房子因繳不出貸款被法院貼公告過程為何？大概多久會被法院拍賣呢?

10 Jul, 2025

問題摘要：

房屋一旦貼上法院公告查封，即表示進入強制執行程序，但從查封到實際拍定需歷經估價、公告、拍賣，並可能因流標、重拍、徵求承買等程序拉長時間，平均而言需四個月至一年不等才能完成拍賣與移轉程序，若債務人於此期間能與債權人和解清償債務，法院可依聲請停止或撤回強制執行，否則法院仍將依法拍賣清償債務。建議債務人若已收到查封公告，應儘速尋求法律協助或與金融機構協商，以免不動產最終遭法院強制處分。

律師回答：

當房屋因貸款繳不出而被債權人聲請法院查封並貼公告時，後續進入強制執行程序，包括查封、公告拍賣、實施拍賣等步驟，其實際被拍賣的時間並非立即發生，而是需經過一定程序與法定期程。

依據強制執行法第75條規定，不動產的強制執行方法包括查封、拍賣與強制管理，其中拍賣係清償債權最常見的手段。當債務人積欠房貸且逾期未繳，銀行或金融機構可憑借設定的抵押權，聲請法院強制執行。

法院受理後，首先是進行查封程序，依第76條規定，法院會命書記官與執達員前往現場執行查封，包括張貼查封公告、查封標的、封閉現場、追繳契據並通知地政機關辦理查封登記，自此債務人即不得處分該不動產，該不動產正式進入強制執行階段。

法院完成查封後，依第80條規定，須進行鑑定程序，命鑑定人對該不動產估定價格並核定作為拍賣最低價額。其後進入公告階段，依第81條及第84條規定，法院須公告拍賣事宜，公告內容須包括不動產位置、種類、占有情形、是否為輻射屋、海砂屋等特殊狀況、拍賣原因、時間、地點、最低價額、交付款項時限等。

依第82條，公告後至實際拍賣日期不得少於14日，因此從公告完成到拍賣至少需經兩週以上。實際上，法院處理案件數量、鑑定所需時間與公告作業期程等皆會影響拍賣時間，因此從查封貼公告至首次拍賣通常需約4個月至1年不等。

若首次拍賣無人投標或投標價格未達最低價額，法院可依第91條命債權人承受該不動產，若債權人不願承受，法院將定期再行拍賣，並依第91條第2項規定酌減拍賣底價，減幅不得超過20%。若第二次仍流標，再依第92條酌減拍賣價格20%重新拍賣。依第93條，前述再拍賣需公告10日至30日間。若經二次減價拍賣仍無人應買，法院依第95條公告招募買受人，給予三個月公開承購期，於此期間如無人承購，債權人不聲請再次估價或減價拍賣者，則視為撤回執行程序。

換言之，從查封貼公告至實際完成拍賣程序，最快約需四至五個月，最慢則可達一年或更久，視拍賣流標次數與法院程序進度而定。

若買受人繳清價金後，法院依第97條發給權利移轉證書，並於第98條規定買受人自領得移轉證書起取得所有權，原不動產上之抵押權、典權、租賃等法律關係將一併移轉或消滅，除非發生在抵押權設定之後且經法院除去者。

需注意的是，法院會依第85條視債權人或債務人聲請或職權決定是否以投標方式拍賣，亦即可能採現場喊價或密封標投方式進行。此外，若有二人以上債權人願意承受時，依第94條規定以抽籤方式決定，並依其應得分配額補足差額價金。