同一不動產設定數個抵押權對債權人及債務人有何影響？
25 Jul, 2025
問題摘要：
於同一不動產設定數個抵押權的情形下，對債權人而言，其實質影響在於登記順位所代表的清償保障程度與債權安全，登記在先者得享有優先清償地位，而後登記者則面臨債權落空的風險；對債務人而言，此制度雖可發揮不動產價值極大化並增進資金流通效率，但也須審慎權衡多重債務累積所產生之風險與還款能力。由於順位制度具有明確法律效力，實務操作中不論是設定抵押權、貸款協議或擔保安排，均應以登記順序為核心考量，並確保各方對順位之理解與風險評估充分明確，始能兼顧債權保障與融資靈活之雙重目標。
律師回答：
關於這個問題，當同一不動產被設定數個抵押權時，對於債權人與債務人雙方都會產生實質上的法律影響與經濟效果。依據我國民法第865條之規定，不動產所有人得就同一不動產為擔保數筆債權而設定數個抵押權，其各抵押權之次序，係以登記之先後作為判斷標準。此一規定的設計反映出抵押權具有順位性質，先登記者得享有優先於後登記者之受償地位，換言之，抵押權的設定順序不僅關乎法律上的權利順位，更直接影響到債權人能否順利受償的現實機會。
再進一步參照民法第874條所定：「抵押物賣得之價金，除法律另有規定外，按各抵押權成立之次序分配之，次序相同者，依債權額比例分配之。」可知當抵押不動產經法院執行或拍賣變價後，所得之價金並非平均分配予所有抵押權人，而是依照其登記先後的順位來依序分配，先順位抵押權人得先受清償，至於次順位抵押權人則僅能於先順位清償完畢後，若尚有剩餘價金時，始能據以受償。因此，對於債權人而言，是否能取得優先順位的抵押權，攸關其債權實現與保障之程度，倘若所持抵押權為第二順位、第三順位甚至更後順位，在不動產價值有限、拍賣金額不足的情況下，極可能無法獲得任何清償，所承擔之風險也就相對提高。
這就是為何在金融機構進行貸款業務時，普遍傾向爭取第一順位抵押權的原因所在，若無法取得優先順位，對於風險控管及放款政策均會構成顯著壓力，甚至因此拒絕承作後順位的貸款案件。反觀對債務人而言，在同一不動產上設定數個抵押權，固然可增加資金籌措彈性，尤其當原本設有抵押權的不動產尚有剩餘擔保價值時，再設第二胎、第三胎等抵押權可以持續融資並靈活調度資金，對於企業資金運用或個人財務調配而言，確實具有相當實益價值。
然而，這種設定數個抵押權的行為，同時也意味著債務人承擔著更高的債務總額與償還壓力，尤其當多胎貸款利率較高，或放款條件較為嚴苛時，倘未能妥善規劃還款計畫，極易導致債務違約風險升高，最終可能使整個不動產因法拍而喪失所有權，甚至影響信用評等與其他金融往來。
再者，從法律效果來看，數個抵押權雖可共存於同一不動產上，但其順位安排一旦確定，即會在拍賣清償程序中產生實質效果。亦即，先順位抵押權若就拍賣所得已全部受償，則次順位抵押權才可能受償，若拍賣價金不足以清償所有抵押權所擔保之債務時，後順位抵押權實質上形同未受擔保，僅能就債務人其他財產另行追償，甚至成為無擔保債權。
此外，當不動產設定數筆抵押權後，每增加一順位的抵押設定，對後續債權人的風險控管與清償機率均會降低，因此民間貸款機構或金融機構在進行後順位抵押貸款評估時，會特別重視前順位抵押債權金額與不動產市場估值間的差距，亦即房屋殘值是否足以擔保後續貸款之安全性。
-債務-債務擔保-抵押權-抵押權順位
(相關法條=民法第865條=民法第874條)
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