債務糾紛處理專業律師

 

債務人提供擔保物（土地、建物）向銀行或債權人借貸，無法繳納貸款時，遭銀行或民間債權人交由法院強制執行拍賣以抵還銀行貸款的房屋或土地，即所謂「法拍程序」，由於實務上，若擔保物設定抵押權後，若因債務人行為，如設定地上權或租賃，可能導致房屋無法賣得高價，甚至一拍、二拍、三拍乃至於四拍皆無法拍定，此等債務人於設定抵押權後，就擔保物為處分行為或債務行為，以致影響債權人之利益，應如何解決？

 

依民法第866條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。」據此，抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益或設定地上權及其他權利，但如影響抵押物之交換價值者，對於抵押權人不生效力。

 

關於上開情形，執行法院可逕行調查並除去，而無需訴訟程序確定，此即最高法院89年台抗字第239號判決意旨：「按強制執行程序進行中，雖不得就原執行名義另行判斷債權人之請求權當否，但關於強制執行程序本身涉及之實體上事項，執行法院於得調查認定之範圍內，仍必須於該程序中自為判斷，不得動輒命當事人提起民事訴訟，有礙執行程序之進行，強制執行法第八條、第九條、第十七條、第十九條既明文賦與執行法院調查權，同法第三十條之一又準用民事訴訟法之規定，實務上即可據此為調查依據。」

 

故土地所有人於設定抵押權後，如在抵押之土地上營造建築物，致影響於抵押權者，抵押權人得將該建築物與土地併付拍賣；如與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，抵押權人則得聲請法院除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行拍賣。而土地與房屋雖為各別之不動產，惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，倘土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上建屋出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院將土地所有人與第三人訂立之房屋租賃關係除去後，將房屋與土地併付拍賣（最高法院93年台上字第2554號、85年台抗字第643號判決意旨可資參照）。

 

此一規定，不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利；但其抵押權不因此而受影響，為民法第八百六十六條所明定。是以辦理強制執行事件應行注意事項第五十七項第四款明白揭示，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之（最高法院86年台抗字第441號判決可資參照）。又以抵押權人聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法逕予執行，乃因抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在抵押權登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得使登記在先之抵押權受其影響。故所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要。反之，如該項地上權或其他使用收益之權利於抵押權無影響時，仍得繼續存在（司法院釋字第 304 號解釋理由書）。

 

法院依該條項規定裁定除去地上權或終止租賃關係而拍賣時，因在該執行程序中，地上權或租賃關係被除去或終止者，依強制執行法第九十八條第二項但書規定，不隨同不動產之拍賣而移轉，執行法院發給權利移轉證書時，仍應依職權通知地政機關塗銷該地上權之登記（同法第十一條第一項），並應認該地上權或租賃關係已失其存在。於此情形，該被除去或終止之地上權人或租賃權人自不得對抵押權人或拍定人主張地上權或租賃權，進而對抵押不動產之拍賣享有優先承買權（土地法第一百零四條），此部分可參酌最高法院100年度台上字第802號民事判決意旨。

 

因之，現占有人祗須其租賃權或其他使用關係係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定。而抵押權人聲請執行法院除去租賃權，法院所為准駁之處分或裁定，並無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求解決（最高法院86年台抗字第160號）。但若未除去，房客和前屋主為合法、單純的租賃、地上權關係，拍定人則要等待租約到期，方可收回使用。

 

此部分可見最高法院77年台抗字第339號「抵押人於抵押權設定後，將抵押物設定地上權於第三人，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權除去該地上權，而為有地上權存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有地上權存在，拍定後仍予保留之拍賣條件者。則該地上權非但未被除去，且已成為拍賣契約內容之一部。應買人投標拍定後，執行法院固無依抵押權人之聲請，將該地上權除去之餘地，應買人亦無聲請除去之權。」、最高法院91年台抗字第33號：「不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響，民法第八百六十六條定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在扺押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行。若執行法院於拍賣程序終結後，點交程序中，始以命令除去租賃關係，自屬不合。」

 

此一種特殊的情況，就是原為不點交的房子，在拍定前，其所設定抵押權的貸款銀行已提出「排出租約設定」，造成從原先的不點交，轉成點交；此部分可參酌79年台上字第193號：「…訴人之租賃權對抵押權人不生效力、且岡山信用合作社聲請拍賣抵押物時，上訴人之租賃權已被執行法院除去而不存在，則上訴人於被上訴人因拍賣而取得系爭土地所有權後仍佔用如故，即難認有正當權源。因此，銀行在放貸時，有時因擔心未來該房產遭拍賣，若有租約則會成為不點交屋，進而影響拍賣金額，造成貸款無法全額收回。」若有銀行放貸時常會要求屋主簽「無租賃契約」，拍定人若發現其租約是在那之後才簽的，也可要求法院執行點交，此時較不影響拍賣價格，而得保障銀行權益。

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