共同抵押權可以塗銷一部抵押權？
25 Jul, 2025
問題摘要：
即在共同抵押中，抵押人間原則上不當然具備連帶責任，若無明確契約約定，抵押人只就其所提供不動產的價值比例對應部分負責，其他抵押人不得因某一抵押人所提供的不動產塗銷，而無端被加重責任，這也是民法第875條之2所明定的重點。故在實務運作中，為避免爭議，應在抵押權設定契約中明確記載各抵押物之價值比例及抵押人責任範圍，並建議若牽涉多方抵押人時，於設定之初即明確約定是否有連帶債務或連帶保證責任，以利日後變更登記或部分塗銷時之認定。
律師回答：
關於這個問題，共同抵押權是一種擔保債權實現的法律制度，其主要特徵在於同一筆債權上，由數個不動產作為共同的擔保標的物。在這種情況下，債權人得以對多個不動產設定抵押權，且若未對各不動產個別限定其所擔保的金額時，債權人即可以就所有抵押物拍賣後所得的價金，優先受償全部或部分債權。舉例來說，若甲向乙借款一千萬元，乙認為甲所提供的A屋價值僅有六百萬元，不足擔保債權之全部，則要求甲再提供B屋作為擔保，雙方遂就A屋與B屋共同設定抵押權給乙，來擔保這筆一千萬元的借款，這便是共同抵押的實例。在這種架構下，乙對A屋與B屋所設定的抵押權是同一債權下的共同抵押權，未對A屋與B屋各自負擔多少債權金額予以劃分，因此乙可以選擇拍賣A屋、B屋或兩者，並就拍賣所得價金中優先受償債權，這不僅讓債權人可以靈活處理債權回收，也強化其保障。
依據民法第875條之規定，為同一債權擔保於數不動產上設定抵押權，且未限定各個不動產所負擔金額時，抵押權人得就各個不動產拍賣所得的價金受償全部或部分債權。此條款說明，在共同抵押的情況下，抵押權人享有較一般單一抵押更寬廣的權利行使空間。債權人不僅可依民法第873條規定聲請法院同時拍賣所有抵押不動產，也可依情況選擇拍賣其中之一或部分不動產來優先清償債權，對債權實現具有高度彈性。此外，實務上亦常發生於共同抵押設定後，債務人或抵押人欲就部分抵押不動產辦理塗銷或調整抵押權內容，例如將其中一筆不動產轉售他人，此時就須依照程序辦理抵押權的「部分塗銷」及「抵押權內容變更」登記。
可見在實務上若有多筆不動產共同擔保同一筆債務時，若未對各不動產個別設定應擔保金額，則債權人對該等不動產享有共同抵押權，得自由選擇拍賣順序，可就其中任一或數筆不動產之變價價金，優先受償其全部或部分債權，無須全數拍賣完畢方得受償。
此種設計，不僅賦予抵押權人更大的行使彈性，也有利於債務清償之迅速與實現。進一步而言，民法第875條之2也補充規範共同抵押中，各抵押不動產在清償義務上的分擔原則，即在未預先約定各筆不動產擔保額度的情況下，倘若將來因抵押權實行而需就共同抵押人間進行責任劃分時，應依各抵押物在設定時的相對價值比例計算，亦即「價值比例分擔原則」，避免某一抵押人被不合理地加重擔保責任。這樣的法律設計確保公平與風險對等的原則，同時也釐清抵押人間並不當然具有連帶債務或連帶保證關係的法律關係。
若以數宗土地權利為共同擔保設定抵押權後，日後就其中一宗或數宗土地欲辦理塗銷登記，或就抵押權內容做變更時，必須由原設定抵押權的雙方當事人（即抵押人與抵押權人）共同協議並簽署抵押權內容變更契約書，始得辦理相關登記。此一規定不僅體現登記制度的嚴謹性，也保障各方當事人之權益不致因單方處分而遭侵害。
