關於銀行房屋貸款，借款人有什麼應該注意？
23 Jul, 2025
問題摘要：
銀行在提供個人購屋貸款並訂立定型化契約時，必須嚴格遵循消費者保護法第17條第1項規定，於契約條款中完整揭露所有貸款相關資訊，確保條款公平、合理、透明，並充分保障借款人審閱與理解之權利。針對限制消費者權益或增加負擔之重要條款，須個別說明與顯著標示，且遲延利息、違約金、提前清償違約金之計算方式須符合法定上限與比例原則，不得另行加重消費者負擔，對於加速條款及抵銷權行使亦應符合誠信原則與消費者保護精神。
律師回答：
關於這個問題，銀行法所稱的授信，是指銀行辦理放款、透支、貼現、保證、承兌及其他經中央主管機關指定之業務項目，依據銀行法第5-2條之明文規定。銀行依銀行法第5條辦理授信時，若其期限在一年以內者，屬於短期信用；超過一年但不超過七年者，屬於中期信用；超過七年者，則屬於長期信用。
所謂貸款，乃是銀行與借款人之間的一種雙方約定契約關係，即銀行將資金貸與借款人，借款人則承諾於一定期限內將本金連同利息一併清償，貸款因此屬於消費借貸中金錢借貸的一種型態。至於貸款與金錢寄託的差異，在於貸款一經成立，即發生所有權移轉，而寄託則仍以寄託人之所有權為基礎，受託人僅負保管之責。
擔保授信方面，銀行法第12條規定，銀行的授信若提供不動產或動產抵押權、動產或權利質權、借款人營業交易所發生之應收票據，或是由各級政府公庫主管機關、銀行或經政府核准設立之信用保證機構提供保證，則視為擔保授信。而無擔保授信，依銀行法第13條，則是指未提供上述任一擔保項目的授信行為。
貸款是否能順利收回，關鍵在於銀行在貸放前是否對借款人之信用與資格進行嚴謹審查，事前的徵信與法律審查工作若能周全，便可大幅降低貸款逾期未還所帶來的風險與催收負擔。銀行公會會員徵信準則第12條規定，辦理徵信應以直接調查為主，間接調查為輔，徵信人員需靈活運用各種調查方式，以達成核實目的，而當授信客戶發生突發事件時，依據第13條規定，徵信單位應配合營業單位派員實地調查，以掌握最新資訊。
擔保制度可分為人之擔保與物之擔保兩類，人之擔保是指由借款人以外之第三人以其全部財產負責保證借款，物之擔保則是以特定財產作為擔保標的，此外，依銀行法第12條的規定，提供應收票據或由政府機關、公庫主管機關、信用保證機構提供保證，亦可視為有效擔保方式，在實務操作上，銀行經常運用這些不同的擔保形式，以加強債權的保障。針對銀行辦理擔保授信時，若已取得足額擔保，則不得再要求借款人提供連帶保證人，這是銀行法第12-1條的明文規定，主要目的是防止金融機構過度壓迫借款人或加重借款人負擔，而即使須徵提保證人，也必須以一定金額為限，且在未來求償時，應先向借款人求償，如仍不足，始得就連帶保證人平均求償，但若為取得執行名義或進行保全程序，則不受此限制。
銀行在貸款存續期間，若發生借款人或保證人因死亡、解散、破產、公司重整或資力變動等情況，或擔保物遭毀損滅失的情形，便須依法即時行使保全措施以確保債權，若借款人依約清償，銀行自然得以順利收回貸款，但若借款人屆期未還款，銀行則需透過各種方法收回債權。
常見的方式包括以抵銷、債務承擔等較簡便的程序，若仍無法收回款項，便須提起訴訟，透過強制執行程序，以拍賣債務人財產的方式進行清償。然而，若遇到債務人申請公司重整或破產等特殊情況時，銀行必須依據破產法或公司法相關規定，循特定程序申報債權，並參與破產或重整程序的分配，此外，若債務人提出重整申請，則銀行不得單獨強制執行，必須依法暫停個別執行行為，並等待重整程序裁定結果，這些法律制度設計，旨在在債務人財務危機時，保障債權人利益，同時兼顧債務人得以重整再生的機會。
消費者保護法第17條第1項規定，企業經營者以定型化契約訂立與消費者之契約時，應將契約之全部內容提供消費者審閱，並以書面、文件或其他足以讓消費者取得之方式為之，而銀行在辦理個人購屋貸款時，常以定型化契約作為與借款人之間約定借貸條件的依據，因此銀行在放款作業中必須特別注意，訂立之個人購屋貸款定型化契約內容是否符合法律規範，且須確保消費者有充分知悉與理解契約內容的機會。
首先，在提供貸款條件時，銀行應依消費者保護法的規定，將貸款之全部條件，包括借款金額、利率、利率調整機制、還款方式、提前清償違約金、遲延利息、違約金收取標準、擔保設定條件、抵銷權行使方式及各種費用收取標準等資訊，清楚、明確且完整地載明於定型化契約之中，不得有遺漏、隱瞞或以過於專業難以理解之方式表達，以確保借款人能充分理解其所負擔之義務及享有之權利。
此外，契約條款若涉及限制借款人權益，增加借款人負擔或有重大影響者，依消費者保護法第11條及第17條規定，銀行應以加粗、加框或其他足以提醒消費者注意之方式明顯標示，並逐條向消費者詳細說明，使消費者有合理審閱與充分理解的機會，不得以未經個別說明的條款主張對消費者生效。
