還清房貸，兩招塗銷抵押權設定
25 Jul, 2025
問題摘要：
最高限額抵押權雖然設計上具備高度靈活性與延展性，對於債權人而言有利於保障其多重債權，但從抵押人權益保障的觀點出發，仍須維持抵押權從屬性之基本原則。當擔保債權明確已不存在，抵押人即應擁有依法請求塗銷之權利，而不應任憑債權人以尚未到期、可能再發生債權等語為由任意拒絕塗銷。也因此，實務上不僅法院見解逐漸傾向於保障抵押人利益，甚至行政機關亦針對不動產登記實務提供更為清晰之操作指引。對於抵押人而言，若已完成所有還款責任，務必確認主債權是否確定消滅，再依規定辦理塗銷，以避免不動產權益受限之虞；對於金融機構而言，亦應尊重抵押權之法律界線，依法協助辦理塗銷登記，達成金融授信與財產處分權保障之平衡。
律師回答：
關於這個問題，還清房貸後想要塗銷設定在房屋上的抵押權，絕非自動生效的程序，尤其是當抵押權性質為最高限額抵押權時，更需依據法律規定與實務作業完成相關手續，始得辦理塗銷登記。所謂最高限額抵押權，是指債務人或第三人將不動產提供作為擔保，與債權人（通常為銀行）約定在一定金額的上限內，擔保現有或將來可能發生的債務。這與一般針對特定債務設立的抵押權不同，最高限額抵押權主要是為應對未來多次、反覆、金額不定的債務發生情形，例如授信額度、循環貸款等金融業務。
抵押權在我國民法上的性質具有所謂「從屬性」，也就是說，抵押權的存在必須以主債權存在為前提，一旦主債權不存在，抵押權也就失去存在的依據，必須一併消滅。這種從屬關係貫穿於所有擔保物權制度之中，是整體擔保法律架構運作的重要基礎。也因此，當債務人清償完畢債務、債權人不再有任何可主張的債權時，原本為擔保該筆債權而設定的抵押權，也就應一併塗銷，不得繼續對外主張其效力。若抵押權人仍不辦理塗銷，將嚴重限制抵押人對該不動產的處分、設定、買賣或再次融資等權利，顯然與民法制度之本意不符。
在我國實務上，除傳統的普通抵押權之外，還有一種較為特殊的擔保形式稱為「最高限額抵押權」。此種抵押權的設計目的，是為擔保債權人與債務人間現在存在或將來可能反覆發生的不特定債權。換言之，最高限額抵押權非僅擔保某一筆具體借款債務，而是在契約中約定一定範圍與金額限度內，由抵押人提供不動產擔保，允許債權人就將來可能多次發生的債務，一併主張抵押權，以便因應授信靈活與金融操作需求。民法第881條之1明文，最高限額抵押權是指「債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權」，顯示其與特定抵押權不同之處即在於其可涵蓋「未來債權」之擔保效力。
然而，這樣的設計也衍生出實務上常見的爭議問題，即使抵押權契約中明定有存續期間或約定一定債權確定日，若主債權事實上已確定消滅，抵押人是否仍須等待期間屆滿後才能請求塗銷抵押權？答案是否定的。民法第881-12條第1項第3款規定，若「債權所由發生之法律關係經終止或因其他事由而消滅，致擔保之債權確定」，此時即視為最高限額抵押權所擔保之債權已經確定。簡單地說，雖然最高限額抵押權可涵蓋將來債權，但一旦該法律關係（如借款契約、授信關係）本身終止，則在法律上該抵押權所擔保之債權範圍即確定為零，抵押人即有權主張塗銷抵押權設定登記。
依據民法第881條之4與第881條之5規定，如在契約中有約定擔保債權確定的日期，則該日即為債權確定日，自此以後不再有新的債權納入擔保範圍；若契約未定確定日期，債務人或利害關係人可隨時請求確定債權範圍，確定後即應依同法第881-13條進行債權金額的清算，以供日後辦理塗銷使用。換句話說，還清貸款只是第一步，若要辦理塗銷最高限額抵押權，尚須完成「債權確定」及「債權清算」兩步驟，才能取得銀行核發之塗銷同意書或清償證明，作為向地政機關聲請塗銷登記之依據。
依據最高法院83年度台上字第1055號判例所示，即使當事人於最高限額抵押契約中約定一定期間為抵押權之存續期間，若擔保該存續期間內所可能發生之債權，業已確定不會發生或實際已全數清償完畢，在此情況下，抵押權所依附的債權即已確定不存在。既然如此，基於抵押權從屬性之法理，法院認為應許抵押人向抵押權人請求塗銷抵押權設定登記。此一判決見解不僅強調抵押權從屬於主債權的原則，也為實務上債權清償後卻遭抵押權遲不塗銷的情況，提供一條法律上救濟之道。
