是否有房屋貸款的人都可以適用自用住宅借款相關優惠？
23 Jul, 2025
問題摘要：
並不是所有有房屋貸款的人都可享有自用住宅借款特別條款的優惠，必須符合特定條件，即債務人所持有的不動產必須是供自己及家屬實際居住之住宅，並且該房屋貸款必須屬於為建購、改良或取得住宅所設定抵押之借款。在符合條件下，無論是否能與房貸銀行協議成功，債務人皆可依據新修正的法律自行訂立特別條款，在更生期間內依約償還房貸，保留居住權，穩定生活，努力完成債務清理，避免因房貸問題而失去家園，這無疑對債務人而言是一項重大保障與機會。
律師回答：
關於這個問題，並非所有有房屋貸款的人都可以適用自用住宅借款相關優惠，這些優惠僅適用於符合特定條件的債務人。所謂自用住宅借款，係指債務人為購買、建造自用住宅，或為取得住宅基地所向金融機構借貸，並以該住宅設定抵押且約定分期償還的借款。
至於自用住宅的範圍，必須是債務人本人所有，且供自己及家屬實際居住使用之建築物，若債務人擁有二棟以上住宅，則僅能擇定其中主要供居住使用的一棟適用。
消費者債務清理條例第54條之1，大幅提升債務人在更生期間保有自用住宅的機會，即使有房貸以外的其他債務，也能透過更生程序穩定居住狀況。若債務人未能依債清條例第54條與房貸銀行等自用住宅借款債權人協議特別條款，為避免喪失自用住宅，第54條之1賦予債務人自行擬定自用住宅借款特別條款的權利，只要擬定內容符合規定的最低標準，法院即可認可。
第54條規定，債務人得與房貸銀行協議，在更生方案中訂立自用住宅借款特別條款，透過協議確保住宅的保留，但若雙方無法協議成功，則可依第54條之1自行擬定特別條款，由法院直接認可。此一設計讓債務人在更生過程中，即使債權人不同意協議，也能有法律依據保護其基本居住權。
具體而言，債務人可以選擇兩種方式之一來擬定特別條款，其一是將原本未清償的本金、到期利息及部分違約金加總，於原約定最後清償期前，按月平均攤還，並就未清償本金依原約定利率支付利息；其二則是在更生方案所定最終清償期屆至前，僅依原約定利率就本金支付利息，待最終清償期後，再將本金、到期利息與違約金加總，於原約定最後清償期前平均攤還，並依原約定利率持續支付利息。
若原約定清償期間較更生方案最終清償期限短時，則可依法延長履行至最終清償期，並得因履行困難再延長至六年。此修法設計的重要意義，在於讓債務人即使在經濟壓力下，仍能以合理條件保有自用住宅，不因債務問題而被迫喪失唯一居所。
此外，在債權人會議中，若更生方案訂有自用住宅借款特別條款，相關房貸債權人對更生方案並無表決權，確保無擔保債權人利益不受干擾，也防止房貸債權人藉不同意更生方案來威脅債務人失去自宅。當然，債務人必須依更生方案按期履行清償義務，若未依約履行，債權人得以更生方案作為執行名義進行強制執行，必要時法院也得應債務人或債權人聲請開始清算程序。
-債務-債務清理-更生-自用住宅條款
(相關法條=消費者債務清理條例第54條=消費者債務清理條例第54-1條)
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