限制清償期間
金融機構須提供借款人選擇「無限制清償期間」或「限制清償期間」的方案，並於契約中清楚勾選確認。若借款人選擇「無限制清償期間」，則同意按照約定的利率計付貸款利息，且可以隨時清償貸款或結清帳戶，無需支付違約金。若選擇「限制清償期間」，則於貸款撥款日起至一定年限內若提前清償本金、全部本金或結清貸款帳戶時，需支付提前清償違約金，此違約金的計算方式須在契約中詳加說明，並且必須採取考量清償時間與貸款餘額的遞減方式計收，以保護借款人權益。特別值得注意的是，若借款人因死亡或重大傷殘需提前清償貸款時，金融機構不得收取任何提前清償違約金。此外，基準利率或其他指標利率如有調整，金融機構應在十五日內通知借款人，並且在營業場所及網站公告，雙方亦可約定以簡訊、書面、電子郵件、存摺登錄、繳息收據列印或網銀登入等方式進行通知，未特別約定時以書面通知為原則。若金融機構未及時告知利率變動，遇利率上升時仍應按原利率計算利息，遇利率下降時則應按調降後利率計算，以保障借款人利益。
遲延利息與違約金
在遲延利息與違約金之約定方面，銀行依定型化契約須載明若借款人遲延還款時，遲延利息僅能依原貸款利率計算，並得於契約中擇一約定違約金之收取方式，包括（1）逾期六個月以內部分按原貸款利率加百分之十收取違約金，逾期超過六個月部分則按原貸款利率加百分之二十收取，違約最高連續收取九期，或（2）以固定金額方式計收，每次違約最高連續收取三期。若銀行已依高於原貸款利率計算遲延利息者，則不得另收取違約金，以避免重複計罰，並符合消保法所要求之合理性與比例原則。此外，在加速條款設計上，若契約約定借款人一期遲延即喪失期限利益者，銀行亦必須依消費者保護原則，於借款人提出債務清理協商或調解申請，並提出分期清償方案時，暫停行使加速條款，並在借款人正常履行清償方案且遲延未逾二期的情況下，不得逕行實行擔保物權拍賣，並應於借款人重大困難時，給予延長還款期限至六年之申請空間，另延長期間利息亦應維持原契約約定，確保借款人之基本生存權益與還款可能性。
利率調整機制
再者，針對利率調整機制部分，銀行應於定型化契約中載明基準利率或其他指標利率之選定原則、調整時點及通知方式，並於利率調整後十五日內通知借款人，若未通知，在利率調升時仍應按原利率計算利息及遲延利息，利率調降時則應按降息後之利率計算，以保障借款人權益。同時，銀行若在貸款契約中設有提前清償違約金之約定，必須依金融監督管理機關及公平交易委員會之指導原則，明定提前清償違約金的適用條件、計算方式、遞減機制及最高收取年限，且不得因借款人死亡、重大傷殘或其他特殊情形而收取違約金，以符合公平合理原則，避免違反消保法第12條誠信原則與顯失公平的禁止規定。
自用住宅貸款特約條款
針對自用住宅貸款特約條款部分，若貸款設有加速條款，即借款人一期遲延給付便喪失期限利益，金融機構於符合特定條件時，不得行使加速條款以實行擔保物權。例如，借款人如依消費者債務清理條例提出協商或調解並同時提出書面清償方案，且積欠本金、利息、違約金與相關費用於剩餘年限內平均攤還，本金仍依原利率計息，且遲延未超過兩期時，金融機構不得因加速條款提早拍賣擔保物。若借款人因重大困難無法按原契約履約，經申請並徵得保證人書面同意後，可延長還款期限至六年，但延長期間仍須按原契約利率支付本金利息。至於「自用住宅」係指借款人及其家屬居住使用之建物，如有兩處以上住宅，應限於主要居住者。自用住宅貸款債權包括購置、建造、改良住宅或取得住宅基地使用權等資金，且以自用住宅設擔保辦理分期償還。
抵銷權行使
另就抵銷權行使部分，銀行若依契約約定欲行使抵銷權，在借款人遲延清償時，應依序以借款人對銀行之存款或其他債權為抵銷，並於確定無法強制執行回收借款時，始得對保證人之債權為抵銷，且抵銷時應以存款利率較低者優先，並以書面通知借款人及保證人，說明抵銷原因、抵銷範圍及抵銷後之餘額，確保抵銷行為依法有據且手續完備，以避免產生不必要之爭議。
若借款人未依契約按期償付本息，或依加速條款視為到期，金融機構得以必要範圍內，將借款人或保證人在該金融機構之存款及其他債權進行期前清償並抵銷借款債務。但若借款人及保證人之存款足以清償債務，金融機構即不得逕向保證人行使抵銷權。金融機構在行使抵銷權時，須以書面通知借款人與保證人，並說明抵銷事由、抵銷金額及種類，且依順序進行抵銷，先以借款人之債權抵銷，保證人之債權僅於金融機構對借款人強制執行無效果後方得抵銷；另已屆清償期之債權先行抵銷，未屆期者後抵銷，若抵銷存款，則以利率較低之存款先行抵銷，確保抵銷程序的公平與透明。
-債務-借貸-消費借貸-金錢借貸-銀行貸款
(相關法條=消費者保護法第17條=銀行法第5-2條=銀行法第5條=銀行法第12-1條)
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