期還款，銀行就可向法院申請強制拍賣該房屋，並於拍賣所得中優先受償，這就是抵押權的運作方式。
除普通抵押權外，實務上常見的還有「最高限額抵押權」，亦為民法第881-1條所規範，其定義為債務人或第三人提供不動產作為擔保，對債權人就一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定的抵押權，這種制度通常適用於往來頻繁的信用關係或授信額度，如銀行與企業間的往來，藉以節省反覆設定抵押之手續。
最高限額抵押權所擔保的債權，限於一定法律關係下所生之債權，或基於票據所生之權利，例如往來帳戶所產生的授信或多次借款行為。若債務人已發生停止支付、申請破產或重整等情形時，債權人於此時受讓票據者，其票據債權將不受最高限額抵押權保障，惟若債權人不知債務人已處於此等情況，則仍屬擔保範圍。
民法第881條之1第2項：「最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。」最高法院106年度台上字第1705號民事判決：「……僅於解釋該抵押權所擔保之債權時，應考量最高限額抵押權制度原係因應長期或繼續性之交易、融資而生，對於偶然發生、非當事人可預見之債權，應予以排除，合理界定擔保債權之範圍。」
此條即是為界定最高限額抵押權所能涵蓋之債權範圍，避免擔保範圍過度模糊或過度擴張。為落實該制度目的與擔保範圍之合理性，「僅於解釋該抵押權所擔保之債權時，應考量最高限額抵押權制度原係因應長期或繼續性之交易、融資而生，對於偶然發生、非當事人可預見之債權，應予以排除，合理界定擔保債權之範圍。」此見解強調最高限額抵押權設立的本意，在於保障當事人基於持續法律關係所生之債務，例如銀行與企業之間的往來帳戶、授信安排等，而不應擴張至與該法律關係無關的突發性或偶然性債務，否則將可能造成抵押權人過度擴張其擔保利益，損及其他債權人或利害關係人之清償順位與公平性。
實務中，最高限額抵押權常見於銀行信貸、票據保證或企業授信額度安排中，債務人於一定限額範圍內得多次動用授信，而無需每次重新辦理抵押登記。此制度雖具彈性與效率，但其擔保債權的界限仍須回歸民法與判例所揭示之基本原則，僅限於當事人基於既有法律關係所生之債務，並且債權人對於債務人信用及風險具有實質掌握，始得納入擔保範圍。
舉例來說，甲將其市值1000萬元的不動產設定給乙銀行最高限額抵押權800萬元，若甲初期向乙借款300萬元，清償三年後尚餘300萬元未還，日後若再度急需資金，甲可不必重新設定第二順位抵押權，只需在最高限額800萬元範圍內，繼續向乙借貸剩餘500萬元空間，這不僅節省設定成本，也便於銀行依信用關係管理風險，因此在金融實務上應用極為普遍。
-債務-債務擔保-抵押權-抵押權概念
(相關法條=民法第860條=民法第881-1條)
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