申請前置協商時如何將自用住宅借款納入？債務人如何處理自用住宅借款？
23 Jul, 2025
問題摘要：
債務人於前置協商申請書內明確列示自用住宅借款債權人資訊，即可展現納入協商之誠意，若協商不成則可於更生方案中擬定特別條款納入處理，自用住宅得依法獲得分期清償與居住保障，但其條件需嚴格依消債條例規定擬定並經法院審查核准，債務人應審慎評估自身清償能力，並善用法律途徑及時間空間爭取保有住宅之可能性，以免於程序後續遭強制拍賣喪失居所而導致生活重創，此為處理自用住宅借款之必要策略與法律依據。
律師回答：
關於這個問題，申請前置協商時，債務人若希望將自用住宅借款一併納入協商程序處理，應於前置協商申請書中第三條債權人清冊部分明確填寫自用住宅借款之債權金融機構名稱，並附上相關債權證明資料，表明其處理意願與清償誠意。(消費者債務清理條例第151條)
雖然在協商程序中，金融機構對自用住宅借款是否同意納入仍有自主判斷權限，但債務人主動列示，實質上即為釋出希望在清償方案中妥善處理自住不動產貸款之意圖，亦便於最大債權金融機構協助統籌協商，促進整體債務協調處理。若自用住宅借款債權人為金融機構，原則上應依法配合參與協商。惟自用住宅借款通常屬擔保債務，對債務人之住宅不動產具有抵押權，因此實務中多數銀行對是否納入協商常採保留態度，並視債務人清償能力、住宅擔保價值、違約紀錄等因素綜合評估。
但即便前置協商未能成功處理自用住宅借款，債務人仍可於日後聲請更生程序時，依消費者債務清理條例第54條及第54-1條規定，就自用住宅借款擬定特別條款納入更生方案處理。
依第54條規定，債務人得與自用住宅借款債權人協議，訂立特別條款納入更生方案，惟若該住宅另設有其他擔保權人，且不同意更生方案時，則不得適用此特別條款。
若債務人無法與債權人協議成功，則得依第54-1條以法定方式處理，即無須債權人同意也可納入更生方案，其方式主要有二，一為原約定清償期屆滿前，將本金、已到期利息及法院裁定更生程序前產生而未逾本金年比率百分之二之違約金總額平均攤還，並依原利率按期支付利息；二為於更生方案最終清償期屆前僅支付利息，屆至後再將上述金額平均分期清償，並持續按原利率付息。
此外，若原清償期短於更生方案最終清償期，債務人得申請延長，並於有困難時再延至六年。上述條款目的在於保護誠信履約之債務人，使其得以保留居住權，避免因債務清償而喪失基本生活所需之住宅。
但此等特別條款亦須法院實質審查認定，依第63條第6及第7款規定，若更生方案擬定之特別條款將導致債務人仍有喪失住宅或基地所有權之虞，或該特別條款未依法構成，法院即應裁定不予認可整體更生方案，故債務人擬訂條款時應確保方案具可行性與持續性，並應與債權人妥善溝通以求共識。
至於已設抵押之自用住宅借款若未納入協商或更生方案者，其擔保債權人於更生程序終結後仍可依第70條規定聲請強制執行，債務人應於拍賣公告前表達願以拍定價額或承受價額繳納現款以消滅抵押權，惟須於法院通知七日內繳足現款，否則標的將由拍定人買受或債權人承受，如拍賣物為土地者，價額中應扣除土地增值稅，並準用於其他法律所為之拍賣情形。
故債務人在協商階段主動處理自用住宅借款，實屬預防將來被拍賣或喪失居所之關鍵步驟，宜積極提出合理清償計畫並與債權金融機構協議延期或展期方式，以求維持住居穩定及整體債務統整處理。
實務上，銀行若見債務人具穩定工作、有繳息能力、且住宅價值合理，亦可能考量暫不處分標的物，而傾向採延期攤還方式與債務人達成協議，但條件往往須由債務人主動提出，並配合繳交財務資料及提出具體可行清償方案。
-債務-債務清理-債務協商-前置協商-自用住宅借款
(相關法條=消費者債務清理條例第54條=消費者債務清理條例第54-1條=消費者債務清理條例第151條=消費者債務清理條例第151條)
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