按民法第875條規定：「為同一債權之擔保，於數不動產上設定抵押權，而未限定各個不動產所負擔之金額者，抵押權人得就各個不動產賣得之價金，受債權全部或一部之清償。」係指共同抵押之債權已屆清償期而未受清償，抵押權人得依同法第873條規定聲請法院同時拍賣數個抵押物，亦得選擇拍賣其中一個抵押物，就其賣得價金，受債權全部或一部之清償。至於以數宗土地權利為共同擔保，經設定抵押權登記後，就其中一宗或數宗土地為抵押權之塗銷，辦理抵押權部分塗銷及抵押權內容變更登記時，其抵押權內容變更契約書應由原抵押權設定契約書雙方當事人全體會同訂定。(內政部81年7月20日台內地字第8182204號函)
值得注意的是，共同抵押的制度本質上仍屬抵押權的延伸運用，其仍受抵押權基本法律原則的約束，包括抵押權的從屬性、不移轉占有原則、優先受償性等。當共同抵押中的債權全部清償時，則所有抵押物上的抵押權即同時消滅；若僅部分清償，抵押人若欲解除其中一個抵押不動產之擔保地位，則原則上應與債權人協商達成書面變更契約，並依民法及地政登記規則辦理塗銷登記，始得對第三人主張。
再者，在共同抵押關係中，若其中一個抵押不動產被第三人購得，該第三人於未清償債權前，須承受抵押權存續的法律效果，拍賣時該不動產所受價格影響，也會反映該負擔狀態。因此，實務上不動產買賣時若涉及共同抵押情形，買受人宜詳查其登記事項及債權履行現況，以免購得不動產後仍受抵押債權追索之風險。
實務上也經常出現以下情形：多筆不動產設定共同抵押權後，債務人償還了部分債務，抵押權人基於交易需要或信賴關係，願意釋出部分擔保物，此時抵押權人可出具「部分塗銷同意書」，聲明釋出的某筆抵押不動產與其餘抵押人之間不具連帶責任關係，並辦理民法第875條所定的抵押權內容變更登記或部分塗銷登記。
按民法第875條規定：『為同一債權之擔保，於數不動產上設定抵押權，而未限定各個不動產所負擔之金額者，抵押權人得就各個不動產賣得之價金，受債權全部或一部之清償。』抵押權人本得自由選擇先後或同時拍賣部分或全部抵押物，就其賣得價金受償。另按民法第875條之2規定，共同抵押權如未限定各不動產所負擔之金額者，依各抵押物價值比例定其負擔金額。是以，各抵押人所負擔保責任，至多僅以抵押物之價值為限，並不因抵押權人同意減少抵押物而加重其餘抵押人之擔保責任。」考量債權人得自由選擇就各不動產賣得價金受清償，且依上開民法規定之意旨，抵押權人同意減少抵押物並未加重其餘抵押人之擔保責任，故有關以數宗土地、建物共同擔保設定抵押權，其抵押人間不具有連帶債務或連帶保證之關係，嗣因清償部分債務，抵押權人同意減少擔保之所有權權利範圍或減少擔保物，且不涉及債權金額之增加者，得由抵押權人出具部分塗銷證明文件，並表明共同抵押人間不具有連帶債務或連帶保證關係後單獨申請民法第875條抵押權內容變更登記。(法務部104年2月6日法律字第10403501630號函)
當數宗土地或建物為共同抵押物，若抵押人間不具連帶債務或連帶保證之關係，且抵押權人同意釋出部分抵押物，亦未造成擔保總額之增加，則可由抵押權人單獨出具文件辦理塗銷，無須全體抵押人會同為之。這項見解不僅提高行政效率，也有助於債權人對債權保障的靈活運用，且未使其他抵押人因他人土地或建物之塗銷而擔保責任加重，仍符合民法「擔保責任不得擴張」的基本精神。
-債務-債務擔保-抵押權-共同抵押權
(相關法條=民法第873條=民法第875條=)
瀏覽次數：24