最高法院103年度台上字第393號民事判決：「確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任。抵押權為擔保物權，以擔保之債權存在為前提，倘擔保債權並未發生，抵押權即失所附麗，縱有抵押權登記，亦屬無效，抵押人得請求塗銷。而一般抵押權成立上之從屬性，僅關乎該抵押權之效力，且當事人為借款債務設定一般抵押時，先為設定登記，再交付金錢之情形，所在多有，自不得因已為設定登記，即反推已交付金錢或指已交付金錢為常態事實，故抵押人主張借款債權未發生，而抵押人予以否認者，依首開說明，仍應由抵押權人負舉證責任。」
在實務操作上，如契約有約定債權確定日但尚未到期，雙方仍可協商提前確定債權並進行清算。例如買受人與銀行約定10年內為債權確定期間，但於第6年已將貸款全部清償完畢，且無再動用授信的需求，即可與銀行商討提前確定債權範圍為零，並請銀行出具塗銷相關文件。至於未定確定日期之契約，依民法規定當事人得隨時請求債權確定，確認擔保範圍與實際債務之後，即可辦理清償與塗銷。此程序目的在於防止債權人日後以「尚有可能發生債權」為由，拒絕協助塗銷，使得抵押人無法自由處分其不動產。
在台灣，不動產價格動輒數百萬甚至上千萬，絕大多數民眾難以一次性支付全額房價，因此房貸成為購屋的重要手段。不動產貸款在性質上屬於民法第474條所稱之有償、要物的消費借貸契約。貸款人先向銀行借取資金購屋，再以長年分期方式償還貸款本息。在目前房地產市場中，購屋交易可分為預售屋與成屋（中古屋）兩種模式。預售屋買賣中，若建商與銀行有合作或提供擔保，買方通常可申請貸款達買價九成上下；而成屋買賣中，銀行核貸金額大多僅為房價七成，貸款人須自備的自付額相對提高。
然而，辦理房貸的過程對於一般民眾而言門檻並不低，除要理解大量專有名詞與金融條款，更要面對實際利率、總費用年百分率（APR）、貸款手續費等複雜計算。行政院消費者保護會所公告的「個人購車及購屋貸款定型化契約應記載及不得記載事項」，銀行應依法揭露所有與貸款條件相關的重點資訊，並不得將不合理的條款強加於消費者。同時，銀行亦有義務考量借款人本身的社經背景與財務理解程度，提供借款人清楚、易懂的說明，例如每月應繳金額、還款方式、還款期間及提前清償的費用等。此舉有助於借款人在貸款前作出理性判斷，避免發生日後難以負擔的財務風險。
實務中最高限額抵押權多半用於金融機構對公司或個人的授信案件中，例如循環信用貸款、綜合授信、企業融資等情形。銀行在提供授信前，為確保其債權能夠於未來多次借貸下仍獲有擔保，通常會要求債務人或第三人設定最高限額抵押權並於不動產登記簿中辦理登記，登記完成後，於約定的限額與範圍內所有借款或其他債權均受該抵押權保障。惟即使如此，一旦借款契約期滿或提前清償，或雙方合意終止授信關係，自然可視為擔保債權消滅，依民法規定即為債權確定，應允許抵押人依照民法第881-13條主張塗銷抵押權。若銀行以契約未到期為由拒絕塗銷，等同剝奪抵押人依法律應有之處分權，實難謂合理。
以實務來說，貸款人完成還款後，應立即向銀行請求開立「清償證明書」或「塗銷同意書」，作為辦理抵押權塗銷登記之依據。如果為一般抵押權，確認貸款全數清償即可辦理塗銷；但若為最高限額抵押權，則需完成前述確定債權與債務清算兩道程序後，始可聲請塗銷。辦理地政登記時，應備妥塗銷同意書、身分證明文件、印鑑證明及其他相關資料，向不動產所在地之地政事務所提出申請。由於抵押權未塗銷的情況會影響未來房屋出售、再貸款或贈與過戶，因此建議貸款人應儘早辦理，以確保不動產權利的完整與流通性。
-債務-債務擔保-抵押權
(相關法條=民法第474條=民法第881-4條=民法第881-5條=民法第881-12條=民法第881-13條)
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