已設定抵押權之不動產能否出售？
25 Jul, 2025
問題摘要：
依據民法第867條之規定，已設定抵押權之不動產，仍可由抵押人出售或移轉予他人，法律不加禁止。然抵押權具追及性效力，即使不動產之所有權轉移至第三人，抵押權仍存於物上，不因讓與而消滅。抵押權人於債務人不履行債務時，得依法拍賣該不動產，並就拍賣所得優先受償，對新所有人亦發生法律上之效力。因此，不動產的買受人若購得設有抵押權之不動產，即需承擔原抵押設定所帶來之風險與限制。在此法律架構下，抵押權的設計不僅保護債權人實現債權的權利，也督促第三人於交易前審慎調查，實踐物權公示原則與交易安全之核心精神。
律師回答：
關於這個問題，已設定抵押權之不動產是否可以出售，是實務中常見的法律問題，涉及民法對於物權的規定與抵押權之效力。民法第867條的規定，不動產所有人在設定抵押權之後，仍得將該不動產讓與他人，因此法律上允許已設定抵押權的不動產進行買賣或移轉所有權。這是因為抵押人，即不動產的所有人，仍然是該不動產的合法所有權人，即使在抵押權設定之後，其所有權並未喪失，仍具有處分該不動產的權利。與動產質權不同的是，不動產抵押權的成立不需將抵押物交付給抵押權人，抵押物仍由抵押人占有與使用，因此其處分能力在形式上不受影響。
在實務上，抵押權人與抵押人或第三人就已設定抵押權的不動產所進行之再出售行為，常見於抵押人因財務困難或債務未清償情況下，透過轉售該不動產來取得資金以清償原有債務。此種安排於法律上並不禁止，亦可視為一種有效之債務清償手段。
依民法第867條規定，抵押人雖設定抵押權，仍得自由處分其不動產，該不動產可再行讓與於第三人，且抵押權不因所有權移轉而消滅，故再出售本身並不違反抵押權之效力。於此情形下，若買受人願意承擔清償抵押權所擔保之債務，並與原抵押人及抵押權人三方約定，由買受人支付對價用以清償抵押債權，進而促使抵押權塗銷，此即形成一種「以再出售為清償手段」的法律結構。
此類交易實質上具有三方契約性質，買受人支付的價金不直接歸抵押人所有，而係以清償抵押權人之債權為前提條件。待債務清償完畢後，由抵押權人辦理抵押權塗銷登記，買受人遂得以取得無負擔之所有權，完成權利移轉。
然而，雖然抵押人有自由處分不動產的權利，但抵押權不因所有權的讓與而消滅，這正是抵押權所具備的「追及效力」之體現。依據民法第867條後段明定，抵押權不因所有權之移轉而受影響，即使不動產已讓與他人，抵押權仍然附著於該不動產上。
簡言之，無論該不動產經轉賣、贈與或其他形式移轉至第三人名下，只要抵押權仍然存在於登記簿上，就會對新的不動產所有人發生拘束效力。若抵押人屆期未清償債務，抵押權人仍得依法拍賣該不動產以實現其債權，即使此時不動產的所有人已非原抵押人。
這種「追及效力」的法理基礎，在於物權具有對世性與附隨性。抵押權屬於物權，對物具有直接支配力，並非僅對債務人發生效力，因此即使債務人移轉不動產，抵押權人仍可主張其權利。此外，抵押權是擔保特定債權的從權利，附隨於該不動產存在，不會因物之所有人變更而改變其效力，這正體現出物權的公示原則與債權保障機能。尤其是現行法下的抵押權，採登記生效主義，只要登記仍在，第三人就無從主張其受讓之不動產可不受抵押權拘束。
例如，甲向銀行借款並以其名下的不動產設定抵押權，後將該不動產出售給乙，且完成所有權移轉登記，惟抵押權仍存在於土地登記簿上。此時乙雖成為合法登記的所有權人，但若甲未依約還款，銀行作為抵押權人仍得向法院聲請拍賣該不動產，乙即可能面臨所有權被拍定人取代的風險。換言之，乙所受讓的不動產並非無負擔之物，仍受抵押權拘束，因此買受人應自行調查該不動產是否設有抵押權，以保障其權益不受損害。這也是實務上進行不動產交易時，必須查閱不動產登記簿謄本的重要原因之一。
此外，抵押權的追及效力亦意味著，抵押權人不須另行通知新取得不動產的第三人，即可主張其抵押權存在，這點與債權對於債務人具有相對性的性質不同。亦即抵押權不因物的讓與而受限，抵押人無須取得抵押權人之事先同意或告知，即得為讓與行為，抵押權人則可逕依其登記主張權利。當然，在商業實務上，債權人多會於契約中約定，債務人不得擅自處分抵押物，若違反可視為債務加速到期，但此僅屬當事人間的約定，並不影響抵押權於法定層次上的存續與追及效力。
在實務上，抵押權人與抵押人或第三人就已設定抵押權的不動產所進行之再出售行為，常見於抵押人因財務困難或債務未清償情況下，透過轉售該不動產來取得資金以清償原有債務。此種安排於法律上並不禁止，亦可視為一種有效之債務清償手段。
依民法第867條規定，抵押人雖設定抵押權，仍得自由處分其不動產，該不動產可再行讓與於第三人，且抵押權不因所有權移轉而消滅，故再出售本身並不違反抵押權之效力。
於此情形下，若買受人願意承擔清償抵押權所擔保之債務，並與原抵押人及抵押權人三方約定，由買受人支付對價用以清償抵押債權，進而促使抵押權塗銷，此即形成一種「以再出售為清償手段」的法律結構。
此類交易實質上具有三方契約性質，買受人支付的價金不直接歸抵押人所有，而係以清償抵押權人之債權為前提條件。待債務清償完畢後，由抵押權人辦理抵押權塗銷登記，買受人遂得以取得無負擔之所有權，完成權利移轉。
需要注意的是，若新的不動產所有人因購買抵押不動產而償還抵押債務時，其亦可依法請求債權人塗銷抵押權登記，使該不動產回復為無擔保狀態。否則，雖取得所有權，仍形同處於他人設限之不完全擁有狀態，處分與利用價值亦將大打折扣。因此，購買已設定抵押權的不動產，雖法律上無礙讓與行為，但實務上應評估其風險與可能後果，特別是在購買貸款尚未清償之案件中，更應與原抵押人、債權人三方協調處理清償與塗銷事宜，避免未來產生權利糾紛或財產損失。
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(相關法條=民法第867條=)
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