同一不動產能否設定數個抵押權？
25 Jul, 2025
問題摘要：
抵押權的設定與順位安排乃民法所明定之核心制度，登記先後不僅決定受償順位，更直接影響債權能否實現與受償比例，其法律性質已構成一種財產權，對於貸款人與放款人雙方均有重大影響。從一胎到三胎乃至多胎貸款，實際反映市場對不動產擔保價值運用之靈活性與風險評估機制，申貸者應詳加理解抵押權順位運作原理，並謹慎面對各種貸款條件與風險，以確保自身財務規劃之穩健與安全。
律師回答：
關於這個問題，依民法第865條之規定，不動產所有人因擔保數筆債權，就同一不動產設定數個抵押權者，其抵押權次序係依登記之先後來決定。此條文體現我國抵押權制度中「登記確定順位」的原則，亦即不動產可重複設定抵押權，但其受償順序必須依登記先後而定，登記在先者享有優先受償之地位，登記在後者則需待前順位抵押權人受償完畢且仍有剩餘價金時，始得依其順位受償。此種制度設計既有利於不動產之融資彈性，亦維護抵押權人之債權保障與交易安全。
在實務上，當不動產設定抵押權時，各抵押權人與一般無擔保債權人比較，即使抵押權人順位再後，仍具有優先受償地位，優於一般債權人，然抵押權人相互間，仍須依登記順位決定清償順序。據民法第874條亦明定：「抵押物賣得之價金，除法律另有規定外，按各抵押權成立之次序分配之；其次序相同者，依債權額比例分配之。」
由此可知，抵押權人間順位具有明確法律效力，先次序者享有優先受償的財產權益，屬於重要的「次序權」。在一般民間常見的表達方式中，人們常以「頭胎」、「第二胎」、「第三胎」等方式，稱呼不動產設定抵押權的先後順位，例如「房屋一胎貸款」即指該不動產首次設抵，抵押權登記在第一順位的貸款。
此種情形通常發生於不動產尚未設定抵押時，所有權人以該房屋向銀行申請貸款，經評估後，銀行會根據房屋市值與申貸人信用條件，核發相當於市值約三至六成之貸款金額，此即為所謂「一胎貸款」。此類貸款與購屋貸款不同，一胎貸款通常發生於房屋已有完整所有權、無抵押狀態時再次申貸，利率通常落在1.5%至3%之間，條件相對優惠。
當申貸人需要進一步資金，而其房屋已設定第一順位抵押權時，則可申請「房屋二胎貸款」，亦即第二順位之抵押權貸款。在此情形下，貸款機構會視第一胎已核貸金額與剩餘擔保價值進行評估，貸款額度會扣除第一胎已擔保部分，並根據剩餘價值核貸，通常最高仍可貸至房屋市值九成，但因風險較高，利率明顯較一胎貸款為高，目前多落在5%至14%之間。
值得注意的是，因為二胎銀行屬於次順位債權人，若該房屋進入法拍程序，拍賣所得往往不足以清償完一胎債權，即使拍定價格接近市值，仍可能因相關拍賣成本與債權利息累積，導致第二順位債權人無法分得任何價金，故實務上多數銀行對二胎貸款持保守態度，反而是民間貸款機構較願承作此類高風險業務。進一步而言，若借款人仍有資金需求，而其一二胎所借資金尚無法滿足，便可能出現「房屋三胎貸款」，即設定第三順位抵押權。
此時房屋所剩擔保價值幾近枯竭，風險極高，一般銀行幾乎不會承接此類貸款，故申請人僅能向民間金融業者洽談。儘管部分機構仍可能核貸至房屋市值九成以上，但因風險實在太高，利率亦水漲船高，甚至出現年利率20%以上的情形。三胎、四胎等貸款方式的存在，固然可將不動產價值發揮到極限，但實際上屬高風險融資行為，申貸人不僅需負擔高額利息，亦應審慎評估未來清償能力與債務壓力，避免因連環借貸導致資金斷裂與不動產遭拍賣之風險。
-債務-債務擔保-抵押權-抵押權順位
(相關法條=民法第865條=民法第874條)
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