已設定抵押權之不動產能否出租或再設定其他權利？
25 Jul, 2025
問題摘要：
民法雖賦予不動產所有權人得於設定抵押權後仍行使其他物權設立與租賃權締約的自由，但此等自由不得以損害原有抵押權人之利益為代價。實際運作中，若債務人或所有人於抵押後另設租賃關係且阻礙抵押權實現，抵押權人即有權聲請法院依民法第866條第2項規定除去該權利。法院亦有裁量權視情況決定是否准許除去，並非一律排除，仍需具體審查租賃對變價結果是否實際構成妨害，唯若該租賃為低價、長期、限制使用等，通常較易構成影響。此一規定兼顧所有權人權利與抵押權人擔保權益之平衡，體現物權優先性與交易安全並重的原則。
律師回答：
關於這個問題，關於不動產設定抵押權後，所有人是否仍得就該不動產另行設定使用收益權利或出租予第三人，法律上雖未禁止，但須兼顧抵押權人之權利保障。民法第866條第1項規定，不動產所有人在已設定抵押權的不動產上，仍得再設定地上權、農育權或其他以使用、收益為目的之物權，亦可與他人成立租賃契約，此等新設的物權或租賃關係在形式上並不因抵押權的存在而當然無效，亦即在抵押權設定後，所有權人仍得以其對該不動產所保有的所有權所生權能，進一步行使其他處分行為。
然而，雖民法明文允許此類情形，惟仍不得損害已存在之抵押權人之利益。所謂抵押權不受影響，係指該些後設權利之存在，形式上不會使抵押權無效或使抵押物變為不可執行，但實質上若因這些後設之權利或租賃關係，導致日後執行抵押權變得困難或拍賣價格受損，使得抵押債權無法全額受償，法律便允許抵押權人依法請求排除這些後設的權利，以維持其擔保功能的完整性。
民法第866條第2項進一步明定，若抵押權人於實行抵押權時，地上權、其他使用收益物權或租賃關係會影響拍賣抵押物的價值與清償效果時，可聲請法院將之除去或終止，再行拍賣。此舉使得抵押物得以在「清空」狀態下進行拍賣，保障抵押權人能就變價所得金額獲得最大清償。
例如若租賃契約在抵押權設定之後成立，且確實影響抵押物之售價以致債權人不能充分受償時，執行法院即得依債權人聲請或職權將該租賃權利除去後，再進行拍賣程序。亦即即使租賃關係形式上仍存在，但於抵押物執行階段將被視為無效或不生對抗力。
至於如何判斷「影響拍賣售價」的標準，實務上主要係依執行法院或鑑價專家對於該租賃契約是否顯著影響市場價值、使用自由度或市場可接受度等因素進行綜合評估，一旦確認租賃契約影響拍賣售價至足以影響抵押權清償時，即構成可以排除該租賃關係的要件。
此外，強調租賃若在抵押權設定後成立，且已對抵押物之拍賣變價有不利影響，法院即可排除此租賃。此處所強調的是「抵押權優於租賃關係」之觀念，尤其在擔保實現時階段，抵押物之價值維護優於後設使用權利之存續。再者，實務上為避免發生不動產處分遭後來發現有租賃等限制而影響買受人權益，拍賣程序通常會強調拍賣標的「不負擔租賃關係」或已「清除佔用」，以利吸引投標與爭取較佳價格，間接也保障抵押權人受償利益最大化。
按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。」民法第866條第1項、第2項、辦理強制執行事件應行注意事項第57點第4款定有明文。準此，不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行處自可依法以無租賃狀態逕予執行，故祇須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，執行處即可除去租賃權（司法院院字第1446號解釋、最高法院86年度台抗字第160號裁判意旨參照）。
-債務-債務擔保-抵押權-出售
(相關法條=民法第866條)
瀏覽次數：21
