申請前置協商後，我的房子還會被拍賣嗎？
23 Jul, 2025
問題摘要：
申請前置協商並不能絕對阻止房屋被拍賣，若協商進行期間債務人逾期不履約，或協商破局、債權人仍堅持執行，房屋仍可能被聲請拍賣。債務人唯有按期履行協商義務或及早聲請法院准予更生、清算及保全程序，才能確保法律層面對其財產的保護效力。在前置協商階段，債務人應主動掌握時間節點，密切與銀行往來、保留一切書面文件與回覆紀錄，並備妥後續程序之證據與資料，避免因一時疏忽導致房產遭拍賣，進而喪失居住權與財產安全。主動處理、謹慎應對，是維護自身權益、避免房屋流失的唯一正確道路。
律師回答：
關於這個問題，申請前置協商後，房子是否還會被拍賣，端視債務人是否確實履行協商義務以及債權人是否仍對房屋進行強制執行而定。依照消費者債務清理條例第151條規定，債務人對於金融機構負債務者，在聲請更生或清算前，應先進行前置協商，若協商成立並訂有清償計畫，債務人即須依約定按期清償，否則即屬毀諾，債權人有權依契約與法令進行強制執行，包括拍賣債務人之擔保不動產。尤其若該房屋原即設定抵押權予債權銀行，銀行於債務人違約時即得依法聲請法院拍賣，無須另經催告或通知程序。
實務上，前置協商之清償計畫多為分期支付，每月固定還款，若債務人連續逾期兩期以上，將被視為嚴重違反協商約定，債權銀行便可能依原債權擔保權利，逕行聲請法院拍賣擔保不動產。因此，即使前置協商已啟動或協商已成立，債務人仍須嚴格依約履行，否則保有的房屋仍可能面臨拍賣風險。為防止執行風險發生，債務人於協商期間或發現有可能履約困難時，即積極聲請法院准予保全處分。
依照消費者債務清理條例第19條規定，在法院對更生或清算聲請作出裁定前，法院得依利害關係人聲請或依職權，為保全債務人財產或限制債權人權利之保全處分，包括：一、債務人財產之保全處分；二、債務人履行債務及債權人對於債務人行使債權之限制；三、對債務人財產強制執行程序之停止；四、受益人或轉得人財產之保全處分；五、其他必要之保全處分。也就是說，即使協商程序尚在進行中，債務人仍可就其名下房屋聲請法院裁定停止執行，進而暫緩拍賣程序，以爭取履約的時間與機會。此保全處分最長可達60日，必要時法院得延長一次，再延長60日，共最長120日，在此期間內，若債務人補足應付金額或正式聲請更生或清算程序，即得延續該保全效果。
然而需注意的是，保全處分僅為暫時措施，法院於駁回更生或清算聲請或認為情勢已變時，亦得撤銷原保全處分；保全期間屆滿，若債務人未進一步提出正式聲請或未獲准更生、清算程序開始裁定，則保全即失效，執行程序即有可能立即回復進行，房屋將再度面臨拍賣風險。因此，債務人如於前置協商中遇到履行困難，應及早進行法律評估與行動。
除聲請保全外，若協商遲遲未開始或已超過法定期限，依第153條規定，自協商請求日起逾30日未開始協商，或協商開始後逾90日仍未成立者，債務人即可依法聲請法院更生或清算。此時若聲請獲法院受理並進入程序，原設定之擔保權雖不因此消滅，但債權行使將受到程序的法律限制，債務人可依更生計畫或清算程序爭取減債、分期或免責，較有可能保住房產。
惟如債務人已發生重大違約事由或房屋價值遠高於債務總額，在清算程序中仍有被拍賣清償全體債權人之可能性，因此債務人仍應審慎評估自身狀況與各種方案利弊。
此外，若債務人尚未聲請更生或清算，也無申請保全處分，而僅依前置協商進行中即自認房屋已免於拍賣，恐將陷入法律誤解，因前置協商本質上為雙方私法協議，其程序雖由銀行啟動、統整與主持，但銀行若發現債務人未配合提供完整資料、未依期繳款，或存在協商破局之預期，仍可於程序中或協商未成立後逕行聲請強制執行，且法院不會因債務人仍在協商程序中即自動停止拍賣。
因此，實務上建議債務人一旦啟動前置協商，應同步準備更生或清算所需文件，並密切觀察債權人行為，若有強制執行動作，例如送達查封通知、拍賣公告等，應立即尋求律師協助評估是否啟動保全聲請或直接聲請更生清算，以中止拍賣進程。
-債務-債務清理-債務協商-前置協商
(相關法條=消費者債務清理條例第19條=消費者債務清理條例第151條)
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